导读 在国开行收紧棚改审批的背景下，最近两个交易日地产股集体大跌，将央行降准释放7000亿元资金的利好消息对冲的一干二净。而且，随着棚改安置

在国开行收紧棚改审批的背景下，最近两个交易日地产股集体大跌，将央行降准释放7000亿元资金的利好消息对冲的一干二净。而且，随着棚改安置节奏的整体放缓，有券商分析师指出，棚改货币化刺激的三四线房价大涨和去库存热潮也将遭遇显著降温。

随后，发改委方面又表示，将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。业内人士指出，在发改委加大对房企海外发债的限制后，房地产融资的紧缩格局将进一步加剧，整体投资放缓，龙头房企有可能加速推盘尽快回款，行业整合预计也会再度提速。

近日，全国各地不断推出多个热盘，“万人排队摇号、500万蹲、刷脸筹借200万，只盼少奋斗十年”这些抢房戏码不断在各城市上演，伴随而来的则是炒房客投机取巧，导致各地乱象频发，住建部紧急出手，全面升级调控政策。

在这三则消息之下，应该怎么看待这次行动?又将对楼市带来什么影响?楼市下半年走向如何?

七部门拳打市场乱象，范围还会扩大

6月28日，住建部等七部门联合发布通知称，2018年7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，包括郑州。

重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。例如，投机炒房团伙操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等;“黑中介”打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等。

名单中的30个城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

首先，北、上、广、深四个一线城市全部在列。其次，二线城市重点涵盖近期房价有上涨或之前曾经过热的城市。第三，目前房价上涨过快的三四线城市也在名单中。

下一步，住建部还将扩大城市范围，打击违法违规行为。

1、中西部、东北核心城市影响大

同策咨询研究中心总监张宏伟点评称，从实际影响来看，由于本轮楼市表现较为活跃的主要为中西部、东北的核心城市(东部核心城市交易量已经被限)，以及大部分三四线城市，而本次整治的重点的30个城市来看，影响比较大的还是中西部、东北的核心城市。

因此，由于中西部、东北的核心城市楼市政策的规范，房企的销售业绩可能会收到影响影响。

从棚改货币化安置急刹车政策来看，三四线城市楼市将逐步降温。另外，三四线城市二手房市场并不活跃，没有人接盘，一旦三四线城市楼市开始调整，其市场状况要比一二线城市更糟糕。

综合来看，房企通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

2、半年精准整治，市场更加平稳

国务院发展研究中心研究员任兴洲：这次专项行动最大的新意是针对市场突出的问题、乱象，多部门联手集中精准打击。这七个部门中，原来很多部门没有出现过，比如，公安部、宣传部、银保监会等等，多部门联手从各个层面、全方位、整个链条来进行精准的专项治理。

而且，这一次针对性特别强，针对四类的主体和四类违规行为，所以这一次非常严密，而且打击精准。过去往往是一个部门出政策，现在是多部门进行市场整治。

我们在控制需求的时候，一定要把供给跟上来，土地的供给、住房供给，使得供需基本平衡，这样市场就会稳住。

这次整治的时间点是7月初到12月底，半年的时间。我们利用半年的时间进行集中打击，使我们的市场平稳。

3、限价致市场推盘意愿不强

易居研究院副院长杨红旭表示，2016年9.30新政之后，百城去化周期不再继续下滑，且略有反弹，但2018年以来，反而再度小幅下滑。这种现象，在过去短周期运行过程中，极其罕见!

主要与两个因素有关：一是，本轮行情大，连弱二线三四线城市的新房也卖得火爆，多数城市去库存完成，所剩新盘供量很少，导致严重的供不求。

二是，部分热点城市，政府严格限价，开发商推盘意愿不强，虽然潜在新盘供应量不小，但市面上推出来的房源较少，因此也导致供不求应，尤其是限价盘易出现抢房、日光现象。

关于第一个因素，杨红旭表示，供给侧方面暂无好对策，因为房子的生产周期较长，远水难解近渴;但可以抑制需求。关于第二个因素，杨红旭认为，政府应督促开发商如期开工、开盘。比如近期的长沙新政，其中一条是：建立“黑名单”制度。全面建立在建楼盘清单，按项目节点加快商品住房入市。捂盘惜售的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理。

杨红旭建议，部分地方政府的严厉限价，并不合理，干扰了市场机制，打灭了市场经济当中最重要的“价格信号”，从而造成了销售过程中的诸多乱相。应取消或逐步松绑限价，同时增加其他方面的措施，比如在限购房面堵漏洞：限企业购房、限离婚购房、限落户购房、法拍房限购等。

4、楼市之火不熄，熊熊大火难燃

原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏：对于房地产市场未来将向何处去?“中国房地产市场不存在泡沫，在快速城镇化的推动中，至少还有20年的好光景。”孟晓苏说，房价就像三步舞的节奏“蹦擦擦”一样，一年上涨，两年调控，而新的周期又在眼前。

他认为，“房地产业绑架中国经济”的观点有误，资金流向房地产，就像“围魏救赵”一样，解救了其他行业;与此同时，政府应该加大保障房、租赁房供应，满足不同人群需要。

中国人对房子的需求依旧很大，快速推进的城市化进程表明，还有大量的农村人口将涌进城市，而城市人口也存在很多改善型需求，买房仍是居民的消费热点。

他说：“当二手房交易成为市场的主流，房子就会有涨有落，就像美国房价，它就是涨涨跌跌。

但现在中国市场仍以新房交易为主，是一个增量市场，这种市场基本上是供不应求的状态，怎么会出现全国性的房价下跌呢?”

“20岁的身体，不会得老年病。”孟晓苏说。

孟晓苏判断，中国房地产市场不存在泡沫，“房地产泡沫说了这么多年，但从来没有破灭，只是在个别地方出现过。中国是一个朝气蓬勃的市场，需求还很大，未来房价上涨的概率大于下跌的概率，只是涨得快与涨得慢的问题。”

这个时候住建部出手，楼市之火不会熄灭，但也不会重新燃起“熊熊大火”，导致房价再次上涨失控。下半年房价不会跌，而且未来很长一段时间房价都不会下跌，至于下半年房企能否主动降价送福利给购房者，这要看房企的未来日子好不好过了。

5、下半年全国楼市如何演绎?

广发证券认为：七部委联手严打炒房展现了稳房价的决心!2018年的楼市调控仍然没有放松。

人才政策被认为是楼市调控政策的边际改善。去年12月以来，重点城市的人才政策开始大规模落地。在“因城施政”的楼市主导思路下，中央控制房价涨幅与地方增加财政收入相互博弈，房价压力较小的重点城市，政策存在一定的改善空间。

重点城市房价增速已得到抑制，而本轮调控对供给端的约束更为严格，此对部分房价抑制较为成功的部分城市而言，政策边际改善首先会在供给层面上。具体到销售状况方面2018年3月后，重点城市的销售拐点已经逐渐得到证实，地方政策的结构性调整空间，也迈出了供给边际宽松的第一步。

重点城市成交增速改善除基数因素外，供给端方面是主要推动力，在重点城市房价涨幅受到限制的情况下，3月份之后，重点城市预售证发放顺畅度大幅提升。同样地，供给有能力进一步释放，会持续推动一二线及部分强三线城市下半年成交增速改善。

房价方面，对于一线城市以及限购二线城市，尽管限价政策边际调整，但是政策完全退出也不存在基础，对房价涨幅的约束依旧存在，但是在紧平衡的供需结构下，房价也不存在下跌的基础，更多的呈现窄幅波动，预计一线城市以及限购二线城市2018年房价分别上涨1%、2%。

而二线非限购城市以及三线城市，成交热度下行本身相对温和，加上相对较低的库存环境，房价快速下降的风险较低，预计全年分别上涨4%。

结合前文对销售面积的预测，我们预计18年一线及二线限购城市商品房销售金额将分别同比上涨3%和6%左右，而非限购二线、三四线全年销售金额将分别同比零增长。