导读 所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产是指土地、建筑物及

所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。香港房地产最为重视地产风水，天师后裔、风水大师张金华表示：福地福人居，天人合一，人地相融，适配者即福。

值得一提的是，A股前10强房企销售费用总计为270.4亿元，平均每家高达27亿元;广告宣传推广费为112.65亿元，广告宣传推广费用占销售费用比率为42%。

对此，易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示， 销售费用的增长很大程度上和销售业绩挂钩，两者一般为正向关系。2017年，房企销售规模快速扩张，尤其大型房企销售额创下历史新高，营销费用亦会增加，侵蚀了利润空间。

销售费用攀升

据《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据获悉，2017年度130家房企，平均每家销售费用约达3.8亿元，2016年度为3.1亿元，2015年为2.7亿元，同比持续上升。

具体来看，销售费用1亿元以下的企业有65家，占比为50%;在1亿元-10亿元之间的企业有51家，占比为40%;在10亿元-20亿元之间的企业有11家，占比为8%;在20亿元以上的企业有3家。

其中，在20亿元以上的房企为万科、绿地控股(7.10 -0.98%,诊股)和保利地产(13.01 -1.44%,诊股)，销售费用分别为62.62亿元、60亿元和38.67亿元。

当然，不同企业对销售费用的把控不同，以万科为例，2015年以来，其销售费用分别为41.4亿元、51.6亿元和62.62亿元，近三年销售费用占归属于母公司股东的净利润比例分别为22.8%、24.6%和22.3%。

值得一提的是，有业内人士向《证券日报》记者表示，在房地产企业的销售费用中，广告宣传推广费和佣金薪酬所占比例较高。而有的企业偏重于佣金薪酬支出，有的则偏重于广告宣传推广费花费。

以金地集团(11.02 -0.90%,诊股)为例，2017年，金地集团销售费用12.43亿元，其中，广告宣传推广费10亿元，占比为80%，可见其偏重于广告宣传推广费的支出。

侵蚀利润空间

事实上，130家上市房企近三年来归属于母公司股东的净利润总额稳中上升。据《证券日报》记者统计获悉，130家上市房企2017年、2016年及2015年归属于母公司股东的净利润分别为1759亿元、1371亿元和971亿元;同比增长幅度分别为28%、41%及10%。

另据Wind数据显示，上述130家上市房企近三年的销售费用也在逐渐攀升。据《证券日报》记者统计获悉，130家房企2017年、2016年及2015年销售费用分别为489亿元、407亿元和345亿元;同比增长幅度分别为17%、18%和29%。

据此计算，近三年来，A股130家房企销售费用总额与当年净利润总额的占比分别为28%、30%和36%。毫无疑问，相对而言，尽管2017年上市房企的销售费用仍旧几乎占到净利润的三分之一，但占比已经逐年下滑。

有分析师认为，近年来，龙头房企销售规模迅速扩张，所需销售费用自然水涨船高。但鉴于土地成本越发高企，不少房企都在控制三费支出，有些企业甚至启动全面预算管理，并把其作为重要年度绩效考核指标之一，为增厚利润起到了一定作用。