导读 虽然很多人不愿承认，但我们仍然无法否认房地产的投资价值远未结束的事实。但与过去二十年不同的是，未来房地产将彻底告别闭眼买房都可以躺

虽然很多人不愿承认，但我们仍然无法否认“房地产的投资价值远未结束”的事实。但与过去二十年不同的是，未来房地产将彻底告别“闭眼买房都可以躺赚”的时代，各大城市更无法做到房价继续“普涨”。过去买房的确是最佳“造富”途径，但未来买房不赚钱，甚至是赔本发生的概率都非常大。

这真的不是我在危言耸听，有些事情确实正在悄悄起变化。

随着“房住不炒”纳入基本国策，随着房子越建越多，房价越涨越高，很多城市房地产的问题也开始陆续“暴雷”了。尤其是过去三年“逆势火热”的三四城市，我们不止一次告诫过，这类城市房价缺乏内生动力的支撑，很难长久延续，而且一旦“支撑其上涨”的动力没有了，这类房产也必然是“最不抗跌”的。如不尽快处置，很多房子大概率会由原来的“香饽饽”逐渐变成“烫手山芋”。

有人可能会有疑惑，明明很多三四线城市的房价仍然在涨，买房后纸面财富仍然在增加，你为何要说三四线楼市“有危险”了?原因有三：

第一，虽然过去这几年有很多投资客从政策收紧的一二线城市转战政策宽松的三四线城市，但我们从始至终都“不看好”三四线的未来。不仅如此，过去三年我们一直在苦口婆心劝说大家，有钱宁愿买一二线的“老破小”，也不要在三四线城市的“远大新”上投资一毫一厘。

最根本的原因就是，三四线城市过去几年的楼市发展、房价上涨并非靠自身实力支撑的。人口、产业、资源这些在一二线城市发挥重要作用的基本面，全都是三四线城市的痛点——人口流失，产业单一，几乎没有能留得住人才的教育、医疗、养老等资源。

过去几年到底是什么在拉动三四线城市房价上涨?相信大家都心知肚明，那就是浩浩荡荡的“棚改货币化补偿政策”。这个政策高明的地方就在于，它改变了过去拆迁“补房”的方式，取而代之的是“直接发钱”。“直接发钱”的好处就是，不仅满足了被拆者的自由选择权，也巧妙地提高了大家的购房投资欲望，大量资金放在手里会变毛，按照传统思维唯有换成房子才能睡得踏实，所以17、18年一二线普遍降温的时候，三四线城市却能逆势上扬，就是大家突然都有钱了，不知道该怎么配置，但是最后又不得不花在楼市里。既满足了本地人的投资买房幻想，又为地方经济建设做出了突出贡献。

举个例子，2016-2018年，房价涨得最猛的三四线城市都集中在山东，比如威海、胶州、潍坊、临沂等。很多人不知道的是，这几座城市恰恰也连续3年蝉联了全国棚户区改造的冠军。

不过，从明年起，三四线楼市的“好日子”就彻底宣告结束了——国务院“新规”下达，从明年起“棚改”要退场了，老房子不再拆迁，转而为“旧改”。

这意味着过去三年多推动三四线城市房价不断上涨的核心动力要消失了，未来三四线城市要靠自身实力来撑场面了，能撑得住吗?答案似乎已经摆在面前了，绝大多数城市是撑不住的，有专家更直言预测，未来很多三四线城市的房价，可能会逐渐再“摔回去”。情况若真如此，试问那些在三四线城市大量囤房的人，你慌不慌?

第二，三四线城市的空置率太高，很多新区房子甚至已经“烂大街”了，而且一些偏远地区，已经有发展成“鬼城”的趋势。

对于这一点，我想广大三四线城市的朋友最有发言权，只要留心观察，其实到三四线城市的新区去转一圈，很多真相就浮出水面了——很多交付2年、3年的小区，入住率连20%都不到，一到晚上，成片的楼盘都是黑压压无光亮，很多人骑车走着这些地方都会感到害怕。不仅如此，据统计数据显示，全国90%的烂尾楼项目，基本都诞生于三四线城市的新区。

第三，开发商没有持久深耕的意愿，大多数开发商的想法都很简单，“趁着风头正劲，赶紧狠赚一把就走。”

虽然2016年、2017年三四线城市迎来全国各大房企的争相进驻，但仍然无法掩盖很多开发商现如今想“逃离”的事实。楼市风头正劲时，拿地建房确实可以赚得盆满钵盈，但是当一切都随风而逝时，相信很多开发商也待不下去了。尤其是今年这种特殊的情况，对三四线的房企打击更大，春节期间的“农民工返乡置业大潮”泡汤了，3、4月份的“楼市小阳春”也没赶上，很多开发商都没有挺过去——人民破产网公告显示，上半年有300多家房企破产，其中三四线的占比高达90%。这些破产房企绝大多数都是因为资金链出问题，而倒下了。

我们说过，看一个城市的发展，首先要看开发商有没有深耕的意愿，连开发商自己都想着“赚一把就跑”，那这个地方未来大概率也没有多少价值。此外，开发商不愿深耕，购房者更不要指望他们开发建设的房子品质能有多高。房屋自身的品质上不去，又谈何涨价升值呢?

综合以上三点，我们再次建议大家，明年起在三四线城市买房千万不要再乱买了。尤其是很多开发商花重金包装鼓吹的郊区新盘，大家在购买的时候更要慎重。这些房子可不像一二线城市，概念新颖、开发商云集、后期配套也会很快落地，交通方面有地铁、轨道交通连接，距离不是问题。三四线的新区、郊区事实证明，很多都是只停留于概念层面，最后落地能兑现一半就不错了。说实话，这样的发展能满足日常居住都要打个问号，还想靠它升值赚钱，我们是持怀疑态度的。

三四线的房产不具备投资价值，未来或随着棚改的退去，会逐渐暴露出“风险”，这一点其实地产大佬孙宏斌和冯仑都早有告诫：

孙宏斌过去两年两次发表过“悲观”言论，基本的意思都是“未来要改变拿地策略”：一二线城市多拿地，三四线城市要谨慎拿地，东南沿海发达城市周边的三四线城市，尚有开发价值，东北、西北部绝大多数三四线城市毫无开发价值。理由他也有明说：这类城市购房需求已经基本消耗完了，拿地建房容易，未来想把这些房子快速卖掉，可能会比较难。

不久前，地产大佬冯仑在一场公开演讲中就仔细分析了三四线房产有风险、不值得买的三大理由：第一，经历过去这些年的高速扩张建设，绝大多数三四线城市房子早已是“供大于求”，很多开发商手里捂着的房子最多可以卖3年以上;第二，青年就业的选择普遍向一二线城市集中，归根结底是这些城市能够提供更多的就业机会和资源保障。反观三四线城市，人口不仅在加速流失，很多地方几乎没有像样的产业，人口、产业、资源等势能不增反降，实际上就是三四线城市房地产不被看好的根源;第三，国家未来的发展重点是一二线城市群、都市圈，这决定了未来三四线城市只会被一二线虹吸，尤其是“收缩型”城市，未来房子卖不掉、没人要的局面都可能出现。

三四线“囤房”有危险!

站在投资的角度，而且根据人口、政策、产业、资源等基本面的发展形势，我们认为未来三四线城市的投资价值不高，倒不是说三四线城市毫无投资价值。这一点大家不要误解。一方面，三四线城市也需要因城而论，一线城市附属三四线城市，不仅有轨道交通互联，还承接了一线外溢的人口和资金等优势资源，其投资价值还是可以期待的;另一方面，即使是三四线城市内部，也需要分开来说，虽然很多过度包装的新区没有投资价值，但是核心区域、资源配套充足、好地段的好房子，还是值得拥有的。虽然未来出现年涨幅30%的概率很低，但这类房子还是能达到保值的目的的。

很快大家会认可一个事实：在三四线城市房子多未必是好事!

未来三四线城市没了“棚改”，很大概率一些虚高地区的房价会适当回调。叠加三四线城市普遍处于供应过度饱和、人口大量流出购买力下滑严重，我们认为，最快2年后，很多三四线城市就会出现“房屋大量抛售但无人接盘”的情况。届时，很多人就会猛然醒悟：在三四线城市房子多真的未必是好事。未来楼市不再拼的是谁拥有的房子多，而是谁拥有绝对优质的好房。中长期来看，未来房价的分化会更剧烈。慢慢地大家就会认可，宁愿拥有一线城市一套好房，也不想占有三四线城市多套不断贬值的劣质房。