导读 12月18日，随着松江、普陀地块的成功出让，激战近一年的上海土地拍卖市场正式落下帷幕。年初，地标斥资311亿元拿下徐汇区黄浦江南延，不仅

12月18日，随着松江、普陀地块的成功出让，激战近一年的上海土地拍卖市场正式落下帷幕。

年初，地标斥资311亿元拿下徐汇区黄浦江南延，不仅吹响了2020年上海土拍的号角，也刷新了内地土地总价格纪录。竞价事件后，拍卖规则的调整点燃了沉寂多年的上海市场，众多房企争相参与其中。

与此同时，上海明确“加快商业用地出让步伐，巩固土地供应计划，适当增加年度土地供应”，众多优质城市宅地的出让吸引了大量房企四处猎取，土地拍卖市场百花齐放、高潮迭起。92宗涉地地块被66家房企分割，平均溢价率11.86%，其中41宗以底价出让；65个纯住宅地块平均溢价率达到14.4%，只有22个地块以底价出让。

开粒效果明显。

据上海市土地市场公开信息不完全统计，截至12月18日，今年上海市通过招拍挂方式成功出让345宗地块，土地成交额2889.64亿元，重回出让金榜首。在过去的三年里，北京和杭州在这个指数上领先。

底价最高

市区多处优质宅地的出售，让地球拍卖一个接一个达到高潮。

上海年单价最高的土地被杨浦区江浦社区R-09(大乔街115号地块)拿下。地块位于杨浦区内环，地理位置优越，吸引金融街(000402，股吧)、蛇口(001979，股吧)、龙光、码头、金域、仁恒法华7大房企5人参与竞买。经过95轮鏖战，金隅以总价69.2亿元中标，成交底价85。

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杨浦区江浦社区R-09地块(大乔街115号)地图

单价仅次于杨浦内环地块，三个月经历了虹口北外滩158街坊的冷热大战。招标事件后，北外滩纯住宅地块第二次出让。与第一次发售相比，三家房企只有一家贴牌，另外两家放弃竞价。北外滩这块“钻石级”地块的再次出让，引来绿城、招商蛇口、法华、融创、融信、保利、龙光等多方杀招，竞价环节一个接一个达到高潮，历时两个半小时。经过187轮激战，招商蛇口最终以44胜获胜。总价的50 %. 4000。期间，招商最大竞争对手龙光想拿地在上海市场破冰，一路加价到最后，187轮竞价安抚63次。放弃6天后，龙光最终以总价23.82亿元拿下杨浦区定海社区D5-1地块，楼面价65441元/平方米，溢价率19%，拿下其入驻上海首个项目。

时隔四年，荣信再次回到中兴社区。这次虽然没有打造地王，但也创下了一年一度上海市场的三楼价格。12月4日，融信携手招商局、保利拿下静安区中兴小区C070202单元268-01地块，楼面价约7.2万元/平方米。因紧邻荣信地王项目中兴一路，也被业内人士戏称为“中兴二路”。7.2万元/平方米的楼面价被业内人员看到，后续运营压力较小，利润空间稳定。

最高总价

年度总价最高的地块为徐汇区黄浦江南延段28个地块。这块地是混合住宅用地。虽然最终溢价率仅为0.1%，综合楼面价约为28564元/平方米，但核心区位结合p

紧随其后的是金隅69.2亿元的杨浦江浦社区地块，法华64.35亿元的闵行颛桥地块，总价排名第三。

值得注意的是，年底上海又发布了一个重磅地块，位于黄浦区豫园社区，起拍价176亿元，可能成为TOP4，但这个超级地块的最终归属将在2021年1月公布。

保险费率最高

“招挂大院”细则的调整，让更多房企有了参与挂牌竞价的机会，众多优质宅地的出让，引发了房企多轮激战。

全年92宗住宅地块平均溢价率为11.86%，41宗地块以底价出让。65套纯宅地的平均溢价率为14.4%，只有22套以底价出售。其中，溢价率前三的地块均来自土地供应区域浦东。

上海全年土地拍卖最高地价属于浦东新区新场镇古镇东单元09A-03地块(PDXC-02)。9月1日，上海土拍市场迎来了每月第一笔宅基地买卖。该地块最大的亮点是距离新昌古镇仅1.3公里。最终，名不见经传的同润以14.18亿元击败敏捷、保利地产拿下该地块，楼面价2.91万元/平方米，溢价率60.8%。

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浦东新区新场镇古镇东单元9a-03地块地图(PDXC-02)

万达拿下港口附近的土地，排名第二。

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6月11日，万达以总价12.39亿元拿下临港一地块，溢价率53.13%，楼面价17637元/平方米，这也是上半年上海土拍宅地中溢价率最高的一块。13天后，万达继续补仓，以8.1亿元竞得临港重装备产业区一宗商住用地。

华发也在闵行颛桥地块付出了不小的代价。8月11日，颛桥地块起拍中，面对融创联合体的激进报价，华发跟到了最后，经过162轮厮杀，力压融创联合体，以总价64.35亿元总价竞得地块，溢价率46.4%。40558元/平方米的成交楼面价也刷新了闵行颛桥板块的纪录。

斩获地块最多

全年92宗涉宅地块被66家房企分获，平均一家1.3块地，但也有房企囊括了多个地块，成为今年上海市场的大赢家。

上半年拿下5个地块的大名城(600094,股吧)下半年继续补仓，全年以6幅地位居地块榜第一，总成交金额约为53.72亿元。具体来看，其中4幅位于浦东临港片区，另外2幅分别位于松江和青浦。大名城的顺利补仓也得益于今年临港启动“大批发”，全年出让152幅地块，其中住宅43幅。

大名城的积极补仓除了对上海市场的看好，更重要的原因在于其当前位于上海的土储已几乎耗尽，其营收重要贡献城市上海的余粮已不多，如不及时补仓或将被动退出。

和大名城一样在上海公开市场表现积极的还有金地。12月18日抢下松江区中山街道新城主城C单元C08-04号(国际生态商务区25号)地块后，金地今年在上海的新增地块达到了5宗，其中涉宅用地4幅，耗资156.29亿元。

4幅宅地中，2块位于嘉定，青浦和松江各1块。从竞拍情况来看，金地决心较大，溢价率均不低。6月11日，金地先以29.02亿元拿下青浦区西虹桥联涞路北侧09-15地块，成交楼板价3.61万元/平方米，溢价率22.04%。5天后，其转战嘉定区，以约24.73亿元摘得嘉定新城(马陆镇)戬浜社区16-06地块，成交楼板价约2.25万元/平方米，溢价率约27.9%。3天后，同样是嘉定，这一次的总价为40.24亿元，溢价率35.48%。年底的松江新城纯宅地竞拍，金地凭借62.3亿元胜出，溢价率15.4%。

为何金地要“不惜一切代价大力补仓上海”?

和大名城一样，金地在上海市场也面临类似的“土储困境”。今年之前，金地上一次在上海扩储还得追溯到2018年12月，货值承压让金地需要尽快补仓。这一补仓的效果显而易见，青浦项目目前已进入蓄客期，即将开盘。

有别于大名城的节奏，保利的冲刺主要集中在下半年。下半年，其斥资96.16亿元接连斩获崇明、浦东、奉贤、静安区共计4幅地块。

参与积极性最高

12月15日，金茂发布了拿地海报，庆祝其摘得崇明区长兴岛凤凰镇CX-01单元32-01、33-01地块，浓烈的红底色上写着“传奇金茂，再展新图”，喜悦之情呼之欲出。

当天，崇明区长兴岛凤凰镇出让，金茂力压大华、碧桂园，以13.55亿元将其收入囊中，溢价率28.1%，成交楼板价16618元/平方米。

这是金茂今年在上海公开市场收获的第一宗宅地，也是其契而不舍多次参与土拍后的最终回响。

据不完全统计，金茂今年共11次进入到竞价阶段，陪跑10次后终于12月15日竞得崇明宅地，这也是金茂自大宁金茂府项目之后首次在上海单独拿地。

虽然多次参拍，但金茂并未表现出孤注一掷的勇猛，市场认为其在竞拍方面有所保留或是为了将实力留至金茂府前面的地块，但上述地块今年并未挂牌，扩储指标驱使金茂今年必须有所斩获。

和金茂一样积极的还有融创，其6月到9月多次出击未果，最终于10月和上海城建置业联合竞得杨浦区定海社区D1-5地块。世茂也6次参与竞价，但最终未有收获。同样参与6宗宅地竞价的还有新城，比世茂幸运，新城最终获得了闵行浦江地块。

这些积极的身影还有很多······

年内万科拿下宝山4宗城中村改造用地，招商蛇口则斩获3宗宅地，融信除了与旭辉联合竞得七宝宅地，与招商蛇口、保利联合竞得静安中兴地块，还独自拿下嘉定南翔地块。

一切过往，皆为序章，新一年的土拍大幕即将拉开。