08月04日未来10年人口有显著增量的一二线城市房价还会上升
地产大佬王健林2013年曾直言预测，“未来10年，人口有显著增量的一二线城市房价还会上升，但人口流失严重的三四线城市房价没有多大的上升空间。”
站在当下回顾过去7年中国楼市的发展历程，我们不得不说，大佬王健林关于三四线城市房价走势的预测“错得离谱”——2015年-2018年，全国房价上涨最亮眼的不是一二线城市，而是数量众多的三四线城市。根据国家统计局公布的数据来看，15-18年四年时间，全国160多个三四线城市房价平均涨幅不低于50%。其中环沪、环京、临深等有地理优势的三四线城市，房价涨幅一度高达300%以上。比如燕郊、东莞、昆山等地，短短三四年时间房价由原来的4-5千/平，飙涨到了1-2万/平，核心地区房价甚至高达3+万/平。
地产大佬对于市场也会有“误判”，这其实不足为奇，因为中国房地产本质上是“政策市”，受政策的影响较大。但政策的变化没有谁能精准预测。就拿过去几年三四线城市房价的飙涨来说，实际上并不是城市内生动力(人口、产业、资源、地理优势等)拉动涨起来的，而是因为“棚改货币化安置”政策的推出，创造了巨大的购房需求和购买力，开发商紧跟趋势也纷纷跑到三四线城市大举拿地，叠加一二线城市严调控导致的投资投机需求和资金也外溢到三四线城市，这些因素合力推高了三四线城市的房价。
但明眼人都知道，最核心的原因是“棚改货币化安置政策”的推出。要知道，在2015年之前，绝大多数三四线城市都面临库存积压严重的问题，彼时开发商、银行、地方都犹如热锅上的蚂蚁，急得团团转。正是因为2015年，国家出台文件明确，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改由1.0进入2.0。
棚改货币化安置，是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。这种模式很好地解决了棚改货币化安置的资金问题，准确地说是形成了资金流的闭环：央行-国开行-地方-棚户区居民，然后地方用拆迁后的土地出让金偿还国开行贷款，国开行再偿还央行贷款。
为什么说“棚改”是导致三四线城市房价上涨的核心原因?根据公开资料显示，2015年5月到2017年底，抵押补充贷款增加了1.4万亿，每月平均新增贷款约800亿元，有力地支持了棚户区的改造建设。值得提醒的是，其中八成以上都来自三四线城市。从棚改开工的套数来看，过去5年全国棚改开工总量在3300万套，其中三四线城市就占了2200万套以上。这意味着，棚改引入的货币资金超7成都流进了三四线城市，也正是这些资金和需求支撑了三四线城市过去这一轮楼市的火热行情。
国家的本意是想资金闭环的棚改方式来改善居民住房，然后实现楼市去库存。但现实却出现了很大偏差：很多三四五线城市为了拿地长期低息贷款，都疯狂搞拆迁，拆得越多，市场上的购房需求就越多，棚改居民拿到钱第一时间就会去购买商品房，如此一来，既推动了当地经济发展建设，也为开发商去了库存，还直接拉动了房价上涨。
其结果是，开发商都赚得盆满钵盈，房价也跟着水涨船高，更创造了一大批不劳而获的“拆迁暴发户”。未拆迁的购房者面对居高不下的房价，买房越来越难。所以过去这几年“叫停棚改”的声音喧嚣尘上。
今年以来，网络上一直盛传2020年之后棚改将“停止”。真实情况到底为何?
首先，根据国家公布的棚改第二个三年规划来看，2020年确实是棚改的“收尾之年”。事实上，官方数据显示，2019年全国棚改计划规模为285万套。这一数字，不仅不及预期的400万套，更是远远低于2018年的实际开工量626万套;
其次，国家确实已经对棚改政策“下手”了——不仅大幅缩减了棚改的力度，将棚改计划规模下降到50%以下，还降低了货币化安置比例，有些省份干脆就将棚改直接叫停;
再者，住建部确定：棚改拆迁时代将逐渐退场——2019年7月份，住建部副部长黄艳表示，在未来改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”。
结论：说明年起棚改将彻底“停止”，肯定是不准确的。从官方释放的信号来看，未来几年棚改不会“一刀切”全部叫停。现阶段只是针对库存不足、房价上涨压力大的城市“全面叫停棚改”，但对于那些库存充足、房价无上涨压力的城市，棚改未来还会继续进行。只是总量上相当于棚改最盛时将大幅缩减。有专家估测，明年全国棚改开工总量可能将不足50万套。
重要信号：住建部确定，未来老房子统统“这样”办
大规模棚改不再，未来老房子将如何处置?重要信号来自于住建部。2020年7月28日，住建部副部长黄艳确定：大拆大建时代终结，未来老旧小区将实行基础类、完善类和提升类三类改造。主要对象是2000年底以前建成的需要改造的城镇老旧小区。再详细点说就是城市建成区范围内建成使用20年以上，或环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗水耗过高、建筑设备老旧破损的居住生活聚集居地。总目标是“十四五”期间全国完成17万个，涉及4200万户居民的改造工作。
透过上述住建部副部长的发言，我们可以确定的是“大规模棚改拆迁”的时代已经宣告终结了，未来接替棚改的是旧改。换言之，未来老房子将统统“这样”办：按照旧改“新规”，明年起，符合条件的老旧小区，不再拆除重建，而是全部原地改造。事实上仅今年计划改造的城镇老旧小区就有3.9万个。
旧改都有哪些内容?第一、基础类涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施;第二、完善类是指满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容，比如加装电梯;第三、提升类主要是指养老、托育等城市公共服务的供给。旧改与棚改的最大不同就是，旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，所以其主要影响基础设施建设。
值得一提的是，按照住建部要求，基本类是应改尽改，而完善类和提升类根据实际需求，让居民“点单式”选择。换言之，涉及居住条件和居住安全等的基本设施改造，将全部进行改造，比如水电气网路、外观等，该换的全部更换。而旧改最人性化的地方就是，但凡涉及居民住户利益的内容，一定要老旧小区居民同意改造后，经地方上报申请才纳入改造范围。这和此前的棚改，有天壤之别。
从出资机制来看，本轮老旧小区改造资金由政府、居民和社会力量合理共担——基础类改造由政府资金重点支持，完善类改造部分由居民出资，提升类改造鼓励社会力量参与。
有机构测算，按老旧小区改造的三大内容来看，保守估计未来5年老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。从旧改涉及的产业来看，未来将对光纤通信网络、5G通信、充电桩、电梯、管材、建材、涂料、防水、保温等行业有直接利好。此外，家电、家具、装饰装潢等耐用消费品的置换需求也有带动。对社区物业、餐饮、零售、养老、教育等服务类消费也有促进作用。