导读 波士顿开发商希望将城市的多个角落转变为下一个热门的生命科学社区。太空挨饿的租户很高兴为额外的肘部空间。Alexandra Real Estate Equ

波士顿开发商希望将城市的多个角落转变为下一个热门的生命科学社区。太空挨饿的租户很高兴为额外的肘部空间。

Alexandra Real Estate Equities和BioMed Realty等公司继续专注于在东剑桥和肯德尔广场建立广泛的投资组合，被视为世界领先的生命科学子市场 - 它也是最紧张的市场之一。 但是像Related Beal和DivcoWest这样的其他玩家开始通过开发基础生命科学中心或将办公产品转换到海港等地的实验室来突破Kendall的界限。 “看看海港，它的用途的结构和它的海滨访问，”相关比尔执行副总裁史蒂芬·费伯，谁在说话Bisnow的波士顿生命科学峰会活动 3月26日“这不是在增长速度是这是因为它不是一个理想的区域。“ 相关的Beal在海港拥有大约1M的生命科学能力，Faber预计，由于东剑桥的空间受限的租户寻找增长空间，未来几年的足迹将会增长。 在去年以2.76亿美元购买451 D St.(约为公司前身Beal Cos。在合资企业2006年支付的7倍)之后，开发商研究了480K SF建筑，并确定它有转换所需的骨头大约150K SF进入实验室空间。 但是，为生命科学租户定位项目的开发要求比关注办公用户的要求更多。 天花板高度应至少为12英尺(最好在14至15英尺范围内，Faber说)，以处理实验室所需的布线，HVAC和管道的额外追逐方式。地板必须能够承受更多的重量(办公室每SF可以处理80到100磅，而实验室需要125到150磅)。 实验室用户还需要额外的HVAC和动力系统来将化学实验室的废气推出建筑物并保持空气回火。Faber表示，对于实验室用户来说，租户改善费用通常比办公室租户多出80至100美元。

但建筑的根源有助于持续转换。 海港物业起初是一个纺织品制造仓库，这就是为什么那里的地板负荷高达每磅SF 350磅。它地理位置优越，适合货运，并在20世纪80年代进行了改造，成为数据中心的电信酒店。虽然今天451 D St.没有那么多“电信”租户，但仍有大量电力供应。 “在分析资产和了解它是否是生命科学用途的良好候选人方面，分析真正开始于获得房产之前，”Faber说。“在这种情况下，我们以一种响亮的方式决定：是的。” 肯德尔广场的新后院 在大波士顿的所有实验室集群中，DivcoWest的剑桥十字路口最接近肯德尔广场的生命科学神经中枢。45英亩的开发项目仍然是东剑桥的一部分，远离肯德尔主要动脉之一的宾尼街。 “我们的目标之一是扩展在宾尼街上绘制的任意街区线。直到开发商开始在那里建立空间之前，Binney才最初不是肯德尔广场的一部分，“DivcoWest常务董事Mark Roopenian说。“在我们最大的租户决定搬到剑桥十字路口之前，我们不是肯德尔广场的一部分。” 法国药品制造商Sanofi在2018年底宣布，它已在Cambridge Crossing 租赁了900K SF的办公室。虽然这家制药公司，马萨诸塞州最大的生命科学雇主，不会在其新家中包括任何药品生产，但Roopenian表示能够吸引它并且飞利浦北美公司能够将其引入剑桥过境点，这证明了该公司的发展能力。 DivcoWest的财产为附近肯德尔的租户提供扩展能力也没有什么坏处。在为Cambridge Crossing计划的2.1M SF科技空间中，预计50%为实验室，50%为办公室。但Roopenian说，所有这些都将建成灵活的空间，以吸引所有租户类型。 开发商向铲斗中小型，中型和大型生命科技租户以及大型制药公司求助，以便他们在铲起之前提供投入。 他们的投入产生了更多的绿色空间(“他们需要呼吸的空间以及在办公室内外进行互动的地方”，Roopenian说。)，大型楼板(目前在建的建筑物约为50K SF)和15英尺高的楼层高度允许更多阳光穿透每个级别并适应实验室基础设施。

吸引各种规模的用户是肯德尔广场附近的一位开发人员关注的事情。 BioMed Realty高级总监Morgan Weinstein说：“我认为没有足够空气时间的是租户专注于地点而不是选择合适的房东。我们已经一次又一次地看到，如果生命科学所有者有一个动态棋盘，您可以适当地调整，扩大或缩小您的租户，同时也适应潜在客户，您将处于优势地位。“ BioMed的“棋盘”专注于剑桥和Longwood医疗区，这两个区域都靠近学术和医疗机构。但温斯坦表示，对于生命科学租户而言，业主可能不得不接受一种新型的房地产游戏。虽然房东可能更喜欢长期租赁，但生命科学行业的性质往往是基于药物试验后的急剧增长(或缩小)。 “随着这些里程碑受到打击，如果房东没有足够大的建筑物同化来使租户能够成长或缩小，公司如何在投资组合中扩大规模?”Weinstein说。“只要你留在投资组合中，租约就会被破坏。” 为了吸引各种规模的用户，开发人员认为他们也在提升自己项目的创新能力。 “我们正在努力发展一个能够最大化创新积极性和伟大创意的生态系统，”罗佩尼安说。“你不只是与大怪物一起做。你可以用小，中，大的方式做到这一点。“