导读 自6月以来，投资者承诺的住房贷款价值大幅增长，截至2019年8月的三个月累计增长11 6%；自2016年11月以来，投资贷款承诺额增长最快。投资活

自6月以来，投资者承诺的住房贷款价值大幅增长，截至2019年8月的三个月累计增长11.6%；自2016年11月以来，投资贷款承诺额增长最快。投资活动的增加在一段时间后相对不活跃，投资者的参与度从2015年年中市场活动的43%下降到今年7月份的25.8%的近期历史低点。

投资者住房融资承诺的价值已经连续三个月发生变化

投资活动的减少归因于许多因素，包括限制投资信贷增长率和限制无息贷款的宏观审慎政策。此外，投资者一直在支付抵押贷款利率溢价，高于9月份58个基点的自住住房平均利率。住房市场的放缓是导致投资活动放缓的另一个因素，因为资本收益的前景已经消失。

最近，住房市场形势已经从危险转向安全。在9月份的这个季度，八个省会城市中的五个和整个“剩余州”地区中的三个的房价都在上涨。毫无疑问，资本收益前景的改善是吸引投资者重返房市的吸引力之一。此外，信贷政策已经放松，贷款人与投资借款人的竞争越来越激烈。

新投资者贷款占新贷款总额的比例(不包括再融资)

增加投资的另一个动机是缩小抵押贷款利率和租金收益率之间的价差。9月份，投资者使用的三年期固定抵押贷款产品平均利率为3.8%。这比资本的总租金收益率(3.7%)高出一个基点。至少自2005年(CoreLogic的收益数据开始时)以来，固定利率抵押贷款和总租金收益率之间的差距就没有这么小了。由于租金收益率和抵押贷款利率之间的差距如此之小，更多的房地产可能从购买之初就处于正现金流状态。

投资贷款的价值在每个州和地区都增加了。截至8月的3个月，维多利亚州和昆士兰州增幅最大，投资性住房贷款承诺额增长19.1%。

投资者占贷款总额的百分比(不包括再融资)

从比例上看，投资活动集中在新南威尔士州。按贷款承诺值(不包括按揭贷款)计算，投资者占按揭贷款需求的31.2%，其次是维多利亚(26.4%)和堪培拉(26.0%)。自2014年以来房价一直在下跌的西澳大利亚州，投资者占比最低，为15.4%。

截至2019年8月的三个月投资趋势值的百分比变化

展望未来，投资者的活动可能会进一步增加。长期平均值显示，投资者通常占抵押贷款需求的三分之一左右，这表明目前市场上投资者的比例不足。随着投资活动的增加，我们可能会看到价格压力的增加，因为市场部门在设定新的价格基准时往往更具竞争力。

高投资活动的副产品可能会减少首次购房者的数量。这两个市场的趋势通常是相反的。更多的投资者/更少的首次购房者，反之亦然。