导读 独立经济学家马光远曾直言表态，房地产的支柱地位100年不动摇。但他也警告到，未来只有20%的城市的房地产有投资价值，只有20%的楼盘值得买

独立经济学家马光远曾直言表态，房地产的支柱地位100年不动摇。但他也警告到，未来只有20%的城市的房地产有投资价值，只有20%的楼盘值得买。对于未来的房价走势，他更是语不惊人死不休，“未来5年内，20个一二线城市的房价翻一番的可能性很高。”

马光远对房地产绝对是真爱，但从他的发言不难看出，他并非是对所有城市都看好——对于一二线城市、重点城市，马光远是坚定看好，原因很简单，这些城市未来人口仍然会源源不断流进，需求依然存在，库存也不高，不管调控有多大威胁，房价上涨的压力依然非常大，大家可以放心买;对于人口流失严重、产业发展不给力、资源没优势的三四线城市，老马就没那么客气了，过去几年他没少抨击这些城市的高房价，更没少劝大家早点从三四线城市撤离出去——早在3年前，他就曾破口大骂道，“价格偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的三四线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。”

同样不看好三四线城市，劝大家有钱也要远离三四线的还有开发商、地产人自己。融创执行总裁余英2年前在博鳌房地产论坛上直言不讳，“对有些投资三四线城市房产的，或者有三四线城市土地的，我建议大家赶紧卖，落袋为安。”

无独有偶，中原集团大佬施永青在谈及三四线城市时也明确表示，世界上没有一个国家强起来是靠房地产的。我们现在的房地产出现了严重的产能过剩、库存过多的现象，三四线城市，跟人口比、跟未来的经济发展比，不仅价格过高，而且已经出现建设过度。健康发展起见，这些区域未来都要急踩刹车，房价虚高的城市理应都会回调。

三四线城市真的不能买吗?一众专家大佬发言抨击三四线城市房地产的疯狂，痛斥三四线城市房价偏离正常轨道，是否意味着三四线城市的房地产已经大势已去，改头换面了?

承认事实其实并不难。

平心而论，绝大多数三四线城市今天的房价和房地产的发展规模，都与其城市的自身实力不匹配，当潮水退去，房地产难免不会受挫。尤其是国家的两道“铁令”下达之后，三四线城市的房地产毫不夸张地说被直接“打入冷宫”了——第一道“铁令”：棚改退场，这意味着三四线城市彻底失去上涨动力，虚高的房价也逐渐原形毕露了;第二道“铁令”：全面放开放宽大城市落户，这意味着大城市对三四线城市人口的虹吸效应更进一步，这直接导致本来就人口不断流失的三四线城市，更留不住人了。直白点说就是，房地产最大的支撑又被狠狠“掏空”了。

国家两道“铁令”后，三四线城市卖房信号来了?开发商高管亲口承认，明年房价或直降30%

我们不止一次强调过，三四线今天的结局，一点也不让人意外。仔细梳理三四线城市过去几年火起来的过程，我们会更加坚定这个看法——

2016-2018年，房住不炒应运而生，各大一二线城市强调控背景下，三四线城市自然而然就承接了一二线外溢的大量需求和资金。叠加棚改正如燎原之势，“发房子”改为“发现金”的大规模刺激下，更是瞬间在三四线城市释放了天量的购房需求和购买力，所以理所当然的三四线城市势如破竹，房价一夜之间蹭蹭上涨，被一二线严格的限购政策堵在门外的投资炒房客，怎么可能坐得住，于是一窝蜂跑到三四线城市疯狂囤货。开发商更是趋之若鹜，据公开资料显示，仅2016年一年，三四线城市注册的房地产开发公司就达到了2万多家，较上一年增幅高达3000%。

透过上述分析，大家可能发现了，三四线城市完全是靠投资炒作和棚改拉动涨起来的，这不是城市人口、购买力、产业、资源等合力支撑的结果，这样的上涨其实就如同是建在沙滩上的城堡，崩塌是迟早的事。不过，因为特殊的“托底”调控政策和房地产与经济的特殊绑定地位，所以即使到了今天，很多三四线城市仍然只是在缓慢降温。

但这已经彻底让很多投资炒房客和开发商失眠了——笔者接触的不少开发商高管亲口承认，其实从2018年之后，三四线的楼市行情都呈现了下行趋势，尤其是2019年，90%的中小房企融资受限，销售不畅，再叠加炒房投资客的撤离，开发商运营甚至是回款的压力都在与日俱增。据四线城市阜阳的一家开发商透露，2020年到现在，他们的项目只卖了不到50套房子，现在完全卖不动了。他更多次暗示，接下来的传统营销旺季9月下旬和十一黄金周，很多项目都会有降价促销的计划，借此机会好好冲一波销量。而且据其透露，到明年，很多不好卖的项目，降价幅度最高可能达到30%。

三四线开发商降价卖房，这并非空穴来风。最近一段时间，多家媒体证实了这一事实。开封、日照、岳阳、张家口、北海等数十个三四线城市，最近两个月的新二手房整体跌幅都超过了8%。局部地区少数去化压力大的楼盘，早就在偷偷降价跑量了，据内行透露，很多项目的降价幅度早就超过了20%。去年三四季度售价12000/平的房源，现在只需要9000+/平就能买到。

三四线城市降温迅速，根本原因还是，经过过去三四年的疯狂发展，本地人基本上都有房了，再加上他们自身的工资收入不高，买得起的都已经买了，买不起的还是买不起。所以到了今年，很多地区的成交量不断降温。成交量下来了，市场价格想坚挺也挺不住。原因很简单，大家都不买，购房预期大打折扣，开发商等不起，尤其是那些有巨大回款压力的开发商，为了回款，为了刺激购房者，只能坦然接受降价促销。明目张胆的降价确实不敢存在，但是变相降价却早已是业内的惯例操作，工抵房、首付分期、特价房、内部房、买房送车位送家电等，都是在变相给购房人打折优惠。

三四线城市房地产市场日渐萎靡的趋势，也直接影响到了很多开发商对于三四线楼市的布局。最近两年，多家大型房企公开表示，未来要远离在三四线城市的投资布局，暗示三四线城市房价要降价。其中就有融创孙宏斌，过去两年，他多次表态，未来要减少在三四线城市拿地，东南沿海发达一二线城市周边的三四线城市尚可一看，东北、西北众多的三四线城市，可能不会再去拿地。除此之外，富力、恒大、绿地等房企也明确表示，未来几年要大幅收缩在三四线的布局，加快把业务回归到一二线城市。

社科院研究员、房地产专家易斌表示，开发商压力大，接下来几个月试探性降价卖房是大概率事件，尤其是三四线城市，开发商自知销售压力巨大，叠加银行借钱难度也不断加大，其实很多三四线城市的项目都面临资金链断裂的风险。9、10月份，开发商下调10%-15%卖房可能是常态，到了明年，有些项目或直降30%卖房。对于有些刚需来说，如果用房的需求不急，完全可以再等等，现在不是进场的最好时机。

根据上述专业人士的言论以及国家两道“铁令”后对三四线城市的巨大影响，不难得出结论：现阶段三四线城市“卖房信号”已经来了，尤其是在三四线城市持有多套住房的高杠杆人士，真的是时候对手上的房产进行优化配置了——接下来的1-2年，三四线城市在购买力缺失、资金回流一二线以及调控加码的背景下，或迎来新一轮调整，投资炒房客、开发商降价抛售的基本面更大，这会加剧三四线城市的降温，也会对冲掉三四线城市的投资价值，尤其是一些远郊、无配套、大户型房产，极有可能无人问津，最后沦为烫手山芋。

草蛇灰线，伏脉千里。我们今天看到的一切其实很早之前就埋下了伏笔，或者说一切既已发生的其实早就有人发言警告过。三四线城市今天炒房投资客和开发商们所面临的被动窘迫局面，其实早在两年前实干家曹德旺就曾跨界告诫过：一窝蜂的建房造城运动后，我们早就不缺房子了，尤其是很多欠发达的三四线城市，房子早就严重过剩，很多地方空置率高达百分之三四十。在这些城市有多余房产的人，应该抓紧卖掉，因为未来可能卖不掉，也租不出去。