导读 截至2021年1月14日，经济观察网记者程璐阳，“五大行”、世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯均发布了2020年北京房

截至2021年1月14日，经济观察网记者程璐阳，“五大行”、世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯均发布了2020年北京房地产市场报告。

从2020年第一季度到2020年第四季度，北京写字楼市场的“承压”二字一直出现在各大银行的报告中。

空置率、租金和净吸纳量是衡量写字楼市场的关键指标。由于样本选择不同，不同机构的数据略有差异，但五大银行报告中的共同趋势明显。

空置率方面，四季度北京写字楼空置率继续上升15%以上，为十年来最高。

五大银行中，高力国际数据最高，显示出19.4%的空置率水平；最低的是仲量联行的数据，显示到2020年底，全市空置率将达到15.4%。

多家机构对经济观察网表示，市场存在“以价换量”的现象。由于空置率处于历史高位，为了尽快提高入住率，部分业主继续通过减租的方式争取租客。具体到租金表现，北京平均写字楼租金已经降到300元/月/平方米以上。

仲量联行指出，截至2020年末，租金创下连续8个季度下跌的纪录，为342元/月/平方米，同比下降7.9%；根据DTZ数据，第四季度，北京租金为337.2元/月/平方米，同比下降11.8%。

净吸收方面，四季度吸收开始回升。

世邦魏理仕数据显示，四季度全市净吸纳量达到14.2万平方米，近十年季度平均水平翻了一番；下半年累计净吸纳量较2019年同期增长近50%。第一太平戴维斯数据显示，北京甲级写字楼市场供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为17.7万平方米。

即使吸收量在第四季度开始回升，面对全年的大量供应，空置率仍在被推高。与2020年相比，2021年的供应量会更高，有机构称之为“按天供应”。

高力国际判断，全市甲级写字楼供应将在2021年达到高峰，预计全年新增供应将达到157万平方米。Dtz还表示，未来三年，北京写字楼市场将持续迎来约316.9万平方米的新增供应，其中预计2021年新增供应将达到150万平方米。

数量供应不是2020年的开始。2018年以来，北京写字楼市场迎来高供给周期。高力国际和仲量联行均表示，与2015年相比，市场空置率水平提升了10个百分点以上。

根据高力国际对2021年的预测，市场空置率将触及高点，随后将进入3至4年的去通胀周期，租金有望继续下降。2022年，随着市场新增供应量的减少，租金将逐步稳定。

仲量联行认为，2021年需求会有所回升，但随着大面积入市，空置率仍会上升，租金可能在2022年触底。预计2021年租金将达到327元/月/平方米，空置率将达到17.8%。

在低租金和高空置率的背后，是活跃的大宗交易。2020年，北京写字楼外资大规模交易占比将继续上升。

2020年9月，高力国际2020年投资者问卷调查结果显示，36%的受访投资者选择北京作为最具吸引力的投资地，同比增长12%。高力国际表示，在北京甲级写字楼市场，新增供应量将从2022年开始减少。此外，需求继续回升，供应开始下降。2021年是收购或出售的机会窗口。

2020年总成交额达到470亿元，明显低于2019年800亿元的峰值，但仍高于2018年的投资总额。

据仲量联行介绍，2020年，大规模

仲量联行华北区投资部高级总监王刚表示：“北京市场基本面较强、可售资产较多、议价空间较大等诸多利好因素的持续作用，也将推动北京商业地产市场继续受到国内外投资者的青睐。投资热情有望在2021年转化为更多的交易。”