07月05日IFRS 16是否会令商业地产租户感到意外
BolesinhawKosejczyk，PhD，关于新《国际财务报告准则》的影响的Cresa波兰的研究与咨询主管：符合现行会计准则，商业房地产租赁和经营租赁不视为长期负债。它们通常持有非资产负债表，或仅部分披露为短期负债。因此，包括根据《国际财务报告准则》(《国际财务报告准则》)报告的最大上市公司在内的企业只需在其资产负债表中包括即将进行的经营租赁分期付款和租金支付。然而，这将在2019年1月1日改变。
一个新的标准：张贴负债的新规则。
2016年1月，国际会计准则理事会通过了《国际财务报告准则》第16条，除其他外，改变了在波兰法律制度中发布经营租赁和相关合同的规则，其中包括租赁(Najem)和租赁(Dzierhawa)协议。实际上，用于过账融资和经营租赁的规则是统一的。
2019年1月1日以后开始的报告期的资产负债表必须披露租赁合同产生的所有负债，包括经营租赁和租赁协议，作为长期财务负债。这一义务不仅适用于不超过一年的短期租约和不超过5，000欧元的低值租约。这些新规定肯定会对波兰商业房地产租赁市场产生直接影响，其负债估计为80亿欧元。
IFRS16对财务业绩的影响
虽然新标准不会动摇公司的业务基本面，但它将对公司的整体财务状况产生影响。
根据“国际财务报告准则”第16号准则，负债将包括租赁协议的未来现金流量贴现，而资产将在整个租赁期间披露房地使用权的价值。因此，债务与股本比率将上升，向许多投资者，特别是向迄今尚未充分意识到经营租赁的实际成本和风险的市场参与者发出负面信息。
随着新标准的采用，公司的净财务业绩将基本保持不变，但实际差异将取决于租赁组合多样化的规模和程度。然而，随着租赁期限的结束和利息成本的下降，它们的财务结果将逐步改善，直至实际高于采用“国际财务报告准则”第16号之前的水平。
EBITDA（利息、税款、折旧和摊销前的收益）可能因使用折旧和利息成本的组合而导致的租金付款而产生的运营成本的替换而显著增加。然而，正EBITDA的发展将伴随着净债务与EBITDA比率的相当大的增加，这显示了公司偿还其债务与其经营利润的能力。
因此，作为新标准的结果，不动产租赁可用于为公司的经营提供资金，在许多企业----特别是上市公司的情况下，这可能导致资本成本的增加和增长潜力的降低。
此外，即将发生的变化对公司的影响将取决于若干因素，包括在初始阶段采用的临时模式。企业需要为采用新的报告标准制定最佳战略。
受新标准影响最大的行业包括航空公司、零售业、旅游业和运输业。在商业房地产市场上，大型零售商将最强烈地感受到这种影响，这些零售商租用了相当大的空间，其租金费用占其经营成本的很大一部分。然而，一些大租户支付的周转费将抵消这一影响，因为这种租金只会在某一报告期内成为一种费用。领先的跨国仓库和写字楼租户也将以类似的方式受到影响。
市场如何应对“国际财务报告准则”第16条的引入？
长期租约对那些不得不在资产负债表中披露全部租赁期限负债的租户来说，将变得不那么有吸引力，只有这样，他们才能被允许使用折旧。为避免出现较低的信贷评级及融资成本的风险，租户可尽量避开长期租约，并采取以下策略：
房地产收购或业主占用计划的建设。该解决方案确实需要大量资本支出，但可能会证明成本较低，这取决于公司的加权平均资本成本。
•将长期租赁转换为短期合同，并可选择续订。许多受影响的租户将尝试重新协商租赁，以将其长期负债转变为短期负债，并获得一个简单的扩展选择。即使一年的租赁是不可能的，平均租赁期也会缩短。例如，今天将签署十年租约的租户更愿意签订五年租约，有权按照相同的条款和条件再续租五年。
设立子公司。根据业主的同意，承租人将设立单独的公司，其将在短时间内租赁房地产，并在短时间内将该房地产分包给他们的母公司，从而将其资产负债表金额维持在目前的水平。一组公司内的结算将披露这一点，但在这样的解决方案中，集团的个别公司将能够表现出更好的财务业绩。
因此，业主亦须扩大服务范围，以适应新的市场情况，或偶尔须调低租金或提供较短的租期。市场上还可能出现独立公司，充当租户和房东之间的桥梁，并提供短期租赁服务。
“国际财务报告准则”第16号将迫使整个市场适应新的形势。许多按照新标准进行报告的租户需要在损益表中披露更高的利息成本，导致短期财务比率的不合理恶化。出售和出租的交易将变得不那么有吸引力。这些计划中的改变可能会使开发商和拥有业主占用房产的公司受益。然而，租赁协议仍将有助于满足波兰的商务住宿需求。
在Cresa，我们意识到即将到来的房地产租赁市场变化的规模和影响。为了补充我们的咨询服务范围，我们增加了租赁协议和战略咨询公司的业务审计，以帮助减轻向新报告标准过渡的后果。我们将支持所有客户----签署新租约和重新谈判现有合同----确保尽可能最佳的条款和条件，以减少新标准的负面影响。