导读 数百万美国人依赖其长期投资组合产生的现金流，随着每天近1万名婴儿潮一代退休，这一数字预计将激增。对于寻求现金流的投资者来说，商业地

数百万美国人依赖其长期投资组合产生的现金流，随着每天近1万名婴儿潮一代退休，这一数字预计将激增。

对于寻求现金流的投资者来说，商业地产是一个有吸引力的选择，而多户则是最强的选择。尽管财产税上涨，股市动荡频繁，但多家庭的基本面依然强劲，这与人口和社会经济趋势直接相关。

住房拥有率停滞在64.2%。截至2018年第三季度，只有56%的家庭能够按照自己的收入和当前利率购房，低于2012年的78%。租房活动激增，2010年至2011年间，90多万租房家庭逐年增加。住房负担能力面临危机。四分之三的美国家庭担心缺乏负担得起的住房，这导致对乙类和丙类老房子的强烈需求.

投资多个家庭的驱动因素显而易见。现在，让我们转向如何获取和管理收入财产。在我的公司里，我们问五个问题，然后用答案组成一个创收的多家庭投资组合。

你能从你的财产中赚多少钱？

确定多家庭财产的月收入潜力涉及一个简单的等式。首先，将每月单位租金乘以每月总现金流的单位数。如果单位租金不同，将每个类别乘以总和。

接下来，扣除预留的准备金，以及营销、维护、管理费、房贷的支出。唯一可以接受的结果是正现金流。净收入越高，可以分配的现金越多，潜在投资收益越好。

如果需要改进，请使用改进后的月租金计算公式。了解当前租金和潜在租金之间的差异可以帮助您为重大影响改进做预算，并对其进行优先排序。

如何控制开支？

正如沃伦巴菲特所说，投资的第一条规则是：不要亏钱。第二条规则是：不要忘记第一条规则。在这个世界上，从债务负担到环境美化，管理经验是实现净营业收入目标的关键。

对于个人投资者，我总是说：先考虑公司，再考虑潜在收益。寻找一家拥有强大的核心价值观、良好的业绩记录、成熟的治理、坚实的员工和明确定义的商业模式的公司。不要跟风，假设现金流会跟着走。公司的业绩会体现在其月收入上；起起落落难掩。这说明如果一个公司专注于人际关系，照顾家庭，而不仅仅是赚钱。

如何更好地为成功积累资产？

一个好的职位只会带你走那么远。要改善现金流，关注运营和效率收益以创造价值。作为一家公司，我们的大部分成功取决于我们雇佣的员工和我们管理运营的方式。我们相信团队会对收购情况进行评估，让我们的运营团队和收购团队共同参与，确保我们能够以最优惠的价格收购物业，管理好物业，实现现金流。

如果属性没有所需的字符，请创建它。由于外部和内部装修可以证明租金上涨是合理的，因此对改善实体设施的战略投资可能会有成效。属性是可以改变的，但是关于社区的说法不一样，所以在一个就业基础扎实、多元化的完善社区获得房产是根本。

我们如何对冲风险？

如果你正在考虑投资一套房产，请谨慎选择。住房已经成为自己的多家庭类别，这归因于它即使在困难时期也有高回报的潜力。经济不景气的时候，人们不希望拿到租金高的甲级房产，但劳动住房更隔热。

位置很重要，但要警惕那些由单一雇主控制大部分人口工资的地区的财产。另外，请记住，当经济放缓，一两个租客付不起房租时，四层公寓的弹性还不如200单元的公寓楼。

多资产管理基金是对冲风险的另一种方法。例如，我们目前管理的创收投资组合包括达拉斯/沃斯堡管理服务区许多多家庭房产的所有权。投资组合将风险分散到更多的物业，从而降低个人投资者的风险。

我们如何以及何时能得到奖励？

一些投资者购买了预计在4到5年内会被移交的房地产。然而，在一个好的地理位置，一个好的就业基础和一个好的具有竞争力的租金的物业可以产生稳定的现金流，并在更长的时间内增加回报。为什么要卖好东西？

与其他创收投资不同，租金每年根据通货膨胀进行调整。这为投资者提供了每年一次重新评估市场房地产状况的机会，并为他们建立长期收入潜力，从而抵消短期市场动荡。专注于增加现金流，除非市场条件无法增加现金流，否则不要出售。如果你已经建立了增加收入的记录并且碰壁了，请考虑再融资。

不管经济指标如何，人们都需要一个居住的地方。虽然由于市场萎缩，零售和办公空间可能会枯竭，但公寓的租金收入将继续流动，主要集中在人口的劳动住房部门。

然而，你的结果和执行战略的人一样好，所以请记住投资顾问兼作家查尔斯d埃利斯的话：“唯一持久的东西是组织中员工的性格。如果他们对自己和自己的价值观没有承诺，他们就不应该做任何事情。你不能量化一个角色，但它可以在困难和美好的时候保护你。作为投资者，你最大的任务就是验证基金经理的人品。”