导读 6月18日，国务院常务会议召开。会议从增加廉租小型保障性租赁住房供给、利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、闲置低效商业办公厂

6月18日，国务院常务会议召开。会议从增加廉租小型保障性租赁住房供给、利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、闲置低效商业办公厂房、减轻住房租赁企业税费负担三个方面确定了加快发展保障性租赁住房的政策。

今年的政府工作报告提出，增加保障性租赁住房供给，减轻租赁住房税收负担。此后，住房和城乡建设部先后在6个城市召开保障性租赁住房工作座谈会，在40个城市召开保障性租赁住房发展座谈会，不少城市明确将发展保障性租赁住房列入重要议事日程。

在此基础上，国务院将确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民、青年人等群体的住房困难。

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增加供给，减轻企业负担

为保障城镇化进程中新市民和农民工、新就业大学生等青年的基本住房需求，国务院提出，落实市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小型保障性租赁住房供给；人口净流入的大城市，可以利用集体经营性建设用地和企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许闲置低效的商业写字楼、工厂改建为保障性租赁住房。

在发展保障性租赁住房的过程中，要落实市政府的主体责任。首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受21世纪经济报道记者采访时表示，保障性租赁住房的供应可以由政府直接建设供应，也可以由政府购买小户型二手房。

赵秀池认为，利用集体经营性建设用地和企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，或将其他闲置低效的商业写字楼、工厂改造为保障性租赁住房，是一种低成本、高收益的模式。

全国人大常委会还提出，从10月1日起，住房租赁企业对个人租赁住房适用简易计税方法，按5%的税率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位向个人和专业化大型房屋租赁企业出租房屋的，将减按4%的税率征收房产税。

此前，根据中华人民共和国国家税务总局发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，单位和个体工商户出租房地产(不含个体工商户出租的房屋)，应纳税额按5%的征收率计算。个体工商户出租房屋，按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

这意味着，住房租赁企业增值税新征收政策生效后，住房租赁企业将享受与个体工商户同等的税收优惠。

一位财税从业人员告诉21世纪经济报道，前述增值税减税政策的5%为法定简易税率(适用于房地产租赁)，1.5%为优惠税率。

现行政策下，房屋租赁企业的计税方式为租金(含税)/(1 5%)*5%。由于增值税是附加税，10月1日后新的计税公式为租金(含税)/(1 5%)*1.5%。

以一家月租5000元的企业租房为例，在现行政策下，企业每月需缴纳增值税238.1元，减税政策实施后，每月仅需缴纳71.4元，大大减轻了增值税负担。

“这种优惠政策，对于增值税来说，其实比直接降低法定征收率更有力。”财税实务

RealData负责住房租赁市场分析的高级分析师黄辉在接受《21世纪经济报道》采访时表示，降低企业税负可以提升企业参与住房租赁市场的积极性。

黄辉表示，住房租赁行业利润率较窄，减税可以缓解住房租赁企业的经营压力，提高住房租赁企业的利润率。

黄辉指出，后续还可能减轻个人租赁住房的税收负担，盘活个人闲置住房资源。“这样，鼓励个人业主将闲置房屋投资到住房租赁市场。”

支持政策的逐步推进

在这次全国会议之前，中央政府和有关部门多次明确规定发展保障性租赁住房。

去年底召开的中央经济工作会议重点推进保障性租赁住房建设。今年的政府工作报告提出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等方式，增加保障性租赁住房供给，减轻租赁住房税费负担，全力帮助新市民、青年缓解住房困难。

此后，住房和城乡建设部于4月9日在6个城市召开了保障性租赁住房座谈会。住房和城乡建设部副部长倪虹在会上强调，人口流入量大、房价高的城市要科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，落实年度建设计划。政府要在土地、金融、税收、金融等方面给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。

5月12日和14日，住房和城乡建设部分别在沈阳和广州40个城市召开保障性租赁住房发展座谈会。会议明确，坚持小户型、低租金，存量土地、存量房屋用于建设保障性租赁住房，包括农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、工业园区配套用地、存量闲置房屋，新供应的国有建设用地适当使用。

5月20日，为促进扩大保障性租赁住房供给，规范中央预算内投资支持保障性租赁住房建设相关项目管理，提高资金使用效率，国家发展改革委发布《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)支持人口净流入大城市。新建、改建保障性租赁住房及其配套设施

基础设施建设。《暂行办法》中支持的保障性租赁住房以建筑面积不超过70 平方米小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，具体条件由城市人民政府确定。在地方层面，多地支持保障性租赁住房发展。北京2021年计划安排租赁住宅用地300公顷，其中集租房、公租房各150公顷，较去年分别增加100公顷、70公顷，多主体、多渠道增加有效供应，扩大保障性租赁住房覆盖面。安徽明确保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房，今年将新筹集公租房2916套，对符合保障条件的环卫、公交等基本公共服务行业困难职工以及人才、退役等群体实施精准保障；筹集政策性租赁住房不少于3万套（间），实行低于市场租金的政府指导价，重点解决新市民、青年特别是从事基本公共服务人员等群体住房困难。国常会在之前政策和行动基础上，进一步确定了加快发展保障性租赁住房的政策。黄卉表示，未来将通过政府引导、企业参与的方式发展保障性租赁住房，“本着‘谁投资谁负责’的原则，政府提供金融、税收优惠等政策支持，引导市场化力量积极参与租赁住房项目投资、建设和运营中。”“该类项目成本和租金相对较低，能够保障新市民、年轻人在城市中安居乐业。”黄卉说。黄卉指出，之前政府主要通过公租房来保障困难群体的租住需求，财政和建设压力较大，能够提供的租赁房源有限，且审核标准较为严格，难以满足城市快速增加的新市民、青年人的居住需求。政府支持，企业等社会多方参与，可以更高效地扩大租赁房源供给，缓解新市民、青年人面临的小户型、低租金房屋供给不足的矛盾。赵秀池认为，政府后续可能还会进一步推出保障性租赁住房支持政策，“应该是针对多主体投资、多渠道供给，提供更多的土地、财税、金融等政策支持。”赵秀池指出，保障性租赁住房租金更低，只适用于符合保障性租赁住房准入条件的承租人，其中一部分新市民、青年人可能符合保障性租赁住房的条件，其余大部分人应该通过市场化的方式租赁住房。