导读 2020年11月19日，融创服务控股有限公司(股票代码：01516 HK，以下简称融创服务)在香港主板上市，正式拉开资本舞台序幕。此次IPO之旅，融创

2020年11月19日，融创服务控股有限公司(股票代码：01516.HK，以下简称“融创服务”)在香港主板上市，正式拉开资本舞台序幕。此次IPO之旅，融创服务共发售6.90亿股，发行售价为11.6港元，已获多倍超额认购，并引入腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本4名基石投资者，可见，融创服务备受资本热捧。

中指研究院为在港上市的大部分物业服务企业提供行业顾问服务，针对基础物业服务、多元增值业务、品牌建设、运营管理、人力资源等方面，以定性、定量的方式，深入分析企业核心竞争能力，挖掘资本故事，突出投资亮点，助推企业上市。中指研究院分析表明，融创服务注重服务品质，不断扩展管理规模，丰富管理业态，延伸业务范围，实现快速成长。

聚焦核心城市，多业态布局跨越式发展

融创服务持续布局核心城市，凭借优质的服务，树立良好的服务口碑，管理规模不断增长。融创服务的合约面积由2017年的5743.7万平方米增长至2020年6月30日的2.3亿平方米，实现年复合增长率74.9%;在管面积则由2017年的1998.8万平方米，增长至2020年6月30日的1.05亿平方米，年复合增长率94.5%，其中86.1%的在管面积位于一二线城市[1]。此外，2019年，融创服务的整体增长率(按在管面积、合约面积、收入及净利润的平均年增长率计算)为94.1%，在大型物业服务百强企业中排名第一，可见，经过16年发展，融创服务已成长为增速最快的中国大型物业管理综合服务商。

图：2017-2020年6月30日融创服务在管面积及合约面积情况

数据来源：融创服务招股书

同时，融创服务不断丰富管理业态，涉足非住宅领域，进一步提升管理规模。目前，融创服务已涵盖住宅物业、商业物业(如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店)和城市公共及其他物业(如学校、医院、游乐园、会议中心及政府设施)。截至2020年6月30日，融创服务非住宅物业在管面积达2800.8万平方米，较2017年实现数倍增长，占总在管面积的26.6%，其中商业物业占非住宅在管面积的49.6%，为企业快速提升管理规模及盈利空间奠定良好基础。

图：2017-2020年6月30日融创服务在管面积构成情况

数据来源：融创服务招股书

高成长性凸显，业绩表现不凡

近年来，融创服务在积极扩大管理规模的同时，不断稳固基础资源，持续延伸增值服务链条，促进企业规模、业绩稳定增长，保持较高的成长性。

从在管面积增速来看，融创服务2019年在管面积同比增速达85.5%，是同期百强企业增长率均值的5.7倍，2017-2019年复合增长率为62.8%，高于百强复合增长率。

从营业收入增速来看，融创服务2019年营业收入同比增长53.5%，是同期百强企业增速均值的3.1倍，2017-2019年复合增长率为59.5%，优于百强企业复合增速。

从净利润来看，融创服务2019年净利润同比增长174.6%，是同期百强企业净利润均值增速的6.7倍，2017-2019年复合增长率为150.7%，远高于百强企业复合增速。

可见融创服务在管理规模和经营业绩方面都保持着快速发展，公司正处于高速成长阶段。

图：融创服务与百强企业在管面积、营业收入及净利润2017-2019年复合增速对比

数据来源：融创服务招股书

打磨服务及管理体系，夯实服务能力

融创服务从企业体系着手，全面推进标准化建设工作，在提升服务品质的同时，优化企业运营。融创服务创建独有的“归心”服务体系，从居住环境、生活服务及邻里关系入手，构筑“有家、有生活、有知己”的社区服务生态;建立全面的品质管理体系，并通过质量管理控制，如神秘客暗访机制、三级巡检与自检机制、400呼叫中心客户回访机制等全方面管控服务质量，确保高品质服务的落地。

图：融创服务“有家、有生活、有知己”内涵

资料来源：融创服务招股书

整合资源加速外拓，融创中国促发展

融创服务不断发挥融创品牌在收并购领域的良好口碑和外拓品牌影响力，持续挖掘优质收并购和外拓机会，尤其是业务体量较大、管理业态丰富、区域竞争力较强、与公司业务互补性较强的标的公司。2019年起，融创服务开始发力并购及外拓，先后完成对成都环球世纪的整合、开元物业的收购，并与阳光郡置地、南昌市政资产等达成战略合作。2020年9月，融创服务完成对锋物科技的战略投资，将云计算、物联网、大数据和AI技术等技术引入物业管理的各个环节，打造集“专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物业管理模式。融创服务综合管理能力的不断加强，为未来市场外拓奠定坚实基础。

同时，融创服务也借助母公司融创中国的全方位支持，如持续增长的销售、大量的新增土储、多元业态、优质合作资源及品牌效应，不断夯实行业地位，提升企业核心竞争力。融创中国自2010年上市至今10年间，已实现跨越式增长。2010年至2020年6月底，融创中国净资产从47亿元增长至1339亿元，增长27倍。得益于母公司的销售快速增长和丰富土储，融创服务很好地锁定未来的成长空间。此外，截至2020年8月25日，融创中国土储货值约80%位于高能级的一二线城市，让融创服务的业绩增长和高能级城市的深耕发展前景得到较好锁定。

图：融创服务子品牌

资料来源：融创服务招股书

结语

融创服务致力于发展为中国最具竞争力的高品质综合物管服务商。未来，融创服务将：

继续深耕核心城市，在拓展中高端住宅社区的同时，积极把握商业物业及城市公共物业的机遇，进一步平衡业态发展;

坚持高品质服务战略，以客户需求出发，专注提升服务能力及运营能力，扩大品牌影响力;

贯彻标准化及精益化管理，深化智能化与信息化，实现降本增效、优化客户体验，从而加速企业健康发展;

聚焦客户在生活场景中刚性且高频或高收益的社区生活增值服务品类，加快完善生活服务线上平台，供助更丰富的外部服务资源，大力提升社区增值服务的运营能力。

[1]融创服务招股书中所指的一二线城市包含2020年《第一财经》划分的一线、新一线及二线城市。

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中指研究院一直为物业服务企业赴港上市提供有效论证和支持。目前，香港主板成功上市企业达到33家，其中23家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。

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主笔分析师：李文哲