08月02日近日 国内房地产企业赴港上市的好消息持续
作者|蜜姐编辑|杰尔
被称为“成长型房企”的尚坤地产，10月底通过了HKEx上市听证会，计划13天后(11月17日)在HKEx上市。
它增长有多快？三年营收复合增长150%！更惊人的是，净负债率从684.9%迅速下降到73.8%。
要理解财富的逻辑，找到一家有价值的公司，首先要了解基本的“说明书”:财务报告。
蜜姐知道自己的蜜友大部分都在忙工作，要花很长时间看七八百页的招股书太难了。
所以，当蜜姐发现相关信息后，会挑一些重点和大家分享。
看多了，了解了，就能识别出是公司有潜力，还是会计聘请的好。
01
最近有国内企业在香港上市的好消息。
10月底通过HKEx上市听证会的最后一家千亿房企巨头祥生地产，计划11月18日上市，比尚坤地产晚一天。米姐之前分享过这个房地产企业的故事(详见《找救命钱？房地产行业黄金时代的最后一位“狂人”，上市在即》)。
从上市时间来看，尚坤地产并不占优势。毕竟祥生地产是一家老派的房企，是千亿房企的大老板，近三年营收快速增长。
当然，作为成长型房企的代表，尚坤地产也有自己独特的优势：深化上海市场；它发展迅速，成立于2010年。2020年被列为“中国房地产开发企业100强”，排名第79位。
企业经营过快的财务报告让人摸不着头脑，有时连专业机构都难以理解。有必要问问企业发生了什么事(比如《新城控股(601155,股吧)，3年6倍!大黑马还是财技好？》)。
今年3月，尚坤地产首次正式递交招股书。半年后，其申请材料失败，10月初再次提交了较为完整的招股书。米姐此前分析过本招股书的大致情况(详见《中小房企赴港上市缩影：上坤们还有机会吗》)。
今天，我们将重点介绍尚坤地产的发展历史和特点，以及招股书中值得注意的特别之处。
02
要了解一家公司的发展，需要关注其掌舵人的风格和走向。
尚坤地产的创始人、首席执行官、董事长、执行董事朱晶，可以用“年轻有为”来概括个人的职业发展。
创业前，她在河南领先的房地产公司建业地产工作了7年，年纪轻轻就担任了营销总监和副总裁的职务。她经历了这家房地产公司的成功上市(2008年)，2009年底离职。
2010年，朱静在上海创办了尚坤地产。她创业和事业发展最大的共同点就是跑得快。
尚坤地产跻身2016年上海房地产企业30强，赶上楼市最新一轮热点行业，启动全国布局。2018年挤进中国房地产企业100强榜单。
了解了这些基本信息，相信蜜友们能够了解尚坤的基本风貌和发展速度。
但是，正如米姐之前多次强调的，房地产行业从来不缺神话。
今年上半年，十余家房企跌出百强榜单，甚至大房企上演了大鱼吃大鱼。在“三条红线”的压力下，安全也需要更多的关注。
那么，在尚坤地产的招股书中，财务数据尤其值得关注：三年净负债率已经从684.9%下降到73.8%；利润收入小于利息支出和融资成本的增加。
03
招股书显示，2017年至2019年，尚坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%；截至2020年4月30日，其净资产负债率降至73.8%。
短短三年，净资产负债率大幅下降，今年四个月下降了45个百分点，不可避免地引起了媒体的关注。
例如，中望金融结合了一些“不正常”的表现
根据招股书官方解释，2017-2018年净资产负债率下降是由于留存收益增加，导致总股本持续增加，而2019年末至2020年4月30日是由于计息银行等贷款减少。
从计息银行等贷款总额来看，确实符合招股书的说明，但奇怪的是贷款减少，负债改善，融资成本增加。
截至2017- 2019年和2020年4月30日，尚坤房地产的有息银行及其他贷款总额分别为51.968亿元、74.589亿元、67.663亿元和55.89亿元，但同期加权平均实际利率分别为7.4%、9.3%、9.4%和10.3%。
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值得注意的是，2017-2019年及截至2020年4月30日止四个月，尚坤地产产生的计息银行及其他贷款利息分为3.6
29亿元、6.481亿元、7.639亿元和2.326亿元，同期其净利润分别为0.35亿元、6.73亿元、6.77亿元和1.58亿元。也就是说，除今年的数据外，前面三年，其净利润甚至不能覆盖借款利息。
而从2017年开始，截至今年4月30日，上坤地产的利息支出合计约为20.075亿元，同期净利润合计约为15.43亿元，二者相差约4.645亿元。
而截至今年8月31日，上坤地产的计息银行及其他借款总额为47.614亿元，其中约20.037亿元将于一年内到期，其现金及现金等价物为11.829亿元，二者缺口约为8.208亿元。
同时，还值得注意的是其他贷款，据招股书显示，其他贷款包括来自独立第三方、资产管理及信托融资等，截至今年8月31日，这部分融资金额占上坤地产有息负债总额的75.6%!
而这部分融资的年利率在9%-18%之间，这也能解释为何上坤地产的融资成本较高。
总的来说，上坤地产的创业故事还是很精彩，只是这样的高增长是否能够持续，还得打个问号。
内房企赴港上市，获得较好的融资渠道，能够给企业增加更多发展机会，但看近年来内房企在港股的表现，实在难以令人满意。作为投资者来说，要慎之又慎。