导读 房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。

对于这种说法，人们往往有着自己的主观认识，但一直以来缺少足够数量的样本进行统计验证。

每经小编注意到，近日美国最大的房产平台Zillow发布的一份研究报告证实：房价和生育率之间存在着极强的负相关关系!

这份报告指出：以全美国25-29岁妇女为样本，房价平均每上升10%，生育率就下降1.5%。并且在洛杉矶、西雅图、纽约这样的大城市，高房价对生育率的影响表现得更加明显。

“长安居大不易”，在生活成本本来就高的大城市，年轻夫妇的生育积极性更容易受到房价的影响。

根据芝加哥论坛报的一份问卷调查，82%的受访者将生育率下降归结为“财务因素”。如果要养育小孩，全家势必要换到面积更大的住宅，而换房的成本对美国很多年轻家庭来说，已经成了“不可承受之重”。

房价每涨10%，生育率跌1.5%

每经小编注意到，Zillow研究机构分析师塔尔科根据该公司2017年美国住宅市场报告和美国疾控中心提供的各郡县人口数据资料，进行了统计学分析。

从房价走势来看，美国西北部和西南部的住宅价格上涨幅度要远远超过中西部和东部：

西雅图去年的房价涨幅约12.5%;

加利福尼亚州旧金山涨幅约为9.5%;

德克萨斯州达拉斯涨幅达9.3%;

拉斯维加斯涨幅更是达到14.3%。

从人口出生数据来看，房价涨幅较大的区域，生育率下降得也更快。

以2010年到2016年时间段考察年轻妇女(25-29岁)生育率的话，美国西南部的加利福尼亚和德克萨斯两个人口大州生育率也下降得最多：

德州州府奥斯汀所辖郡县生育率下跌22%，加州的洛杉矶、圣迭戈等地生育率也普遍下降超过16%。

此外，美国西北部的西雅图所辖郡县生育率也大跌18%。

综合全美各地情况，房价(横轴代表)和生育率(纵轴代表)之间的统计学相关性极强：一个郡县的房价平均每上升10个百分点，当地生育率就下降1.5个百分点。

报告还发现，在纽约、洛杉矶、西雅图、芝加哥等大城市，在房价涨幅一定的前提下，年轻妇女生育意愿的下降程度要超过乡村地区。

生育意愿可能与多种因素相关

Zillow 报告显示，在2010年到2013年间美国人平均初次购房年龄为32.5岁;随着房价的上涨，到了2017年平均初次购房年龄提高到了35.7岁。

与此同时，妇女选择生育的时间也在推迟：2010年，美国初为人母时的平均年龄为27.7岁，到2017年美国年轻妇女选择做母亲的平均年龄推迟到28.7岁。

那么，买不起房和不敢要小孩之间，到底有什么关联?

芝加哥论坛报的一份问卷调查显示，受访者不敢要小孩的最主要原因是财务方面的顾虑：有82%的受访者担心生小孩以后在财务支出上捉襟见肘，相比之下只有80%的受访者担心两人在感情还没完全稳固时就草率决定要小孩。

Zillow 报告指出，生育小孩需要考虑到的支出包括产假以外的旷工、抚养小孩的保育费用以及全家需要更大居住空间带来的换房支出。其中，住房需求是最大的一块开支。

当然，统计学上的强关联性并不等于必然的因果联系，也有专家在为美国惨淡的生育率寻找房价以外的解释原因。

美国人口学家克拉克认为，对职业生涯的考量和收入水平是影响年轻夫妇生育意愿的关键。

克拉克认为，在事业上更富有进取心的年轻人更容易聚集到房价高、就业机会多、商业网络发达的大城市。这些年轻人生活在大城市里拥挤的租房空间，时间精力被职场占据，自然生育意愿较低。

马里兰大学一项研究表明，人群“用脚投票”的选择也造成城乡之间生育率的分化：呆在大城市里的年轻富裕人群普遍拥有较高的教育背景、社会地位，生育意愿较低;而有计划生育的年轻夫妇可能会选择搬到自然环境更好、住房价格更便宜、居住面积更大的郊区或者乡下，这样拉高了这些地方的生育率。

美国人担忧：生育率未见复苏

众所周知，2.1的生育率是理想的自然替代率，即平均每个妇女生育2.1名小孩，社会整体才能保持人口结构的平稳交替(不考虑移民因素)。

根据美国社会调查问卷(GSC)，当被问到理想的家庭人数规模时，美国人给出的平均回答是生育2.6个小孩。

不过理想丰满，现实骨感。希望多生多养的美国人却在金融危机爆发之后生育率大幅下降，更令人担心的是，近几年来美国经济复苏的势头也没能拉升越走越低的生育率。

2007年，美国生育率数字为2.12，达到了理想水准。不过随着经济滑坡，美国妇女的生育率在2010年已经降到1.93。

2015年至今，美国经济开始展现强劲的复苏趋势，但生育率却还是一路向下：2015年美国妇女生育率为1.84;2016年这个数字为1.82;2017年美国生育率已经掉到1.76，远远低于理想替代率。

据美国公共广播电台NPR报道，根据2018年5月的最新统计，美国生育率已经略低于1.76，降至30年新低。

美国经济学家林恩表示，由于社会政策没有充分支持美国妇女的生育计划，持续下降的生育率也将反过来损害美国经济的长期前景。