导读 6月下旬以来，从中央到地方，对房地产市场展开新动作。值得注意的是，从调控方式、范围和调控重心来看，打击遏制投机炒作之风，成为央地新

6月下旬以来，从中央到地方，对房地产市场展开新动作。值得注意的是，从调控方式、范围和调控重心来看，打击遏制投机炒作之风，成为央地新一轮调控“组合拳”的发力点。

自西安打响本轮打击投机炒房行为的第一枪后，长沙、河北、昆明、上海等地相继跟进。近日，重庆市多部门也联合发文，调整房地产多项政策，以进一步稳定房地产市场、促进其平稳健康发展。

重庆调整多项税率政策

据了解，自2018年7月1日起，重庆对四项税率政策进行调整：

一是自2018年7月1日起，对在主城区(含主城开发区)从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%;

二是自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%;

三是自2018年7月1日起，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策;

四是自2018年7月1日起，对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房(住房)的个人所得税等税收优惠政策中，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。

自2018年8月1日起，三项财政补助调整：

一是不再执行个人首次购房按揭财政补助政策。对2018年8月1日前已满一个补助年度且符合相关条件的产权人，可在补助年度到期后3个月内进行申报办理;

二是对8月1日前未满一个补助年度但符合相关条件的产权人，可在2018年8月1日—10月30日进行申报，按补助年度内购房按揭贷款已支付月份据实办理;

三是暂未取得房产证的产权人，可在2018年8月1日—10月30日进行申报办理，相关补助资金待产权人取得产权证后再予拨付。

上海没有选择“一刀切”

值得关注的是，虽然西安、长沙、杭州在6月24日-26日期间相继宣布限制企业购房，但从政策内容来看，张波认为，上海相比之前的三个城市来说，要“细腻”很多。

具体来看，西安、长沙和杭州对待企业限购采用的是“一刀切”做法，即只要在限购区域，一律暂停向企事业单位销售新房、二手房。而上海则对企业购房提出明确的相应条件。如对企业购房资格的限制，能够较好地规避单纯为“突破”限购而新成立企业买房的行为;将限售年限提高至5年，能更好地消灭投机性购房行为。

张波认为，从上海现状来看，企业购房尤其是购买住宅的比例极小，但在少数高端住宅项目的确存在企业购房现象多发的状况，包括前段时间网上热议的一些项目。

“并且企业购房有着自身的经营和投资考量，“一刀切”的限制做法并非是最优解，而上海的政策精准性值得其他城市参考。”他说。

张波同时强调，对于企业购房资格的限制较好地规避了单纯为“突破”限购而新成立企业买房的行为。

部分城市投机情绪骤涨

在业内人士看来，上述地方调控新政中，不少都是对“人才新政”“摇号买房”副作用的补救措施，未来或有更多类似的城市加入调控行列。

今年在多地出现的“人才新政”“摇号买房”等举措明显刺激了市场情绪。数据显示，5月以来，山东、海南、四川等省份以及南昌、呼和浩特、新余、漳平、西安、郑州、温州等城市，先后出台人才吸引政策，一些省市加大了对高层次人才的补贴力度。

一些地方的“人才新政”变相降低了限购门槛，使部分城市房地产市场的供给更为紧张，并引发上涨预期。天津推出“海河英才”计划后迅速引发“买房潮”，张大伟表示，西安4月房价环比上涨1.6%，与宽松的人才引进政策有很大关系。

此外，因行政性限价，形成新房、二手房价格“倒挂”，购房者可获得巨额利差，让投机人群看到了“价值”。截至目前，已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州和深圳等多个城市实施“摇号购房”政策，一些摇号楼盘出现“抢房大战”。

张大伟认为，许多城市为控制新房价格涨幅，规定了最高限价，形成新房、二手房价格“倒挂”的现象。“摇号买房”更让购房者产生“买到即是赚到”的投机心理，购房者群体不减反增。“几万人排队抢几百套房”的现象几经炒作，进一步激发了市场的投机情绪。

事实上，这些疯狂的购房者，并非都是真正的刚需。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》显示，2018年一季度城镇新购房中，仅有30.8%为首套房，第二套房及第三套房占比高达69.2%，在杭州进行摇号的项目中，参与摇号的家庭里近七成已拥有住房。

“反炒房攻坚战”打响

张大伟分析认为，2018年下半年，预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年，特别是从7月初开始，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

业内人士认为，坚决遏制投机炒房和明确支持刚性居住需求并举，正成为地方楼市调控政策的重要趋势。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应，使其购房变得更加困难。政府遏制炒房和保障刚需两措并举，将让调控效力倍增。

政府应进一步深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，平抑“恐慌性”需求。易居研究院智库中心总监严跃进认为，随着各地租售并举政策逐步落地，租赁房源供给增加和租赁期限延长将分流购房需求，有利于保持房价理性预期，降低房地产市场波动性。