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聊聊京房，京城实操经验最丰富的房产专家。已为3000人提供了买房最佳解决方案。

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ASK：张老板好，买的房子时，房东告知暂时户口无法牵走，需要等半年后牵走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理?会影响我房子卖出吗? 另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗? 是否可以追中介责任呢?当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。

ANSWER：1.一般在买卖合同中有关于户口的约定，卖家承诺迁出未迁出的会有违约金的赔付。

2.没法处理，户口保证金罚没，其他权益一般都实现不了。

3.影响房屋出售，转手越多越影响。

4.中介无义务，一切以条款为准。

5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。

ASK：看到您不推荐限竞房，这个主要是因为什么呢?是因为目前其价格偏高么?如果周边二手房价格普遍高于该限竞房定价，这类限竞房能考虑么? 另外，对于经济适用房，如果户主已经缴纳综合地价款并转为商品房，这类房子能考虑么?

ANSWER：限竞房不能光看“限竞”二字。 限竞的价格是针对开发商的，不是针对购房者的。 对开发商限价，不等于购买者占便宜，什么事情都是有成本的。 土地本身就是溢价拍下的，土地市场，二级市场，三级市场的投资逻辑和定价都是不同的，混为一谈的话妥妥亏光光。 一百个限竞房里，出现一个价格还不错的概率大概在1% 。

经适房买卖后就是商品房，可以考虑

ASK：张老板好!十一月中旬买了一套八百多万的房子，要了八个月的周期。准备在春节后趁小阳春卖现在手上的两套房，一套在通州，一套在海淀，节后有什么方法卖个高价并尽快成交呢?感觉现在两套房挂的有点高，是否降点价呢?降价的话是春节前降还是春节后呢?

ANSWER：卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 最后再挂大中介，因为中介的信息全网通。

2.视情况优化一下房子，用心拍一组照片(广角镜头)，把优点好好理一遍做成文案，话术。

3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。

4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。

5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 春节后是买房旺季，建议春节后。

ASK：张老板，您好。如果我和我老公已经婚前已各有一套房，现在想将其中一套房置换成更大的房子，请问在北京可以用全款购买再DY的方式购买二套房吗?如何操作?另外如果老人有户口名下无房，可以用他们的首套房买入吗?后续过户到个人名下复杂吗?哪种方式购买更好，请您指明方向，不胜感激!

ANSWER：1. 可以，需要找渠道垫资或者找朋友借钱然后做全款买后DY

2. 老人如果年龄69内可以用接力贷买，后续直接通过买卖到个人名下,就行，按照最低过户指导价走。