导读 当涉及到租赁购物中心的零售空间时，租户往往会专注于协商尽可能低的租金。然而，租金并不代表一切。利用创意和专家顾问，租户可以将条款纳入租赁协议，以帮助他们节省大量资金，甚至获得额外利润--波兰克雷萨律师局局长兼法律部门主管米哈·斯密塔·斯米塔·斯基奇(MichałSmietański)表示。合同处罚合同罚款是租赁违约的一种金融损害赔偿。在零售空间租赁的情况下，这种处罚倾向于适用于租户，这些租

当涉及到租赁购物中心的零售空间时，租户往往会专注于协商尽可能低的租金。然而，租金并不代表一切。利用创意和专家顾问，租户可以将条款纳入租赁协议，以帮助他们节省大量资金，甚至获得额外利润--波兰克雷萨律师局局长兼法律部门主管米哈·斯密塔·斯米塔·斯基奇(MichałSmietański)表示。

合同处罚

合同罚款是租赁违约的一种金融损害赔偿。在零售空间租赁的情况下，这种处罚倾向于适用于租户，这些租户例如延迟了商店开放、不遵守商定的开放时间或与租户先前已同意的整体概念不兼容。

没有有关合约罚则的条文，一般对租客有利，他们极有可能不会因轻微欠租而蒙受任何后果，因为业主总是要在法庭上证明损失及其数额。不过，为了控制租客，业主会坚持在租约内加入合约罚则，但租客顾问或律师的任务是谈判最低金额或限制可施加惩罚的情况。如果在签订一份包含象征性罚款的租约时妥善处理这一问题，有时可能最好是支付这些罚款，而不是在危机情况下履行租赁职责，例如在雇员生病时关闭一天商店，或者找一个替代者是不可能的，或者费用很高。

翻修和升级

由于翻新和升级总是给预算带来很大的压力，知道谁来买单是很重要的。业主非常热衷于将零售计划升级的成本转嫁给租户，理由是这些改善措施对他们有利。然而，翻修将直接和主要提高财产的价值。考虑到这一点，租户可能会反对一项强迫他们分担翻新费用的合同规定，或确保这样一项规定不包括翻新结构构件、更换自动扶梯和电梯或其他非常昂贵的物品。更重要的是，房客可以甚至应该询问未来几年计划进行的翻新和升级，这意味着业主有义务维护房屋处于良好的维修状态。还可以要求房东为个别工程提供透明的融资计划。首选的市场做法是，小修费用由房客支付(由租户支付)，而建筑物结构项目的翻新，如屋顶或系统更换，则由建筑物所有者支付。

另一个重要的问题是如何计算租户分担的共同维修费用。如果租客或租客的顾问在开始时没有注意到这一点，则不论建筑物的入住率如何，这些费用都有可能由现时的占用人分担。简单地说，租客便会“团结一心”支付空置商铺的费用，虽然业主有责任把商场的商铺出租，租客亦不应因空置而受到“惩罚”。这就是为什么租户将从一项规定中获益最多，根据这项规定，服务费用按商店面积与可租建筑总面积的比例公平计算。

三重净租赁的例外情况

三网租赁在波兰零售市场相当普遍。这类协议要求租户支付所有财产费用，包括公共区域维护、清洁、除雪、保险、财产管理、废物处理和其他项目的费用，以及物业税和永久用益权费。

这些费用在增加时很可能会变成高数字，并且对于租户来说是非常困难的。此外，例如通过在市场上寻找更便宜的清洁或安全服务，房东可能不鼓励降低成本。租户承担所有风险，包括立法变更和偶然事件的风险。

那么做什么呢?建议租户非常仔细地审查服务费如何计算和协商，以消除最不公平的租赁条款或试图对房东产生重大影响的收费。

激励和让步

租户很可能通过谈判租赁激励和让步获得显著的财务收益。主要的零售商有时会成功地从房东那里获得几个月租金。

为了吸引租户，业主还提供奖励措施，其范围基本上仅限于租赁协议各方的创造性和灵活性。这类奖励措施可包括推销和促销服务、协助征聘工作人员、翻修和其他服务。完全或部分合租是最常见的租赁激励措施之一.这是值得争取的，因为经验表明，一个建筑物的所有者可以花费大量的资金在商店的设计和装修。

谁能指望奖励呢？大型商店和知名或受欢迎的品牌将吸引顾客到购物中心或增加其威望，在谈判中享有优势。业主的情况有时也会增加租户的机会，包括较不知名的品牌，例如业主正在准备出售计划，并迫切需要填补空缺。

建议在租赁谈判过程中听取业主提供的报价，然后认真审查所有建议，以计算时间和节省资金的价值。

契约性契约

在租契谈判中，计划业主的代表向租户许诺许多好处，以证明租金数额是合理的。这种承诺往往会影响房客的最终决定，但应事先以书面明确说明，包括如果房东未能履行承诺，应予以制裁。更重要的是，当一个购物中心刚刚进入市场时，大部分问题都是猜测和承诺的问题。例如，一家新开的购物中心的业主最初可能会用预计的人流来引诱房客，然而，这在租约中是无法保证的。租户向业主指出这点，便会加强他们在谈判租金及其他诱因方面的议价能力。

其他的承诺可以写下来。考虑一家公司租赁餐饮广场。为了争取更高的价格，房东承诺在两年内在邻近的一块土地上发展一家电影院。在这种情况下，租户的顾问可以谈判一项条款，根据该条款，租户将获得5%的租金优惠，直到电影院终于开业。如果一项承诺不能列入租赁协议，房东就不能再用它作为论据。租赁协议还可以包括促销活动的时间表或承诺的升级。

结构良好的租赁协议的好处相当丰富。然而，我们需要的是：深入了解市场参与者的行为以及专业的法律或技术专长。因此，依靠经验丰富的专家的服务是值得的。