导读 炒房是一个新兴名词，是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，利用各种媒体宣传怂恿大家买

炒房是一个新兴名词，是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，利用各种媒体宣传怂恿大家买房，增大供应，进一步提升房价，转手获利，这一类的特殊投资行为被称为炒房。

炒房是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。

打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙;

打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”;

打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业;

打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

看完这个通知，猫哥建议大伙儿默念三遍“房住不炒”，很多人看到公安部在列，也是心有戚戚然。

以2017年“317”为标志，过去一年半各地房地产调控政策出台超过五百个，虽然京沪等地房价受控，但蔓延全国的房价上涨之势不可抑制，虽有城市抢人、去库存、棚改等因素，但无孔不入的黑中介、炒房团“功劳”颇大，受益颇丰。

“炒房团”这词，最早因2000年的温州炒房团扬名，纵横神州多个城市屡屡得手，之后效仿者众多，日益发扬光大，很难量化他们在房价上涨中到底“贡献”了多少力量，有人受益有人受害。

炒房团的核心理念：“炒房有理，赚钱光荣，剩下老老实实工作的人，都是SB Loser。”基于此，他们的操作有一些特点，比如：

利用合法或非法手段加杠杆;

利用各种手段，制造散布各种信息，不惜一切代价拉高操纵房价;

短线交易，五年的趋势一年走完，套利走人，我走之后哪管洪水滔天……

所以，你以为买三五套房就算炒房了?其实你顶多算个房产价值投资的重度拥趸，或者炒房团眼中的接盘侠而已，而江湖中炒房的派系林立，既有房地产商这些名门正派，也有黑中介这样的街头势力，各种路数的炒房团更是层出不穷。这次七部委出重手，他们的好日子到头了吗?

今天猫哥来说说这事。

02

房地产商作为名门正派，最有炒房动力。

拿地、建设、销售一条龙下来，他们希望自己的产品能卖贵点也正常，炒作手段不一而足：

▌1)炒地皮

有些公司希望高效运转，比如万达，全国基本一个图纸，一个新广场从开工到建成只用半年时间，靠效率挣钱。

但有些公司靠时间挣钱，典型比如李超人，一度旗下公司跟各地合作，拿地很多但很多不开工，一晃十年过去，一分没投入但地价涨了十倍，套现走人，财技了得，地方政府还没办法，吃相难看但是合理合法，不过这种玩法现在没法复制了。

▌2)炒地王

前几年地王不断，也是类似的套路，地产商乐意看到这种局面，“地王”是个可以充分想象的词汇，代表实力、品质和高售价，往往带动所在区域的一波大涨，实现地价的二次增值。

▌3)捂盘惜售、制造假象、哄抬房价

地产销售公司肯定要精通心理学，所以在销售环节设置了很多点，让你相信房价一定涨。比如读秒抢房、雇人排队制造假象，散布各种恐慌消息，目的就是让你接受价格，尽快决策。

捂盘惜售则更高明，一方面收缩供应，制造供不应求的效果，另一方面可以坐等房价上涨带来的超额收益，像北京房价涨得快的时候，猫哥去看过很多项目，不少都是一个单元一个单元的卖，有的地产商干脆不卖期房，只卖现房，变相涨价。效果也很杠杠的，猫哥在的一个小区，一号楼和四号楼房子每平米价格差了2万，一套房价格差了300万，只因为晚卖了一年。

▌4)随着各种监管措施出炉，这些粗暴有效的手段逐步失效，房地产商推高楼价的手段越来越琐碎：

因为限价那就另外加收车位费，一个车位卖上七八十万，或者改收茶水费几十万，新潮一点的收电商渠道费用几万几十万，否则根本买不了房。有的为了变相涨价，捆绑精装修，总房价分拆为房价+装修款……

只要跟买房相关，中国人的创新精神是无穷的。

03

黑中介是另一波极有动力推高房价的人。

这是中国对着装要求最严格的一个行业，虽然有着每年超过70%的员工流动率，但不论哪个公司，西装衬衫领带都是标配。这个门派处江湖之远，他们每天跟客户打交道，骑着电动车穿梭于各个小区，对房价房租的走势一清二楚，因为要靠交易佣金讨收入，所以他们用各种套路提高交易金额。

▌1)你心动的，基本都是假的

各种平台你去看二手房，基本都能看到一个低于市场价的房源，而且条件还很好，抱歉，99%都是假的，余下的1%也轮不到你。

这在行业里叫做模特房，专门用来获取用户信息，当你一问，基本的回答都是，“这套房刚刚卖掉”、“大哥你留个电话吧，有房子我再推荐你”、“这个小区还有个同户型的，我带您看看”……

2)为赚更多中介费，怂恿卖家标高价

他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万，你要卖就挂550万，就算被人砍价，最后至少也能530万成交，轻轻松松多挣30万。”这么做确实为你好，但也能赚到更多的佣金，一旦成交，这片区域的房价也将锚定这个价格，不少二手房的价格就是这么出来的。

▌3)中介能这么干，因为他会利用自己的信息优势，有些中介会跟买卖双方签署不同的合同，约定额外的服务费，吃了上家吃下家。还有一些中介机构还利用市场垄断地位，联手提高中介费。

过去天津市曾发生过，我爱我家(5.66 +3.10%,诊股)、中原地产、链家地产等三家房地产中介统一将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。后来，天津市发改委认定三家公司违反反垄断法相关规定。

猫哥楼下的中介小哥也吹说，别提什么宇宙中心，他们几家吃个饭喝个酒，约定提价就立马提了，爱租不租。

这些中介吃定了客户，你要不为了工作要不为了教育，该租的涨价也得租啊。

▌4)还有一些中介机构经常传播政策谣言，鼓动购房者“迅速出手”。声称将出台新政策，鼓动大家赶紧买房过户，搞得人心惶惶。

不过坦白说，中介作为服务机构，靠信息优势和用户优势挣拼缝的钱，危害性比较局限，而接下来出场的炒房团则完全不同。

炒房团分几类：

1.0版本靠资金;

2.0版本靠资金+研究;

3.0版本靠资金+研究+粉丝。

杀伤力越来越大。

04

1.0版本的炒房团完全拼资金实力。典型就是温州炒房团。

有着“中国犹太人”之称的温州人，到2000年左右逐步有了财富积累，开始携巨款四处寻找投资机会。

温州人炒房，最初是从自家门口开始。1998年到2001年，温州房价每平米价格从2000元飙升到7000元以上。

2001年8月18日，第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州。

随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产———向北跨越长江，转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳;向西，则溯长江而上，攻克南京、武汉、重庆、成都;向南，则是奔赴海滨城市厦门、海口、三亚……炒房团也从单一的大小老板，壮大到一般的工薪阶层。其中北京、上海两地集中了1000亿元 ，所到之处，房价一路狂飙。

到了2012年，温州民间借贷风险显现，互保拖垮了众多家庭，加上房地产调控升级，温州炒房团从江湖中销声匿迹。

05

不过示范效应是显著的，温州之后，炒房逐渐成了一个行当，通常都有带头大哥，组织若干有实力的资方，四处出击。不过2.0版本的炒房团在研究和技巧方面都大大加强。

《中国证券报》曾经讲过一个生动的炒房案例，手法技巧已经非常娴熟，猫哥节选转述一下：

2016年6月，魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时，当时市区房价每平米约为6000—8000元，短短9个月过去，新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的，个别湖景、江景、学区房，甚至在2.5—2.8万元之间。

怎么操作的呢?到漳州安营扎寨后，魏广华首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际，彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘，小区内“流通盘”不到50套，介于60—80平米之间，只需不到1000万的资金，便可一把吃下“流通盘”，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。

随后，魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制，陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居，这在当时，几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。

接下来，他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格，在售的房东也会跟风抬价，甚至撤单观望，这样市面上的流通盘就不会扩大。

之后开始通过媒体、论坛、公众号等途径，为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初，“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷，也成为房价疯涨的催化剂，这个偏居福建东南一隅的四线农业城市，在市区人均收入约3000块钱的情况下，市区房价却以近乎“一天一价”的态势，从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发……

06

炒房团的3.0版本依靠的是“资金+研究+粉丝”，他们有实践有理论，个别人已经封神。

几年前猫哥参加过一个讲座，主讲人欧成效。听讲的人来自于全国各地，而且都是专门坐飞机过来的，只为了要见欧成效。当晚讲座结束，很多听众纷纷离席，买最近的航班飞往深圳，因为欧成效说，深圳房价要涨……

第二天猫哥听说，已经有好多人在深圳买了房。

这就是偶像的力量，欧成效，大概是全世界唯一一个因为炒房而被封神的人，江湖习惯称“欧神”。他的主要阵地“水库论坛”也是中国一大批炒房者最常去的地方，很多成员为之疯狂，他们相信，通过炒房，只用几年时间就可以从零资产变成千万身家。

欧成效是上海本地人，98年大学毕业在一家外企工作。

2002年4月，欧成效当时的女友在名都新城以3500元每平方的价格订了一套房后，打算放弃购买，让欧成效帮忙办理手续，他由此发现了套利机会，花了两个多月的时间到处看房，以每平方5700元的单价在南外滩买了一套房，总价60几万，三年之后的2005年，卖了175万”。