导读 继多年股价暴跌之后，房地产投资信托基金在2019年表现优异，受到利率下降和房地产基本面走强的推动。住宅房地产投资信托基金带动了今年的经

继多年股价暴跌之后，房地产投资信托基金在2019年表现优异，受到利率下降和房地产基本面走强的推动。

住宅房地产投资信托基金带动了今年的经济复苏，因为住房短缺加剧了租金增长，这是家庭形成强劲和新建筑放缓的结果。

“REIT Rejuvenation”已经恢复了令人垂涎的资产净值溢价，使这些房地产投资信托基金能够重新开放自2017年以来基本关闭的收购渠道。

大多数房地产行业的第一季度盈利结果普遍好于预期。然而，零售房地产投资信托基金仍然在看似无休止的商店关闭浪潮中挣扎。

尽管可能违反直觉，但我们解释说，估值升高对房地产投资信托基金来说是个好消息。我们从最近发布的NAREIT T-Tracker数据中分析REIT基本数据。

房地产收益回顾

在本报告中，我们分析了最近公布的NAREIT T-Tracker数据，以回顾过去一个季度的REIT基本面，并分析它们对2019年剩余时间的意义。由于REIT股票估值继续受宏观经济力量的影响，因此很容易忽视基本的房地产基本面以及十五个房地产投资信托基金各部门的不同表现。

们鼓励读者关注我们的寻求阿尔法页面(点击顶部的“关注”)，继续了解我们的房地产投资信托基金排名，每周回顾以及对房地产投资信托和更广泛的房地产行业的分析。

房地产投资信托基金重新开始营业

据说“市场总是正确的”。虽然潜在的基本面分析表明房地产投资信托基金可能不应该像经济衰退期后那样对利率敏感，但市场却感觉不然。尽管房地产投资信托基金投资者对“利率上升，房地产投资信托基金下跌”范式感到沮丧，但至少他们可以放心，因为它既有双向作用。自去年10月以来，10年期国债收益率大幅回落，推动2019年REIT复兴。自2018年12月底触底以来，Vanguard房地产ETF(VNQ)已上涨近20%，相当于10年期收益率下降83个基点。

在利率驱动的市场波动之下，房地产投资信托基金在2018年从基本面的角度悄然实现了稳健的一年，并持续到1Q19。盈利结果普遍好于预期，大约60%的房地产投资信托基金击败FFO估计值，不到10%降低2019年全年预测。在2017年底触底后，增长指标在2018年全年上涨并且普遍上涨。上一季度的亮点是房地产同店NOI指标的重新加速，从8年低点2.16%跃升至2.72%上个季度。尽管在过去两年的大部分时间里，房地产投资信托基金继续与资本成本不利因素相抗衡，但在2017年下降多达4%之后，房地产投资信托基金以TTM为基础增长了2.9%。

与股票分析师一样违反直觉，估值升高实际上是房地产投资信托基金的欢迎消息。股票估值在房地产投资信托业务的基本经营基本面中发挥重要作用，特别是对于历史上依赖其资产净值溢价通过收购推动外部增长的房地产投资信托基金。低估值可以自我强化，特别是如果房地产投资信托基金管理团队不能或不愿意将资产出售给那些对现金流具有较高价值的私人市场竞标者。最近房地产投资信托基金股票的飙升最终使该部门退出了“REIT炼狱”，这是过去两年多来一直阻碍该行业的持续净资产价值折扣。这种资产净值折让 - 表明在房地产投资信托基金中持有的资产隐含的价值低于私营公司持有的相同资产 - 这使得通过传统收购实现增长几乎是不可能的。为了说明这一挑战及其影响，房地产投资信托基金自2019年以来首次成为资产的净卖家。

平均而言，房地产投资信托基金目前的资产净值溢价约为5%，许多行业目前的资产净值溢价较大，这应该会打开三，六个月前不存在的增值收购机会。在达到2018年末经济衰退期后的最低估值后，房地产投资信托FFO的估值目前远高于经济衰退后的平均水平。根据T-Tracker的数据，REIT FFO的平均价格在1Q19结束时达到17.8倍，是自2Q16以来的最高估值。这是在FFO估值触底至2011年3季度以来的最低点后的四分之一。