导读 分分分，学生的命根。但在分数面前，家长们首先要考虑的是学区房。分数是学生们的努力，学区房却是家长们的竞争。一套学区房，承载了全家人

分分分，学生的命根。但在“分数”面前，家长们首先要考虑的是“学区房”。分数是学生们的努力，学区房却是家长们的竞争。一套学区房，承载了全家人的希望与未来，但购买了学区房，就等同于拥有了入学资格吗?

案例简介：王女士一家最近经房屋中介的介绍，花600万购买了一套“老破小”的学区房，用于孩子在一年后的入学，房屋中介也向王女士保证了“入学资格”，双方并就此签订了补充协议。后来，王女士前往房地产交易中心办理房屋登记，在房屋中介的指导之下，王女士将房屋的所有权登记为按份共有，王女士39%，王女士的先生60%，王女士的孩子1%。拿到房产证，王女士本以为万事大吉，但令王女士没想到的是，孩子最终竟因为房屋“按份共有”而并未被目标学校录取。目前，王女士与房屋中介正在沟通赔偿等事宜。

王女士的案例并不是个例，在实践中，我们常常能看到因为各种各样的原因导致无法正常入学，笔者以“案例检索数据库”为数据来源，以“学区房”为关键词进行检索，最终结果显示，关于“学区房”的合同纠纷共计4639件，其中“房屋买卖合同纠纷”占比达80.88%，共3680件。

笔者选取部分案例并结合实际情况，对有关“学区房”的问题进行了总结。

一、购买学区房存在的风险

(一)学区房的政策性风险

各区、各个学校每年对于新生入学的政策并不固定，其中最大的风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动。例如，在购买学区房时，目标学校的要求是“落户一年即符合入学资格”，但等孩子入学时，可能就变为了两年。也有可能出现，买房时房屋在学校规划地段内，但等到入学时却被划出了该地段。

(二)学区房购买过程中出现的风险

第一，虚假宣传。房产开发商、中介为了销售房屋，可能会存在夸大、虚假宣传。对学区房有迫切需求的购房者，往往会轻信销售人员的说法，而降低了自己的审查注意义务。

第二，卖方临时提出加价。近年来学区房的价格不断上涨，交易过程中，一个突发的小因素可能就会促使房价飞涨，当房价上涨的价值大于双方约定的违约金时，卖方可能就会要求加价或者解除合同。

(三)学区房购买后的风险

第一，产权纠纷的风险。此种情形多发生于房屋共有的情况下，当共有人之间存在争议时，即使合同已经签订，履行过程中也有可能出现问题;共有人产权不清晰时，也会面临无法办理房屋过户的情形。

第二，房产证办理的风险。在签订商品房预售合同时，开发商往往会承诺在某个时间段后即可办理房产证，但往往会因为开发商的原因，导致业主无法办理房产证，结果子女无法上学。

第三，无法及时办理户口的风险。实践中也存在卖方不及时将房屋内所有户口迁出，导致买方无法按时将户口迁入，从而影响子女入学。

二、购房时的注意义务

第一、收集证据，避免“口说无凭”。关于“学区房”的法律问题，法律并没有明确规定，在司法实践中，大多会适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”也就是说，即使有关“学区房”的约定未写进合同里，只要能证明开发商的说明、允诺具体确定，影响到了合同的订立和房屋的价格，一旦“学区房”未兑现，购房者便可以主张开发商的违约责任。但开发商一般为了规避责任，不会将“学区房”的约定写进合同里，这就增加了购房者的举证责任。

因此，购房者在签订合同前，应要求开发商出示关于“学区房”的相关文件，稳妥起见，最好将开发商或者中介的承诺写进购房合同或者补充协议里，并约定相应的违约责任，必要时进行录音，做好证据的保留。

第二、主动核实相应情况。购房者必要时可以到学校实地考察一番，进行详细咨询，确认实际情况是否与开发商、房屋中介的承诺一致，以及具体的招生政策，除了房产要求之外，是否还存在其他的条件。另外，购房者需要向卖方了解房屋内的户籍情况、入学指标的使用情况，并将相应情况写入合同中。

第三、了解房屋来源，明确违约条款。在购买二手学区房时，一定要向卖方详细询问房屋的来源，并将房屋的来源写入合同中，以便于后续维护自己的权益。另外，应着重明确合同的违约条款，例如，原户主不及时将户口迁出，应按天支付违约金;如果一方违约，需支付不低于总房款20%的违约金等;只有加重了违约方的责任，才能更好的保障交易安全。

三、结语

孩子是一个家庭的未来，每一个家庭都想让自己的孩子享受最优质的教育资源，“学区房”自然成为了大家的争夺重点，但购房者一定要从自身实际出发，提高警惕，冷静思考，切勿盲目，避免被房产开发商、房产中介误导，引起不必要的损失。如果出现纠纷，一定要勇于拿起法律武器，维护自己的合法权益。

作者：李宁律师/上海七方律师事务所