导读 一系列因素可能影响到开发项目用地地块的选择，包括仓库和工业空间的供应、劳动力供应以及对法律行为的政府修订，如建筑法、水法、分区法或对可耕地贸易条例的修正。对土地财产的法律和环境评估以及对土地和深层地下水状况的实物检查将对项目的商业可行性和完成所需的时间产生影响。在购买地块之前应特别考虑什么？首先，你应该找出一个地块是否包括在总体规划(MPZP)中，这是一个城市或市政厅通过的地方法律行为，详细

一系列因素可能影响到开发项目用地地块的选择，包括仓库和工业空间的供应、劳动力供应以及对法律行为的政府修订，如建筑法、水法、分区法或对可耕地贸易条例的修正。

对土地财产的法律和环境评估以及对土地和深层地下水状况的实物检查将对项目的商业可行性和完成所需的时间产生影响。

在购买地块之前应特别考虑什么？

首先，你应该找出一个地块是否包括在总体规划(MPZP)中，这是一个城市或市政厅通过的地方法律行为，详细说明了允许的土地使用和开发。申请建筑许可证时必须考虑到这些计划。绿地面积百分比、楼面面积比、建筑物在地块上的位置、通往公共道路的通道、邻近土地的预定用途、建筑物的立方体积及其屋顶形状是投资者必须满足的一些要求。

如果计划项目的土地不包括在总体规划中，则应咨询划分土地使用的一般限制的分区研究，并构成申请分区决策的基础。

4月，波兰政府打算通过将分区决定的有效性限制到最长两年来修订《空间规划和发展法》，其中引入了提供实用基础设施、发展紧邻的需求以及指定方案的主要职能等方面的要求。此外，当申请特定地块的分区决定时，投资者将需要在地籍测量中检查当前类别的土地。

没有重大问题涉及打算开发的土地和第四类以上的可耕地，对于第四类以下的可耕地，必须作出将这类土地排除在农业生产之外和将地位从三级改为四级的决定。鉴于目前有关此类土地交易的规定以及计划在今年进行的其他修订，这也可能对项目的时间框架产生重大影响。

所有上述检查均作为法律尽职调查程序的一部分进行，以彻底审查征地前地块的法律地位。审查包括土地和抵押登记，以检查产权、永久益物权、现有产权负担（如地役权、抵押贷款和第三方索赔）和地籍调查。定位发展项目的一个重要方面是确定产权类型：所有权是所有权还是永久使用权？永久用益权被允许单独使用永久用益权协议中指定的财产。然而，如果在永久用益权协议和分区计划或研究中指定的财产的预期用途和发展之间存在任何差异（例如，采用新的分区计划），则永久益权将处于十字路口。修正永久用益权协议是可能的，但这个过程需要时间和金钱。

技术问题是在所谓的技术尽职调查过程中应该调查的另一个领域。在这方面，岩土工程研究是非常有用的，因为它们将有助于确定土地的地质力学特性，并避免在实际运作中可能出现的问题，如地基沉降。这些调查主要是为了查明土地的承载能力和地下水位。有了这些丰富的知识，我们就可以及早采取预防行动，保护财产免受水浸的危险。

除了岩土工程勘察外，还必须进行环境现场评估（ESA），并根据诊断问题的复杂性，包括一个、两个或三个阶段，其中包含了不同级别的现场评估。

在阶段中，评估土壤和地下水的潜在污染。它包括审查历史和监管信息（如有）、关键环境保护条例的非正式协商（保密）和现场考察。

在第二阶段，分析土壤和水，以根据环境部的有关规定，检测污染物的存在。第三阶段欧空局的目标是划定受污染地区，并规定即使在几个季节也需要清理或监测的被污染物质的数量。本研究通常在矿区进行。

这些只是在购买地块时需要考虑的许多问题的一小部分。其他将包括审查公用事业的获取、清理结束或搬迁的现有基础设施、树木切割、运行和仍然用水的接近程度以及劳动力和公共交通的供应情况。

选择最佳的土地图不是一个简单的过程。有许多问题需要时间来审查，首先是可由商业房地产顾问和技术专家提供的专家专门知识。了解方案开发选项和适当管理的技术风险和商业条件的完整频谱是任何投资项目成功的关键。