导读 被称为史上最严的外汇管制在去年7月1日实施。虽然个人购汇仍有每年每人次5万美元的额度，但在手续上严格繁琐了许多。对于想海外购房的人们

被称为史上最严的外汇管制在去年7月1日实施。虽然个人购汇仍有每年每人次5万美元的额度，但在手续上严格繁琐了许多。对于想海外购房的人们来说，通过“蚂蚁搬家”这样的方式获得外汇资金变得更加困难了。

不过这并不能阻碍中国买家的投资热情。可能得益于在中国炒房积累的经验，中国人掀起了席卷全球多地的购房潮。

据2018年3月高力国际发布的报告显示，在中国整体经济和人民币保持强劲的大背景下，中国的“一带一路”倡议推动了中国资本流向新兴的东南亚和南亚市场。

东南亚成为新的投资热点

马来西亚炎热的天气并没有阻碍一波接一波来看房的中国客人。一位长期负责接待中国买家的吉隆坡中介在电话中对中国房地产报记者感叹：“2010年之前很难看到中国买家，但是目前中国买家在马来西亚的热点城市如吉隆坡、槟城等市场占比超过20%。”

相关数据显示，自2015年第三季度以来，中国买家对马来西亚房产的需求一直呈上升趋势，该趋势在2017年初加速，2018年1月达到历史第二高峰。2018年1月中国买家询盘数量比2017年1月增长91%，比2016年1月增长313%。

类似方媛这样因为国内限购政策转战国外置业的买家屡见不鲜。在深圳已经有一套小三房的方媛并不想在不限购的惠州投资买房。“我觉得买房首先考虑的是投资，还要看当地房价近些年来的涨幅情况。我查了下，目前马来西亚整体房价水平较五年前上涨了约43.8%，且波动相对较小，租金回报率大约在6%。惠州的房价在严控中，想要大幅度上涨有点难，相比升值空间，我更看好马来西亚。”在朋友的推荐下，方媛把目光盯向了马来西亚。

一位马来西亚业内人士对中国房地产报记者解释，马来西亚房屋是永久性产权，没有房产税和遗产税，这成为了大多数人选择在马来西亚投资买房的原因。此外，在马来西亚税费也并不高，这也促成很多国人前往大马购置房产。

事实上，不止是马来西亚，东南亚以及南亚的房地产市场都因为中国买家的进入而呈现欣欣向荣的局面。这也得益于“一带一路”的倡议。

高力国际数据显示，2017年，中国对东南亚和南亚的房地产投资达25亿美元(超158亿元人民币)，是2016年的四倍，创下历史次高(仅次于2013年的41亿美元)。在东南亚的房产投资中，马来西亚位列第二，仅次于新加坡。

戴德梁行相关负责人表示，“2017年8月，国务院转发了国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，旨在促进‘一带一路’境外投资活动的开展，同时加大对其他领域投资的审查力度。目前在国内日趋激烈的竞争投资环境中，中国投资者获得的回报率愈来愈低，他们开始寻求资产多元化战略，并成为了‘一带一路’沿线国家房地产项目的主要投资力量。”

政策调整影响内地买家

当东南亚成为了中国不少买家投资的首选时，曾经的一些热门投资国家因为政策调整，阻碍了中国买家入市。

中国对澳大利亚住宅房产的投资，无论投资额还是数量，都急剧下滑。据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)发布2016-2017财年《海外投资年度报告》，通过审批的住宅物业投资金额下降了三分之二，至2520万澳元。

这源于澳大利亚相关规定海外投资者只能在澳大利亚境内购买全新房屋，对海外投资者征收更多印花税和对海外投资者货币贷款的严审查和高利息。

无独有偶，出现下滑的还有美国。据戴德梁行数据显示，美国作为2016年境外投资首选目的地，从当年的183亿美元锐减至2017年的45亿美元，同比下跌75%。

戴德梁行相关负责人对中国房地产报记者指出：“鉴于近期中美双方的贸易摩擦导致的不确定性，以及前期已达到的投资高峰，预计短期内美国市场不会涌现来自中资的投资浪潮。”

房地产依然是投资首选

尽管海外市场呈现多样化的局面，但是在国内楼市受到严格调控时，海外购置物业依然是绝大部分高净值人群最为偏好的投资领域。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷曾公开表示：“未来到全球配置资产是正确的选择，开放的政策可以满足境内居民全球化资产配置需求。进行全球资产配置不仅可以对冲国内的房地产价格风险，而且可以缓解外汇储备增长对管理效率带来压力。”

莱坊《财富报告》显示，内地高净值人士未来数年有意购买物业投资的比重，在内地和海外占比均为36%。

莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅指出，高净值人群增长的主要动力来自高科技行业，预计也将对房地产市场带来正面的影响。2017、2018年的超高净值人群很多都是由高科技推动，这与过往的GDP增长带动有很大的不同，不是5%~6%，而是几何式的。不管是从事高科技的抑或是比特币的，实现财富增长后，主要的保值方式之一还是房地产。

值得注意的是，私人购买海外房地产项目呈现的新特征是小型化、功能化。据莱坊统计，价值超过5亿美元的交易总价值从2012年的210亿美元上升至2017年的530亿美元。戴德梁行预计，中国“走出去”的总方针维持不变，长期来看，未来国人的出海需求将进一步释放。