导读 过去二十多年，房地产迎来井喷发展，房价更是涨多跌少。这和日益加剧的城市化进程不无关系，但更主要的原因有两个：庞大人口红利的支撑，以

过去二十多年，房地产迎来井喷发展，房价更是涨多跌少。这和日益加剧的城市化进程不无关系，但更主要的原因有两个：庞大人口红利的支撑，以及国家需要房地产来推动经济发展。

一轮又一轮轰轰烈烈的造城运动后，一座座砖瓦小城华丽变身，取而代之的是户型更好、设施更全、配套更完善、物业服务更周到的崭新摩天大楼。地产业的高速发展，美丽新小区的规划建成，在使得一部分人“投资买房造富”的同时，的确也大大提升了亿万居民的居住环境。

但不得不说，伴随着房地产二十多年的经久不衰发展，城市内部的分化也日益加剧——新区摩天大楼鳞次栉比，社区规划设计先进前卫，道路布局合理，资源配套丰富。居民不仅生活居住体验无可挑剔，而且房产升值的潜力也是不可预估;但相比之下，老城区的老小区业主却颇有烦恼，处在同一个城市，眼看着别的区域经济发展日益向好，房价也跟着节节拔高，但是自己的小区不仅环境越来越差，居住体验越来越糟糕，而且大有“自我贬值”的发展趋势。尤其是楼龄高、无电梯、无物业、无学区的“老破小”小区，更是不招人待见。

对于拥有多套房产的人，自然没有太多苦恼，大不了卖掉一套后迁移到新区去。但是对于在老城区只有一套住房的人来说，却完全无法这么洒脱，一方面老城区的房子价值远不及新城区，卖掉后面临买不起的尴尬局面;另一方面，很多人在老城区生活久了，习惯了，都有“地缘情结”，不舍得挪窝了。

前几年，在国家主导的“棚改货币化补偿”政策下，很多人可能没有太多顾虑，国家如何安排，就全部接纳就好。最主要的是，拆迁征地补偿金都非常可观，很多人拿着拆迁补偿的钱，也能买到更心仪的房子。但棚改也是有地域限制的，毕竟不是所有的小区都纳入“棚改”，很多老小区并享受不到“躺着等巨额拆迁补偿”的好命，因此，很多人对于自己小区的命运，也是耿耿于怀。

2020年，国家两大新规之下，一切都大变了，老小区的命运要彻底改变了——两大利好降临，未来老房子“升值”潜力巨大，直白点说，老房子也要迎来华丽逆袭，土鸡变凤凰了。

国家新政之一：老房子以后不拆了——2020年是棚改结束之年，依然幻想靠拆迁一夜暴富，老小区推倒重建的人可以彻底醒醒了。

国务院和十三五规划都明确提到：到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。“搭积木式”造房子、流水线上“生产”房子，能减少建筑垃圾和扬尘污染的装配式建筑将在未来中国得到推广。

2020年国务院常务会议中也明确指出：要尽快取消货币化安置优惠政策，2020年的棚改，将侧重实物安置，轻货币安置。即倾向于以房换房，减少直接补偿拆迁款方式。

国家新政对于未来老房子的处置已经有了明确定论：2020年之后，不会再以“大拆大建”的方式来拆除老旧、城中村、危房等小区。

棚改首先是由国家主导推出的为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件的一项民心工程，棚改最早的方式是“拆迁补房”;叠加过去广大的三四线城市(占比较高87%)库存高压，城市化进程缓慢，去库存需求强烈，所以国家才推出了“拆迁补钱”，自此三四线城市不仅库存消化迅速，因为有现金补偿，购房、投资性买房需求大量催生，三四线房地产市场2015-2018年迎来逆势爆发，房价也跟着一飞冲天，尤其是东南沿海三四五线城市，房价年涨幅甚至一度高达百分之二三十。

“棚改”的退出对于老小区有哪些直接影响?首先一点，可以明确的是很多幻想靠拆迁“一夜暴富”的人的美梦彻底破碎了。尤其是广州、福建、浙江、深圳等拆迁补偿极高的区域受影响最大，需知过去这些年这些地区曾经屡屡创造过拆迁补偿金过亿的纪录，令无数国人心驰神往;其次，很多人可能不知道，在我们国家也确确实实存在很多专业“博拆迁”的炒房投资客，这些人专门青睐于“老破小”，所为就是等待这些房子拆迁，然后获得巨额赔偿，以这种方式赚取财富。现在好了，国家新政明确，2020年后，老房子不再拆迁重建，棚改就此结束，这意味着很多自作聪明的人要自食恶果了，真的是有苦说不出口。

国家新政之二：棚改退场，旧改登场。2020年3.9万个老小区被幸运“砸中”，将迎来改天换命，焕然一新的700万老房子未来妥妥地会更“值钱”。

老小区不拆了，但是不意味着老小区的命运会就此滑落，毕竟老小区直接关系着16万老小区，超过4200万户居民的居住问题。棚改虽然结束了，但是紧随其后，旧改就登场了，这意味着属于老小区的“逆袭”已经开始了——

2019年6月19日，国务院常务会议做了一个决定：加快推进城镇老旧小区的改造，简称“旧改”。未来“老破小”不拆了，但是会对它进行各种改造，包括水、电、光纤、加装电梯以及增加停车位;

2020年4月4日国务院常务会议上：推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。此次会议更明确了，老旧小区改造的资金来源，包括中央财政补助、地方政府专项债、社会资本和居民资金等。

划重点：2020年涉及旧改3.9万个小区，涉及居民住房700万套，这意味着在旧改的影响下，2020年后700万套老小区或统统都要“升值”了。

恭喜老小区业主!国家两条新规下，700万套老房子或更“值钱”

旧改是什么?城市更新的方式之一。简单点说，棚改属于大拆大建，旧改属于小修小补。旧改的目的是改善城市面貌和居民的生活环境，它是一项社会公共事业，核心在于提升整个区域的居住环境和公共配套。依照业内专家所言，从人文生活角度来看，实现居民从物质满足到精神丰盈;从城市发展角度来看，盘活土地价值，为城市挖掘空间的服务力。

一句话，旧改对于居住环境的提升，小区品质的改善有着巨大利好：

1，旧改是在原有基础上翻新、优化，这就告别了铺张浪费，而且是按照居民意愿进行。旧改的推动力其实来自在于居民和市场的内在需求;

2，加了电梯、改造出了更多车位、外观修缮一新、水电气管道更换、物业的增设等，这些改造项目的加入，都会给原有的房屋主体加分，既优化了小区整体环境，也提升了房屋本身的质量。一句话，旧改其实就相当于给了把破解老旧小区衰败难题的钥匙，对于旧改所完成的小区，或多或少都会带来一定程度上的房产升值，对于房子本身的升值也有非常大的促进作用;

3，旧改有着新建永远无法取代的优势，可以保留原有建筑的特点、形态以及其蕴含的城市文化、传统习俗的传承与延续。旧改是一座城市文化的延续，往大了说是一个民族一个地区原住民生活习俗和传统的传承。

没有搭上上一轮“棚改”一夜暴富快车的老小区业主，也不要心灰意冷，旧改登场对你我同样大有裨益，不管是居住环境的改善，还是小区焕然一新对于升值的促进，都是值得被恭喜的，都是应该鼓掌欢呼的。2020年是700万套，这才只是开始，毕竟我国总计需要改造的老旧小区预估有16万个，涉及人数超过4200万。