导读 任何商品，供需矛盾越强烈，价格上涨的动力就越强。楼市同样如此，供需矛盾越突出，投资机会越大。我们初期楼市的核心矛盾，是日益增长的居

任何商品，供需矛盾越强烈，价格上涨的动力就越强。楼市同样如此，供需矛盾越突出，投资机会越大。

我们初期楼市的核心矛盾，是日益增长的居住需求和落后的住房供应之间的矛盾。所以，前面十多年，是楼市普涨的十多年，房子再差，房价都能涨。

但随着经济的腾飞和楼市的发展，现在楼市的核心矛盾，已经转变为人民日益增长的美好居住需求和不平衡不充分的优质住房供应之间的矛盾。

简单来说就是房子多了不愁住，老百姓(603883,股吧)开始对房子挑挑拣拣了。

这是居住趋势的改变，也是房产投资趋势的转变。

领涨的房子，不一样了!新的机会，出现了!

优居时代，正式到来。

月初，北京发布了一份《住宅设计规范》，众多要求明显高于国标：

四层及四层以上新建住宅，或高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。

卧室、起居室净高不应低于2.5米，比现行国家标准提高了10厘米。

位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施，阳台栏板或栏杆净高不应低于1.10米。

新建住宅应实施全装修，提高住宅产品的完成度。

由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型，其使用面积不应小于24平方米，比国标增加了2平方米。

……

新的规范中，从居住的便利性、宜居性、安全性、舒适性等各方面，提高住宅品质。

这么一件小事，能说明什么?

大家要知道这个政策出现在哪里?首都北京。这是全国城市的政策风向标!

“多校划片”的风不就是先从北京刮起，前段时间的西城区多校划片已经轰动全国。

当北京开始对提高住宅品质有所行动的时候，是不是意味着准备要对全国动刀了?

再来看4月的时候，住建部发布了一份《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，同样也从舒适、美观、安全等方面对城市建筑提出要求和限制。

包括限制高楼建筑、景观保护、建设设计等，从各方面统筹城市建筑布局，协调城市景观风貌，让城市建筑更“适用、经济、绿色、美观”，最终都是为了让人住得更舒服。

上周，又编制完成《北京第五立面和景观眺望系统城市设计导则》，构建城市景观眺望系统，展现最美天际线，提高居民生活空间的品质。

房地产已经度过了初期的野蛮生长阶段，国家开始从政策层面引导房地产从“数量”走向“质量”，不再满足于多建楼、建高楼，而是开始综合考虑城市的实际发展需求、居民的居住舒适性，以此为目标去精建房、建好房。

但政策引导是一回事，现实发展又是一回事。优居时代，真的到了一触即发的时刻吗?

过去十多年的楼市，处于增量增长的蓬勃发展阶段，这庞大的增量需求，源于中国房改后的购房需求和庞大的刚需人口。

但现在，刚需不够用了!

一方面，中国城镇人均住房建筑面积已经到40平方米左右，不考虑住房结构的问题，房子已经足够用了。

那些已经有房，甚至有多套房的人，他们需要的是什么样的房子?是地段更核心、面积更大、环境更好、配套更成熟的改善型住房。

另一方面，新一代的韭菜，涨势可不太好。

相比80后和90后，00后和10后的出生人口整整少了1/4，高达1.03亿的人口。

房子得有人来住才有价值啊。

当购房需求跟不上，楼市的增量市场走不通时，该怎么办?只能进行存量优化，通过提高产品品质，来吸引有限的市场购买力。

现在，市场上已经爆发出对改善型产品的需求了。

根据中指研究院的统计，从30个城市住宅项目销售套数占比情况来看，2020年1-5月，120平米以上的改善型产品，销售套数都比2019年有所增多，可见，对大面积的居住需求在不断增加。

改善型产品需求的爆发，在大城市的豪宅市场上，体现得尤为明显。

链家统计了北上深蓉的二手豪宅成交情况，据数据显示，北上深蓉二季度豪宅成交量都大幅增长，都创下2018年以来的季度新高。

(统计中的豪宅标准：成交总价在同城区前25%;面积大于全市成交样本建筑面积的90%;物业费≥2元/月/平。)

譬如上海，上半年豪宅楼盘频被疯抢：总价在2700万-1亿元的碧云尊邸认筹率280%;成交均价10.76万元/㎡的中海汇德里认筹率311%;单价13万元的融信世纪江湾项目认筹率超过200%;均价为12.18万元的三湘印象(000863,股吧)名邸，认购率达700%。

改善型产品乃至豪宅火热，离不开限购限贷，现在“房票”、“贷票”稀缺，能承载更多资金的改善型住宅，尤其是豪宅，更加会收到富人的青睐，成为资产配置中的压舱石。

同时，中国大半个身子已经跨入老龄社会了。

2019年末，中国的65岁及以上老年人口达到1.76亿人，占总人口的12.6%。

最近，中国发展基金会发布了《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》，预测到2022年左右，中国65岁以上人口将占到总人口的14%，实现向老龄社会的转变。2020-2035年，中国的总人口即将达到峰值并进入长期负增长阶段。

在老龄化的大趋势下，购房者对居住环境、居住品质都会提出更高的要求。尤其未来人口进入负增长阶段后，住房市场更是会进入存量厮杀的时代，只有那些品质最好的房子，才能持续受到追捧，房价持续上涨。

什么才是居住品质高的房子?

地段好，中心城市，位置核心，交通便利;配套好，有优质的教育资源，有便捷的购物体验;小区好，物业好，大社区，有完善的居住氛围;户型好，面积足，能有4房不选3房，能选3房不选2房……

这也是大胡子说房一直以来，给大家分析房产，以及推荐项目和产品时的选房准则。

现在投资房产，一定要会抓住改善的时代趋势，收获最大的投资红利。

尤其是对于一些需求外溢型的房产，更要注重产品品质。如环一线房产，本来一线城市的刚需外溢出来买房，就放弃了地段和距离，他们对居住品质的要求只会更高。如果没有便利的交通、成熟的配套、优质的社区、舒适的户型，他们又何必跑这么远来买房。

优居时代的到来，会给楼市带来哪些投资机会?

一些老破小，将会枯木逢春——老旧改造。

2020年棚改已经到了尾声，接棚改班的就是老旧改造。

以前也有老旧改造，但都没有具体的规划。而今年首次给老旧改造定下具体目标，直接定了3.9万个老旧小区改造的目标，占了全国需要改造的16万个小区的四分之一。

老旧改造对房价的上涨有多大作用?

广州住建局负责人，曾经在一次专访中透露，小区改造和加装电梯后，物业资产平均增值8%~12%。

2019年，方正证券(601901,股吧)也有研究报告表示，上海徐汇、杨浦区的老旧小区改造后，小区市价平均提高 5000 元/平。

但并非所有的老旧小区都有机会得到改造，也并非所有得到改造的老旧小区的房价都能大涨。投资老旧小区，必须注意下面几点。

1.2000年底前的老旧小区才有改造机会。

老旧改造的重点是2000年底前建成的住宅区，2000年后的老房子，既老旧，也没有改造机会。

2.大城市核心区域的老房子才有投资价值。

哪怕经过老旧改造，也只有大城市核心区域的房子价值能够得到提升。小城市以及大城市郊区的老房子，哪怕改造过后，没有价值的还是没有价值。

上周7月17日，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省，中国建设银行(601939,股吧)与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。

这5省9市，在未来5年会有4360亿元贷款支持老旧小区改造，这将是投资老旧改造的重点城市。

3.老旧改造中，高层住宅的升值空间大，而底层甚至会贬值。

在老旧改造中，加装电梯是最常见和重要的，也是对房价影响最直接的。而一旦加装电梯，高楼层的劣势会变为景观好、通风采光好的优势，而底层反而多了电梯嘈杂的缺点。

4.投资老旧改造，适合多套房产持有者。

老房子贷款难，可贷款额度低，如果有贷票，没必要浪费在老旧改造身上。反而是已经没有贷票可用的，本来就要全款，不会受影响。

通过老旧改造，大城市核心区域的老房子会焕发第二春。同时，改善型产品，将会成为新阶段楼市的硬核资产。

优居时代，改善型房产已经成为房产投资至关重要的一环。趁着下半年的楼市调整期，选到优质的改善房产，得赶紧入手了。