导读 领先的投资银行家预言，商业房地产市场将通过澳大利亚房地产投资信托基金(A-REITs)大量流入全球资金-这是强劲的回报，利率下降和澳元疲软的

领先的投资银行家预言，商业房地产市场将通过澳大利亚房地产投资信托基金(A-REITs)大量流入全球资金-这是强劲的回报，利率下降和澳元疲软的结果。

瑞银投资银行(UBS Investment Bank)董事总经理兼大洋洲房地产主管蒂姆·丘奇(Tim Church)在最近与商业房地产协会联合举办的《澳大利亚金融评论》房地产峰会上发表了讲话。

丘奇先生说：“这对于这些资产而言是非常有利的环境。”“ A-REIT的平均收益率不到6%，并且有了良好的增长。我们现在开始看到更多的零售资金和机构资金进入该行业，并且从离岸角度看，它更具吸引力。”

A-REIT吸引了寻求收益率的投资者的大量需求，他认为在目前的低息环境下，这种可能性很可能会持续下去。此外，澳元对离岸收购者的吸引力很高。

A-REITs的平均收益率为5.7%，与Westpac的1.25%的五年期定期存款，澳大利亚的官方现金利率为1%，10年期政府债券收益率为0.96%，以及五年期政府债券收益率为0.73%。

同样，随着澳元兑美元跌至68美分，这对于海外投资者而言是一笔巨大的节省。他说：“目前有27亿美元的投资组合成本为17亿美元，这是十亿美元的三角洲。”

“因此，我们看到越来越多的离岸资本流入澳大利亚，这不仅是因为我们的经济稳定，还因为澳元。我们还会看到更多。”

澳大利亚的商业上限利率也很健康，尤其是与10年期政府债券的收益相比。自2008年全球金融危机以来，它们的收益率一直很高，工业收益率在2019年为5.8%，办公室为5.2%，零售为5.1%。

“没有人想抓落刀”

丘奇先生说，然而，零售业的吸引力最小。“我们没有看到人们购买澳大利亚零售业，因为离岸情绪极为不利。当定价错误时，并购活动会增加，但目前零售中不会增加。没有人想抓住掉下的刀。

“我们不知道何时进入周期的底部，所以人们不想介入，银行暂时不会为接管工作提供资金。”

然而，澳大利亚的零售业肯定不像世界上某些地方那样糟糕。ABS的数据显示，与全球有形资产相比，A-REIT继续在所有行业进行交易，其净有形资产(NTA)的溢价强劲。

例如，澳大利亚零售业的市值加权平均溢价(折让)为NTA，为7.1%，而美国为-8.2%，英国为-35.5%。

然而，其他部门的实力显着增强-澳大利亚工业占158.4%，而美国为12.7%，英国为11.7%，办公楼为17.1%，而美国和美国为-22.7%。在英国为-25.6%。

丘奇先生说，澳大利亚不缺资金。

“我们拥有大量的资本，而且它们正在不断壮大，加上利率的资本成本越来越便宜。在过去的十年中，澳大利亚的养老金市场增长最快，养老金资产增长了10.2%，是全球增长最快的。

“从2008年的0.7万亿美元，到现在，我们有1.9万亿美元。澳大利亚养老金资产的进一步增长将得到超级担保的支持，到2020年将增长到12%。”

较低的利率环境将有助于保持高收益率，丘奇先生认为，无论是在本地还是全球，利率都将继续下降。

他说：“我们正朝着我们从未去过的地方归零地前进。”“我什至看到一家丹麦银行现在提供低于零的10年期房屋贷款，实际上是向客户支付了0.5%的借款。我认为世界已经疯了!但是我希望我有其中一份房屋贷款……

“我们现在处在一个未知的领域，这将是一个有趣的旅程[但是]澳大利亚在全球范围内仍处于有利地位，可以继续吸引资本。”