导读 欧洲住宅房地产投资信托基金是一家总部位于加拿大多伦多的4 25亿加元的小型房地产投资信托基金(REIT)。房地产投资信托基金拥有并经营创收财

欧洲住宅房地产投资信托基金是一家总部位于加拿大多伦多的4.25亿加元的小型房地产投资信托基金(REIT)。房地产投资信托基金拥有并经营创收财产，并遵守不同的法规。这会影响ERE.UN的业务运营方式以及我们应该如何分析其库存。下面，我将介绍一些重要的指标，作为您对ERE.UN的研究的一部分。

运营资金(FFO)是ERE.UN与净收入相比的更高质量指标。这个术语在房地产投资信托投资领域非常普遍，因为它通过排除一次性活动或折旧等非现金项目的影响，更清晰地了解日常运营的现金流量。对于ERE.UN来说，其380万欧元的FFO占其毛利润的17%，这相对较低，因为大多数房地产投资信托基金的收益主要来自运营的高质量和经常性资金。

可以使用REIT投资领域的一个共同指标来衡量稳健的财务状况，即FFO到债务。计算大致估计了ERE.UN在资产负债表上偿还债务需要多长时间，这使我们能够深入了解在账面上承担这种债务水平的风险程度。信用评级机构标准普尔(Standard&Poor)的比率低于1%，会认为这个风险非常高，而ERE.UN可能需要出售资产或获取更多贷款以维持运营。在债务水平上，使用仅仅非常长的营业收入需要50多年的时间来还清。但实际上，除了营业收入之外，公司还有许多杠杆可以用来偿还债务。

接下来，利息覆盖率显示ERE.UN的收益可以支付其年度利息支付的次数。通常使用EBIT计算比率，但对于REIT，最好使用FFO除以净利息。这类似于上述概念，但着眼于近期义务。由于利息覆盖率为0.23倍，ERE.UN并未从其借款中产生适当数额的现金。通常，大于3倍的比率被认为是安全的。

我还使用FFO通过使用价格对FFO指标来查看ERE.UN相对于加拿大其他房地产投资信托基金的估值。这在概念上与市盈率(PE)相同，但如前所述，FFO更适合。ERE.UN的FFO价格为78.96倍，而长期行业平均值为16.5倍，这意味着它被高估了。