导读 9月11日，北京在《2020年住房白皮书》中首次提出了两个概念：一个是“精细调控”，一个是“按区域实施政策”。我的判断是，这是北京准备在2

9月11日，北京在《2020年住房白皮书》中首次提出了两个概念：一个是“精细调控”，一个是“按区域实施政策”。

我的判断是，这是北京准备在2021年“微调”楼市政策的最大信号。很多人“不以为然”，因为北京作为中国楼市的“风向标”，绝不会轻易调整政策，更不会“放松”。

事实上，自2017年以来，北京的“炒房”现象早已荡然无存。北京成为全国第一个坚决实行“留而不炒”的一线城市。很多政策其实是全国最严格的：认房认贷。也承认贷款记录；离婚是1年后的第一套；第二套首付高达80%，是国内最厉害的。

但我们必须看到，北京面临着最深刻的城市问题：人口管理。我们甚至认为，2017年北京“317新政”的颁布，不仅是中央“房住不炒”决策的落实，更深层次的原因，即通过严格的楼市限制，实现“严控常住人口流入”的目标。

2016年底，北京市常住人口达到2172万人的峰值，比2015年增加3万人，《北京市城市总体规划》要求的人口控制目标不到2300万人。

所以，如果继续以这样的速度发展，很难实现北京常住人口的目标，所以用最严格的限购来控制人口流入是一个重要手段。

在这种背景下，商住楼也受到严格控制，因为商住楼也是常住居民的重要载体。目前北京的商住楼有20多万，保守估计会有近50万人住在商住楼里。

双管齐下，2017年北京人口流入开始呈现“负增长”，2018-2019年持续负增长。北京常住人口总量目标控制比较理想。

放眼全国，也可以发现人口控制目标与楼市政策的关系非常密切。一个城市要想严格控制人口增长，必须是限购最严格的地方。

相反，如果一个城市的目标是增加常住人口，那么楼市政策一般相对宽松。最典型的是北京周边地区。

2020年确定增加常住人口后，环京地区逐渐放开“落户”，限购政策也逐渐“松动”。背后的逻辑是：既然要增加常住人口，就必须放松人口对住宅需求的控制，必须实现“人人有所居”。

在严格控制人口购房的同时，不可能允许大规模的人口流入。这个完全相反的政策还没有看到，包括深圳、珠海、广州、杭州等人口大规模流入的城市。其实限购条件很宽松。

因此，在人口仍然受到严格控制的北京，除非北京调整人口战略，否则楼市政策大规模放松的可能性基本不存在。但目前北京还有一个问题：人口分布严重失衡。

比如东西部城市核心区人口密度高达2.3万/平方公里，是全球最高的，已经成为“世界级城市”的标准。

同时，朝阳、海淀、石景山、丰台的人口密度高达7551人/km2，是“一线城市”的标准。

但昌平、大兴、顺义、通州、房山的人口密度只有959人/km2，比二三线城市差。

如果把北京当成一个“国家”，那么东西部城市就是“全球城市”，四大城区就是“一线城市”，郊区新城就是“二线城市”，远郊就是“三四线城市”。

内部人口分布严重失衡是北京目前面临的最大问题。

根据新的一般规则

在此背景下，如何尽可能将城市人口向新城板块疏解，成为楼市政策“微调”的主要方向，北京人口分布“结构性调整”的好戏即将登场。

“按区施策”应运而生：根据每个区的不同情况，微调楼市政策成为引导人口纾困的重要方向。

因为如果北京整个城市都是楼市政策，那么选择买房的人口一定是城市的首选，配套设施成熟，教育条件优越，交通便利，产业中心。

有什么理由不在城里住，而要在郊区买房？我们认为没有理由！在这种背景下，缓解城市人口是非常困难的，因为只要你有购买力，你肯定会选择住在市区。

而且，北京大部分地区是“卖一买一”的改善需求和城市住房的需求

就更大了，就算多花一点钱，选择在城六区居住也是最理想的选择。

这就是北京城区人口“下降缓慢”的主要原因。那么，如果北京真的执行“因区施策”，哪些地区可能会有政策调整?

第一，承接城区人口越多的新城，政策微调的可能性越大，尤其是大兴、房山、顺义、昌平等新城，此外怀柔也有可能。

其他像门头沟、密云、延庆、平谷等微调可能性不大，原因是这些区域是生态涵养区，拒绝人口集聚。

第二，通州“微调”的可能性不大，原因在于通州本质是拒绝常住人口聚集的，属于北京未来重要的产业核心区。

2015年通州正式执行“双限”政策，其一是为了避免市场炒房，第二个层面则是为了避免人口高度聚集通州，通州的定位是大力发展新产业，是一个宜居宜业的新城。

北京这儿多年的城市发展，东西城的发展成为了“心病”，人口大量聚集，导致城市病突出，人口密度差点成为了全世界第一。

未来通州的发展绝对要避免重蹈“东西城”的覆辙，尽可能降低人口密度，土地资源重点用来发展产业，打造北京产业新标杆。

所以如果通州不严控住宅开发，执行严格的“双限”，恐怕未来将会成为第二个“东西城”，人口密度极高，大城市病凸显。

所以通州不会调整限购政策，未来在通州就业的人口，只能去周边居住，形成“环通州楼市”，比如目前已经松绑的北三县地区，或者是亦庄地区，也可以考虑朝阳地区来居住。

综上所述，我们认为未来北京楼市将会面临“变局”，而这种变局不是来自于总人口的快速增长，而是来自于人口分布的结构性调整：第一，城区人口的疏解将会成为下一个阶段的重点。

北京未来五年的重点目标，是实现人口分布的结构性调整，是大力疏解城区人口向近郊区转移的重大任务。

第二，在这种背景下之下，北京“因区施策”是调整人口结构性分布的重要手段，有望实现城市人口发展的总体均衡。

第三，未来城区人口将主要向“新城”及“北三县”地区疏解，用来缓解城区人口的压力，因此带来楼市政策的“微调”。

这样一来，北京的新城包括大兴、顺义、房山、昌平等有望迎来一轮红利行情，同时对于环京楼市也有恢复性增长。

京津冀最难的时刻即将过去，2021年迎来“结构性”红利时代。