导读 政府开始控制房地产是从2016年底开始的。在订购过热现象后，将于2016年制定的第11、3对策都是试点。之后在2017年以6·9家庭负债的对策，将

政府开始控制房地产是从2016年底开始的。在订购过热现象后，将于2016年制定的第11、3对策都是试点。之后在2017年以6·9家庭负债的对策，将担保认定比率(ltv)和总负债偿还比率(dti)减少到首尔等核心地住宅购买时，已经大幅减少了贷款。通过8·2房地产对策，对被指定为“房价上涨的元凶”的江南地区重建公寓的交易，并警告说:“这将是对住宅拥有者的转让税。”2017年，到年末为止，有几个地区追加指定为调整地区或投机过热地区，并出台了有关“胡萝卜”的租赁业主优惠政策。在2018年之前，政府出台了强化重建建筑安全诊断，并实行了国土部的自主开发计划、综合房地产税、上调税等综合礼物套装(?)等多种多样的对策。

但是，最近发表的《9.13房地产对策》在众多限制政策中也被评价为最高顶点。此次限制政策的核心是把综合房地产税的上调和包括一套住宅者在内的住宅拥有者的贷款力度进行了强烈的调整。特别是，在上调税的情况下，2个月前的企划财政部公布案中，出现了上调税率和公平交易市场的比率，甚至出现了“政策一贯性”的问题，因此对策的强度非常高。如果再加上一套住宅者在2年内不使用现有住宅的“备忘录”，就不允许进行住宅担保贷款，并对多住宅者干脆封锁了住宅担保贷款。甚至游乐园的贷款也被堵住了。去年12月，即使是住宅，如果注册租赁业主，就会提供各种优惠的承诺也不到10个月，因此大幅减少了“mega”。在市场上，“能出现的限制规定在1年多之后就出现了”。也就是说，在政府发表8.2房地产对策后，首尔和京畿道的核心地区房价不但没有下跌，反而飙升。据韩国鉴定院统计，到今年10月1日为止，在累计3个季度期间，首尔房价上涨了7.03%。这比去年同期的3.04%高出2倍以上。曾经宣称要控制房价的政府在这种“暴涨”中引发了房价暴涨的指责舆论沸沸扬扬，对此政府提出了所有的手段。为了使房子变得难以买到，增加了贷款，增加了税金，还加强了处罚条款。

在公布9·13对策后的1个月，首尔房价的上涨势头强劲。当然，在发表8.2房地产对策后，也有一些下跌的情况，因此，并不是可以敷衍了事的事情。但是，根据政府的超强限制规定，江南地区还出现了1亿韩元以上的调整待售公寓，而且在其他地区也出现了价格下降到数千万韩元的情况，这是事实。如果情况如此，想要与实际交易价、投资房地产和出售房地产的人要符合规定。…各种对策的计算方法。

首先，无住宅者大部分意见认为应进行预约。今年1年，首尔等核心地区的房价已经上涨到了无法承受的地步。因此，无住宅者很难轻易购买现有住宅。这种情况现在也没有改变。但是，如果在9·13房地产对策出台的情况下进行综合整理的话，无住宅者们的缝隙就会被订购。

在过去被称为“low”的几个小区里，有一些草稿被点名的人中奖，因此，在无住宅时间或抚养家庭的人数较少的20岁至30多岁的无住宅者中，没有“吃不饱的感觉”。但是，从此次修改的方案来看，对于无住宅者来说，认购的机会增加了。特别是专用面积超过85㎡中大型时更是如此。现有的50%是加分制度，而50%是以抽签制的形式选拔了中奖者。但是，如果11月末至12月的住宅供应规则得到修改，50%的人将维持“加分制度”，剩下的50%(75%)的人只会对无住宅者进行抽签。第1位1住宅者不能在这里进行申购。他们可以只针对12.5%的数量参加抽签。再加上，如果申购的情况是，通过政府机关的住宅城市担保公社(hug)，价格相对较低的出售价格，因此有可能在价格较低的价格下出售新房子，因此，对于无住宅者来说，认购无疑会成为“住宅准备的最后堡垒”。特别是，如果以“有资格的城市”和“果川知识信息城”的销售情况为“公共宅地出售”，将适用出售价格上限制度，因此，如果是“以‘被称为’的方式，如果有基本的资金能力，就可以进行挑战。

结果，此次长势对出售日程进行了仔细的监视，并将这一机会视为“认购”的机会。当初预定在10~11月的很多出售园区在年末至年初出售，因此应该从宽松的角度接近。在时隔3年多后重新开始销售的北魏公寓园区由100%的中大型组成，因此，无家可归者中较低的人也比过去大了很多。包括“维吾尔族”(559户)、“希尔顿”、“北纬礼(1078户)”等大型建筑公司的数量，加上桂龙建设的卫星新城市a1 -6区(494户)、美丽建设的“卫礼新城市”、“第1次(877户)”等中坚企业的数量也非常丰富。原计划在年末进行销售，但明年出售的可能性较高的江南地区核心园区的销售中也有不少中大型企业。㎡119专用面积等大型在内的瑞草彩虹重建公寓“瑞草他浪者(1481户,一般出售215户)“我也是明年出售日期的可能性较高的瑞草区三星豪格登3次再건축인“able奇盘浦(835户,一般出售219套中大型)”中,部分。在高的人的情况㎡84 59 -专用面积的人气一样,也很好,但是在分较低,有雄厚的无住宅者的话,通过抽签选出能够抓住机会的精品园区的中大户型也值得关注。

但是，即使是无住宅者，也有必要在此次政策上注意观察。也就是说，在像“卫视”的新城市或果川知识信息城等公共宅地，转卖限制期限延长。即使是公共宅地的民间销售公寓，如果出售位于首都圈投机过热地区的房子，其出售限制期限将延长至3至8年。在进行登记后立即出售，从而瞬间获得差价的方式，在适用出售价格上限制度的范围内，无异于被禁止。

根据9·13房地产对策的公布，事实上最让人为难的是“一套住宅”。在《9.13房地产对策》中如实体现了“1住宅者是实际需要者”、“只有一栋房子”的平民和中产阶层的政府基调发生了变化。也就是说，对一套住宅者来说，事实上仅仅是有限的限制贷款。根据《9·13对策》，夫妻合同期只拥有1套住宅的家庭情况，将以夫妻合计收入1亿韩元以下的朝野双方的贷款担保提供贷款。在民间担保机构sgi等方面，虽然没有适用收入条件，但在收入超过1亿韩元以上的情况下，担保比率更高的住宅金融公社的保证是相当严重的弱点。例如，在首尔市芦原区拥有1套住宅，因子女教育，想要购买江南的租赁住宅的年收入超过1亿韩元的双职工夫妇，情况非常窘困。对于新婚夫妇或多子女家庭，虽然有部分条件有所缓和，但是因为教育问题而包租的比率相当高的韩国中产阶层之间也有可能会出现反对意见。

另一种变化是，在现有住宅中以其他住宅为对象进行“转换期”的情况也产生了限制。首先，在规定的地区内，如果有1住宅者追加购买住宅时，住宅担保贷款就会被禁止。虽然有“理事或父母奉养等实际需求或不可避免的理由”的条款，但这一条款在多方面变得非常复杂。另外，将暂时性的2住宅的条件从3年缩短为2年。也就是说，将3年的暂时性的2住宅期限缩短为2年，其原因是居住变更或结婚、同居等原因。由此可见，政府的意志是，强调“实际需要者”，并事先切断1住宅者成为住宅者的可能性。

长期拥有特别减免的条件也变得更加复杂。即使是1住宅，如果拥有9亿韩元以上的高价房屋，转让税也相当可观，如果长期拥有，将根据期限减少税金，是长期拥有特别减免制度。但是，如果不能单纯地拥有住宅，就可以在实际住宅中购买该扣除的最多可达80%的“9.13房地产对策”。虽然现有的长期“拥有”，但在今后2年以上的时间里，只有拥有10年以上才能获得80%以上的贷款，如果不能满足居住条件，即使拥有15年，也只能获得30%的优惠，因此，税金差额将会大幅增加。

因此，在目前情况下，不具备资金余力的1户住宅追加购买住宅实际上已变得困难。目前的情况是，在现有住宅中，可以在更广阔的或自己希望的地区换乘。在订购中，第1位1住宅者的中大型面积也被赋予的抽奖的50%达到了12.5%，因此其可能性非常小。另外，在出售今后的房子时，要想稍微降低转让税，必须满足居住条件，因此，应该把1住宅拥有者彻底“一把抓”、“居住”。也就是说，在资金贷款困难的情况下，长期购买自己所拥有的一所房子是一种方法。但是，即使可能性很小，也有挑战中大型申请的方法。即使是“一意孤行”，如果通过此次9·13房地产对策，成为综合房地产税对象的高价住宅，拥有税负担将会加重，因此，考虑到夫妻之间的共同名义，以不影响的18亿韩元以下的住宅为主进行比较。

▶多住宅者都无法转让转让税

…考虑出售地方住宅。

▷夫妻的赠与也会长期增加

这些都是住宅者们的手脚，但通过此次的9·13房地产对策，在很多情况下都面临着困境。特别是，如果不是通过此次对策，就有可能在贷款全部被堵住的情况下，要想成为一户住宅的人极少。

另外，如果在今年4月1日以后对房子进行处理，住宅拥有者的转让税最高可达62%的税率，因此很难出售房屋，但如果继续保留，那么综合房地产税等拥有税负担将会加重，而且为了生活稳定的住宅担保贷款也将会发生变化，因此陷入了四面楚歌的境地。

在这种情况下，一旦有住宅拥有者选择的第一个方案是，如果不是地方的限制地区，而是在地方出现住宅时，先处理掉，从而摆脱掉住宅的方法。地方住宅的转让税不是重课税对象，所以即使处理，税金也不会增加。有人批评说，政府的各种规章制度本来就有可能进一步恶化地方房地产市场，但在这些情况下，从住宅者的立场上看，选择余地并不多，因此有可能是有可能的理财手段。

同时，还出现了与子女分享负担的方案。所谓的“负担”是指，把租金和住宅捐赠给住宅，如果市价为10亿韩元的住宅，只需缴纳6亿韩元的租赁押金，那么赠与税就只需要缴纳4亿韩元，因此，与转让税相比有很大的效果。从长远来看，有很多专家认为，首尔住宅是“拥有”，因此拥有多处住宅，拥有多处住宅的住宅者，也是一种负担。

房地产的理财方法是，在9·13之后可以选择的房地产理财方法，就是写字楼、小大厦、商街等。特别是写字楼是居住用的公寓，也不符合住宅数字，因此被认为是限制规定的商品。与公寓相比，房价上升速度缓慢，但最近在龙山、板桥等一带的2室型小型居住用商住两用写字楼中，有1年1亿韩元以上的价格上涨的情况，因此有可能购买合适的商品。如果不是住宅，可以考虑到不适用目前贷款限制的“小大厦”或“商街”等投资也有利的地方。但是，考虑到最近私营业景气萧条和租赁费和年租金贷款提供贷款的rti(租赁业，偿还比率)等，考虑到多种因素，选择适合租赁住宅或租赁住宅的地方，不合理地投资。