导读 2021年转瞬即将过半，在过去的这半年里，尽管房地产形势已经非常明朗化，但是对于购房者还是很关心房价涨跌趋势，对于调控有人依然抱有幻想

2021年转瞬即将过半，在过去的这半年里，尽管房地产形势已经非常明朗化，但是对于购房者还是很关心房价涨跌趋势，对于调控有人依然抱有幻想，我觉得有必要再跟大家唠叨几句，关于下半年房地产市场走势的态度。通过这些趋势性信号，购房者也可以决定是否买房。

1、房住不炒定位不动摇，楼市调控继续整体从严从紧。

去年都没有因为客观因素的影响，让房子是用来住的不是用来炒的这个定位有丝毫动摇，2021年上半年更是如此，在确保经济增长稳速提高的基础上，楼市调控整体依然偏紧。

今年以来，全国各地调控不断，有统计显示，前五个月调控就已经累计达234次。

那么2021年下半年，房住不炒的主基调依然不会改变，楼市调控也会遵从这一指导思想，严厉打击炒房行为，加大住房供给并且调整供给结构。

因此，不用有任何幻想调控会退出，老老实实该买房还是该卖房，根据自己的需要来定。

2、房价整体稳定，难有大涨大跌之势。

既然调控的主导思想没有改变，那么我们的目标也就非常明确，依然是确保市场整体稳定，房价不会大涨大跌。当然这只是理论，或者说是一个平均值。但这也是最基本的目标。

从上半年可以看出很多信号，有一些房价上涨过快的城市，已经频出连环招，来抑制房价过快上涨，实际上也起到了明显的调控效果。但也要知道，调控绝非“不让房价大涨就会让其大跌”，大涨大跌都不是我们想要的。

所以，一旦有城市出现或连续出现明显过热，调控基本上就会指向哪里，来给市场降温，作为刚需购房者应该明白，房价不会大涨，当然也不会大跌，前几天经济日报已经说过，无论是炒作房价上涨还是预言大跌都是楼市“黑嘴”，应该严厉惩治。

3、普涨时代结束，楼市会继续上演严重分化大戏。

过去可能全国楼市一盘棋，你这里上涨，他那里也上涨，基本上都赶上了大势，大势之下时代造就红利。然而时过境迁，我们的大红利已不复存在，但是各地又有不同的红利。

所以，全国普涨普跌基本不存在，各大城市之间，城市中各大区域之间，以及各大开发商之间，都将严重分化，呈现出完全不一样的市场形态和趋势。一线城市跟三四线城市完全不一样，核心区域跟郊区又大不同，当然大开发商跟中小房企之间分化会更加严重。

由于结构不均衡必然会造成房价有涨有跌的差异，相信2021年下半年会更加真实展现出这种分化态势。但你不用担心，因为除了房住不炒外，还有因城施策来平衡市场。

4、一二线城市房价涨中回稳，多数三四线城市有下跌趋势。

2021年上半年，一二线城市房价实际上是有回暖或者上涨的趋势的，但由于个别城市房价上涨过快，导致调控严厉收紧。

还记得年初吗?一改去年房价涨跌互现的态势，无论新房还是二手房，一线城市北上广深全面上涨。当时我认为，一线城市回暖很正常，毕竟是一线城市，它有人口资源产业等支撑，但我当时也提醒，尤其是深圳需要注意，深圳不仅房价高，而且涨幅也较大。

后来深圳的调控频频收紧就不用我说了吧，特别是对炒房者的打击，惊动了七个部门联合整治。

再看6月18日发布的，5月份70个大中城市房价情况，一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升，二手住宅涨幅回落，深圳降温最明显。

根据当前楼市释放的信号判断，下半年一二线城市整体房价会有所降温，但是也要知道这些城市是有购买力和需求的，所以房价基本上不会再大涨，但也不会大跌，大概率会在上涨中低调回稳。即一线城市房价进入慢涨幅阶段，逐渐收缩。

而对于三四线城市，如果人口持续流出，还没有资源产业，那么很可能会在红利消失后，进入下跌局面。

5、城市更紧会加快推进，成为新的经济增长点。

大拆大建时代已经结束，房地产也正式进入存量房时代。从高速向高质转变，又当如何保证经济增长呢?

去年关于下个五年规划纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。当然，城市更新很重要的一项就是，老旧小区改造等一系列民生工程。

城市更新包括完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，那么2021年是非常重要的奠基之年，下半年也将会加快推进，必然会对建材、电梯、停车设施等都会有较大的拉动，拉动经济增长的新路已经打开，也必将成为新的经济增长点。

6、大城市面向青年人的租赁住房建设将大力推进。

解决大城市住房突出问题已经列入2021年规划中，近日，住建部召开工作座谈会，40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难，并且已经进入议事日程。怎么解决土地问题呢?住建部指出，将重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。

6月，发改委也提出，支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设。

当然不是说，要让所有人都去租房住，而是说很多无法通过市场手段去买房的，那么遵循房住不炒原则，很多人是可以通过租房解决住房问题的。

7、未来城市发展方向是城市群，经济如此，房地产也是如此。

未来城市发展方向一定会朝着都市圈和城市群方向发展，这不是凭空预测，而是有政策依据。去年国家表态，提出要发挥中心城市与城市群的综合带动作用。所以，一些位于城市群和都市圈的城市发展空间很大，那么房价也有一定潜力，当然不会大涨。

粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群等城市群，在基建和产业结构完善，就业吸引人才方面会有很大优势，人口也会是实实在在的经济红利。

因为这些城市都属于人口流入型区域，房子价值保值、增值效果会比较好，你可能会说，也不见得，你看环京楼市多惨啊，房价都大降了。我要说，这正是调控回稳的需要。以后的楼市不支持杠杆类投资或短期投资。

8、房地产信贷供需两端收紧，房企日子不会好过。

无论央行还是银保监会，都对房地产金融政策划定了红线。从供需两端全面压降房地产信贷规模，实行集中度管理，倒逼房企去杠杆。

而金融政策是跟房住不炒是相一致的，注定2021年下半年金融政策不会宽松，那么融资环境也会继续趋紧，严控资金流向，实现脱虚向实，开发商也必须严控“三道红线”的底线思维，去杠杆、降负债是不二之选。

对开发商来说，依然秉承手有余粮心中不慌的策略，可是拿地紧张，不拿地也紧张。大房企都面临着各种问题，就更别提中小房企了。

二季度以来，多地房贷利率走高，放款周期延长。同时，房企融资规模下降。调控政策还会延续偏紧态势，房企本身就难，购房者也会更加理性，回笼资金将会受到很大影响，大家普遍日子不好过。

9、房产中介大洗牌，获客为王考验服务品质。

其实，除了房企，房地产市场严酷的调控让中介的日子同样不好过。不怕降价，就怕没成交。

有人说二手房成交暴冷的背景下，门店倒闭不少，人均月成交0.06套!也就是说，100名中介，只有6人能喜提一单。具体数字我没有核实，但的确现在面临着巨大的考验。

就像深圳，中介们都用水果代替房价卖房了，由此可见一斑。中介为获客，真是什么招都用上了。所以，在同样的市场环境中，谁的获客渠道好，获客效率高，谁就能赢得市场先机。“交易人效提升3-4倍”在行业里应该是很好的获客效率了。

越是难，越考验我们的服务品质。

10、买房成本还会继续增加，但长期利好刚需。

在大家日子都不好过的时候，开发商、中介、购房者都是一体的，购房者买房难，他们也会更难。那么在2021年政策偏紧的背景下，购房者将何去何从?我们的刚需和改善购房者又当如何面对?

其实，可以看出，严厉的调控政策已经挤出大量炒房客，作为刚需改善人群，会在2021年下半年面临买房成本继续增加的局面，因为房贷政策还会偏紧。但从另一个角度来看，市场会越来越被净化，未来也一定会有更优惠的政策倾斜于他们，不用计较一时得失，长期看是利好刚需的。

越是这样的环境下，购房者考虑的不是市场好还是不好，你更应该看什么样的房子更适合你，该买哪里的房子。今后买房要看人气、景气度和生态三个城市要素。最重要的还是要跟着人流走，其次，要随经济大势，最后，选择宜租宜居宜住的生态环境。