导读 超低融资成本+酷炫工艺+特旨建房≠一家好开发商——葛洲坝地产这两年的成绩，印证了这个不等式。今年上半年，葛洲坝营收、利润双降。归母

超低融资成本+酷炫工艺+特旨建房≠一家好开发商——葛洲坝地产这两年的成绩，印证了这个不等式。

今年上半年，葛洲坝营收、利润双降。“归母扣非经常性损益”大降45%到11.47亿元;经营性现金流为负10.6亿元——这是它入不敷出的半年。

而且，葛洲坝还借着215亿元“表面是股，其实是债”的永续债，扣除4.29亿元永续债利息，葛洲坝的盈利能力之低迷令人咋舌：

基本每股收益只有0.159元，下降58.91%。

一

为禁止地产过分透支金融和人力，2015年，国务院禁止78家央企涉足房地产，只允许16家继续经营，其中就包括葛洲坝地产。

可葛洲坝地产近年的发展状况，对不起这块“奉旨建房”的金牌。

葛洲坝的主业包括房地产、高端设备、民间爆破等多个行业。去年开始，地产板块收入、利润，已不在年报上单列，而是和其他业务杂糅。

其实从2017年，葛洲坝地产板块已经逐渐势微。

2016年，葛洲坝地产录得98.99亿元营收;2017年降到62.46亿元;2018-2019年缓升至74.41亿元、91.92亿元，但都没有超越2016年“魔咒”，也最终没有冲破百亿大关。

葛洲坝毛利率的“沉降”更为平稳：从2017年的27.72%降到2018年的23.34%。

基于今年整体盈利情况，房地产毛利率，更是惨不忍睹。

截至2020年中，葛洲坝新开工的权益建筑面积只有59万平方米，竣工了不到30万平方米。和头部民企简直没法比。

央企的成名往往不是来自规模和利润，而是来自抢地王+科技噱头。

2015年，葛洲坝打败万科、金茂、金地等7个头部房企，以49.5亿元的价格，拿下丰台区花乡樊家村6号、12号2号核心地块，在中国房企中一战成名。

扣除回迁房、公租房等薄利板块，纯商品房楼面价，达到了7.5万/平方米。

好几个业内人士估算：

将来房价，卖到15万+/平方米，他也不觉得奇怪。

之后，葛洲坝频频给自己打造、维护高端、绿色、健康、科技产品形象。给自己打上各式各样的高端名词，2019年，葛洲坝说自己正融合推广行业领先的“5G科技”体系。

手机有5G，地产难道也有5G?

2020年的现在，华为的5G网络，还处与部署阶段。葛洲坝一个开发商的“5G科技”，到底是什么鬼?也能冲破亚洲，走向世界?

可以肯定的是：唯有各种概念、理念加持，土坯房子才能卖出数十万一平的钻石价。

央企别名地王专业户。直冲冲拿下地王，披上各种高大上理念、概念，寻得一个卖出令人咋舌的高价之法——金茂、葛洲坝、信达等地王专业户的玩法，莫不如是。

很多时候，这是只有融资成本够低才能享受的“特权”。

二

2016年至今，葛洲坝连续发了几笔债，利率维持在3-4%左右，最低利率不过3.14%——这是诸多民企连想都不敢想的数字。

另一央企金茂，融资利率长期维持在5%左右。

恰恰因为资金便宜，他们才有信心拿地王。

但是，和碧桂园、恒大、融创等拿地经验更丰富、更灵活有度的民企比起来，以葛洲坝、金茂为代表的央企拿地王的方式，难免过于单一。

简直就是炫富。

但很容易出“内伤”。

葛洲坝樊家村地块后来以“北京中国府”案名入市，去年5月，“北京中国府”拿下了新的一批预售证，预售价格距离15万+/平方米相距甚远：

12-13万/平方米。

单价地王项目出现，则意味着将出现超级豪宅售价。而北上广深新豪宅售价很容易刺激整个房地产市场。

所以说，央企开发商每拿下一个地王，某种程度上，都是给整个调控“宣战”。

这是一种悖论和不义：恰恰因为他们属于央企，因而更容易获得低成本融资;但反而缺刺激楼市，增加调控难题：

国家铁了心“住房不炒”的当下，他们怎么可能不被调控?

2017年，北京新一轮调控，直接出政策限制预售价，现在虽已放松，但让北京中国府也颇受影响——12-13w/平方米和15w+/平方米，一平米差2-3w。

这2-3w都是净利，是成都、合肥等发达城市一平米房子的价格。

假如销售状况良好，葛洲坝地产还能从北京中国府抽离资金，迅速解套，开启新的资金周转，但北京中国府销售速度并不快。

去年，北京中国府才卖了不到1亿元，今年上半年，预收售楼款不过2.67亿元，占比不过2.74%。

再看看葛洲坝往北京中国府投入的钱：

超过100亿，达到117.42亿元。

路边社消息，前两天葛洲坝地产总经理人扬洋表示，不再通过招拍挂拿地，而是以产城等形势勾地。

绕过最主流的拿地形式，而走和政府勾地，葛洲坝是像把自己的央企身份发挥到极致?

逐渐萧条的央企还有金茂。

去年上半年，金茂营收147.41亿元——本来就是中型房企，今年上半年，营收降低到了120.97亿元。而住宅板块毛利下降的更多：从54.32亿元降低到了39.26亿元：

少了15.06亿元。

别把这一切都怪在疫情身上。

早在2019年，金茂的住宅主业盈利能力，已经开始下滑。

去年金茂收入上涨，但主业毛利从前一年的145.38亿元减少到了127.65亿元，少了17.73亿元。只是有一些甚至没有现金流的其他收益，才令利润指标没那么难看。

葛洲坝、金茂等央企沉寂的另一个原因，就是豪宅中的“豪”，“吹”的太厉害，以至水分太多。

看看葛洲坝在南京、金茂在杭州的项目，且不说地暖管道稀疏不齐、电线槽孔七歪八扭，它们共同存在的问题是：

这些所谓豪宅，都存在以次材料换好材料，来降低工程成本的情况。

说好的健康、轻奢、绿色呢?

说好的“豪”呢?

葛洲坝把名牌瓷砖换成三线瓷砖，新风系统、橱柜从国际品牌变成国内品牌;滨江金茂府项目，连绿化侧石都和8年前的楼盘没发比。

有人问金茂：

你追加的那1000万绿化投资，到底在哪儿?

前两天，媒体爆料，有专家爆料：和华为“5G”网络同名的葛洲坝“5G科技”，只是噱头。

鄂然发现，他们和碧桂园、融创最大的区别是，碧桂园、融创等房企的高光和靓丽，是从一而终的：过程亮眼，结果规模和利润也都还不错。

而金茂、葛洲坝，现在最亮丽的，还是他们当年那下地王的那一瞬间。犹如烟花，转瞬即逝。

地王项目“美”与“丑”同在，《金刚经》上说：一切有为法，如梦幻泡影，亦如霜亦如电。

一些央企开发商，可能参不透这些。当然，恰恰因为是央企开发商，参不透，也不会“死”。

那是一种“半生不死”的活。