导读 去年，位于雨花亭的万博汇小区曾经筹备过业主大会，但由于多种原因，最终不了了之，小区业主委员也没有成立。业主委员会的成立，标志着小区

去年，位于雨花亭的万博汇小区曾经筹备过业主大会，但由于多种原因，最终不了了之，小区业主委员也没有成立。业主委员会的成立，标志着小区管理的完善和成熟;标志着各位业主参与、监督物业管理工作、维护自身和共同合法权益有了合法的途径;标志着小区物业管理进入了规范化、组织化的一个崭新局面。但在实际操作中，业主大会成立是一件很棘手的事情。省十三届人大常委会第五次会议表决高票通过了《湖南省物业管理条例》(以下简称《条例》)

“物业管理中，最关键的两大利益主体是业主和物业服务企业。没有业主大会，业主们感到自己都是一盘散沙。”省人大常委会环资委副主任委员石光明表示，目前全省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会，而这个30%左右的小区，业主大会和业主委员会也没有全部实现有效规范运作。业主自治水平低是湖南物业管理工作中一个突出问题，也是此次物业管理立法要着力解决的主要问题。

而《条例》对于推动这个问题的解决有明确的规定。以前召开首次业主大会，住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，必须交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上。而《条例》增加了两种情形，既交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;交付使用的户数达到总户数50%以上的。“具备以上条件之一的，就可以召开首次业主大会会议。”石光明说。

《条例》明确规定业主也可以申请筹备首次业主大会会议。符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，10名以上业主也可以联名申请。这就较好地保障了业主成立业主大会的诉求。

物业专项维修资金是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金，被称为“养老金”。随着住宅使用年限增长，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升，专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露，续筹难的矛盾日益凸显。不少市民表示，物业专项维修资金本来是业主的钱，但业主自己使用起来却困难重重。

“物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。物业专项维修资金的管理和使用，关系到物业的安全、正常使用和保值增值，是人民群众普遍关心的热点难点问题。”石光明说，为什么难?主要难在使用条件。根据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定，专项维修资金的使用由业主大会决定，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。这就是“双三分之二”的规定。

为解决专项维修资金使用难的问题，《条例》作出了两项制度设计。“针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况规定了应急使用制度。”石光明说。《条例》第五十五条规定可以应急使用五种情形：物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况;电梯故障;建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂;其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。“专项维修资金启动应急使用的程序不同于一般使用程序，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。但是组织应急维修前后仍有相应的审核和公示程序，具体《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第二十六至第二十九条作了明确规定。”石光明表示。

同时，《条例》规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，以此提高使用维修资金的决策效率。《条例》第五十六条规定：“业主大会可以在管理规约和议事规则中约定对专项维修资金使用采取异议表决方式投票表决。”并在《条例》第五十六条第二款对采取异议表决方式的具体操作和相关要求作了规定。为便于业主监督，《条例》规定异议方式投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料。