08月23日房地产低迷对最近的购房者和有希望的购房者意味着什么
房价下跌可能是好事也可能是坏事，这取决于你的情况。对于那些在过去12个月里在墨尔本或悉尼买了房子的人来说，房地产低迷的消息可能听起来不是什么好消息。毕竟，谁愿意听到他们的房子可能比他们支付的更便宜呢?
另一方面，希望涉足房地产市场的买家可能会舔舐嘴唇，在多年的储蓄之后终于准备出手了。但在下跌的市场中，什么时候是买入的最佳时机?如果你再等几个月，你能拿到更好的价钱吗?
在这些问题得到回答之前，对市场状况有一个坚实的了解是很重要的。
在墨尔本，房价在截至9月份的三个月里出现了季度最大跌幅，跌幅达3.9%。房价中值回落至2017年初的水平。销量下降1.6%，但仍录得年度增长。但在此之前，中国的房价在2012年至2017年期间上涨了73%。
在悉尼，房价环比下降3.1%，同比下降6.5%，恢复到2016年的创纪录水平。与此同时，单位价格中值录得1.3%的年跌幅。在此之前，香港经历了前所未有的房地产繁荣，海港城的房价在6年内飙升了89%。
在这两个城市，拍卖清拆率都徘徊在50%以下，为多年来最低水平。
是时候恐慌了吗?
澳新银行(ANZ)高级经济学家葛拉德威尔(Daniel Gradwell)说，最近购买的自住业主不应对当前的市场状况感到恐慌。
格拉德威尔表示:“如果他们买了房子住，我真的会鼓励他们在这个阶段不要太在意。”“我们知道，房地产价格会经历上涨和下跌的周期。
“对于那些情绪高涨和情绪低落的人来说，他们可能会在一个更加疲软的市场上出售，但同样，他们也会在这个更加疲软的市场上买进。”
但对陷入负资产的恐惧又如何呢?在负资产中，一项资产的价值低于贷款额。
领域集团(Domain Group)经济学家特伦特•威尔特希尔(Trent Wiltshire)表示，在过去6至12个月里以5%至10%的少量存款买入的人，最有可能发现自己处于负资产状态。
威尔特希尔表示:“但对大多数买家来说，情况并非如此，他们中的大多数人的存款接近20%。”
“如果所有者不需要出售，负资产真的不是问题。他们可以像以前一样继续偿还贷款。
在这种情况下，重要的是，最近的购买者不仅能够偿还他们的抵押贷款，而且能够应付利率的上升。
澳洲第一房屋买家抵押贷款经纪服务公司(mortgage broking service First Home Buyers Australia)的负责人泰姬?辛(Taj Sing)说，那些计划多年持有房产的客户并不太担心房价下跌。
辛格表示:“他们将购买视为一项长期任务，10年内不会出售，因此他们将乘风破浪。”“房地产在一个周期内波动，因此他们相信它可能会掉头向上。”
在肯辛顿唐卡斯特大道165号的拍卖会上，拍卖师查理·达尔正在进行拍卖。
格拉德威尔表示，有短期目标的投资者最有可能受到价格下跌的负面影响。
他表示:“对于那些在过去12或18个月里可能采取了更多投机策略、并已买入、现在正寻求卖出的人来说，可能存在一些真正的担忧。”
“但我认为，这只是相对较小的一部分市场。”
等待的游戏
对于许多澳大利亚人来说，住房负担能力是一个重大问题，希望购房的人可能会庆祝墨尔本和悉尼房地产市场的降温。
威尔特希尔表示，来自投资者的竞争减少了，他们受到了收紧放贷做法的冲击，已撤出市场。
他表示:“买家可以更加挑剔，在一个更加疲软的市场上，可以更努力地谈判。”“在拍卖会上出售房产的可能性较小，因此买家可以与卖家协商。”
威尔特希尔警告那些等待市场触底的人。
“很难知道我们何时会触底。”
经济学家和经验丰富的房地产观察人士意见不一。一些人预测，最糟糕的时期已经过去，另一些人预计，悉尼和墨尔本的房价将从峰值下跌5%或10%，而到2020年下跌20%的预期也已出现。
威尔特希尔先生说没有人能确定。“例如，澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)可能会收回部分紧缩措施，澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)可能会在通胀保持在低位的情况下降息，这可能会阻止价格进一步下跌。”
辛格表示，买家收到的信息五花八门，不确定哪一种预测应该可信。“没有人得到水晶球，”他说。
他表示，由于联邦选举迫在眉睫，加上皇家委员会(Royal Commission to the banks)将于明年初发布报告，市场上存在很多不确定性。他说，报告可能会看到贷款标准进一步收紧。
"一些人认为现在是买入的好时机，"他说，并补充称利率仍处于低位。
虽然这取决于个人情况，但他说，他对客户的总体建议是继续寻找合适的房产。
辛格表示:“如果他们真的想在某个特定郊区购买一处房产，并且找到了便宜货，那么这可能是一个非常好的选择，因为谁知道呢，他们可能再也找不到那处房产了。”