导读 宅房地产市场经常对股市下跌做出反应，但滞后。正如评论家所说的那样，主街戏剧能够赶上华尔街。然而，中央银行对量化宽松的试验使得住房更

宅房地产市场经常对股市下跌做出反应，但滞后。正如评论家所说的那样，“主街戏剧能够赶上华尔街。”然而，中央银行对量化宽松的试验使得住房更容易受到利率小幅上涨的影响。澳大利亚住宅房地产价格正在走弱，但其商品丰富的表兄，加拿大，2017年第三季度主要城市价格同比上涨9.69%。美国市场也保持活跃，S&P / Case-Shiller经季节性调整的全国房屋价格指数同期上涨3.83%：迄今为止没有出现美联储政策错误的迹象。

正如我在本文开头所说的那样，所有的房地产投资都是“本地的”，尽管如此，澳大利亚未经历26年的衰退，可能是一个领先的指标。传染似乎不太可能，但它可能会引发全球范围内肆虐的风险情绪。

一年多以后，央行的利率似乎达到顶峰(如果它们确实增加了)大多数发达国家的债券收益率再次下降，并且在全球的第一次暗示中，热切期待另一轮量化宽松，或者甚至是区域性增长放缓。

国际货币基金组织

在这场从紧缩到宽松的海洋转变中，的一篇文章- 本月早些时候出现，其中作者提醒我们住房建设和相关支出占六分之一美国和欧洲的GDP。在过去几十年中，房价的繁荣和随后的房价飙升导致了三分之二的经济衰退，但他们发现：

......在我们样本的大多数发达经济体中，按GDP加权，通胀调整后的房价大幅下降的可能性在2017年底比10年前低，但仍高于历史平均水平。相比之下，在新兴市场，2017年的风险高于全球金融危机前夕的风险。尽管如此，在我们的研究中，超过25%的发达经济体的房价下跌风险仍然高于新兴市场的近40%。

全球性的修正是否会一如既往地发生在当地?答案?本地，但仍有几个当地市场面临风险。

彭博社的

美国市场普遍强劲。根据彼得•科伊(Peter Coy)的说法- 金融危机期间住房市场崩溃的影响依然存在，加上分区规则正在加剧已经很小的建筑用地。最近房利美(Fannie Mae)对住房贷款人的调查也证实了非信贷因素，其中只有1%的人认为信​​贷紧张，而48%的人认为供应不足。

在加拿大边境北部，前景变得不那么有利，部分原因是2017年开始的官方干预。自2012年以来，多伦多的房价上涨加速了其他城市，温哥华紧随其后的是2015年之后的匆忙和价格上涨只在去年停滞不前。

穆迪的分析 - 2019年加拿大住房市场展望：更慢，更稳定

在2019年2月的报告中，- 确定风险如下：

由于通货紧缩的缘故，加拿大央行，OSFI，不列颠哥伦比亚省和安大略省政府的干预绝不是反复出现房价泡沫的反复无常的尝试。金融和宏观经济总量指出，维持房价升值所需的抵押贷款可能是不可持续的。自2002年以来，抵押贷款还本付息与可支配收入的比率已从2003年的略高于5%的历史最低点变为去年年底的近6.6%......

作者继续强调整体债务负担的危险，如果利率上升，或加拿大经济应该放缓，正如预计明年那样。他们预计家庭利息支出与可支配收入的比率将上升，抵押贷款拖欠的百分比将遵循类似的轨迹。实际上，拖欠率仍然预计仅达到0.3%，大大低于其历史平均水平。

外部因素可能为加拿大房地产业的持续低迷创造条件。穆迪指出中国房地产崩盘，无交易脱欧，欧洲重新紧缩以及美中贸易争端的延续是潜在的催化剂。在这种情况下，4%的抵押贷款将拖欠。然而，就目前而言，加拿大房价仍然强劲。

世邦魏理仕 - 大中华区2019

转向中国，年- 描绘了未来一年商业房地产的复杂情况：

办公室：美中贸易冲突和随之而来的经济不确定性将限制中国大陆和香港的办公需求。台湾的租赁势头受影响较小。2019年，办公楼租金在供应过剩以及贸易和制造业驱动的城市中可能会减弱。

零售：线上和线下的融合将继续推动大陆零售需求的演变。由于财富效应的减弱，香港和台湾的零售商将采取保守的扩张方式。大中华区的大多数市场预计零售租金将保持平稳或略有增长。

物流：紧张的土地和仓库供应将转化为大湾区，长江三角洲和泛北京地区稳定的物流租金增长。风险包括美中贸易冲突导致的租赁需求疲软以及主要电子商务公司逐步向自建仓库迁移。

相比之下，中国房地产市场遭遇投机过度供应。据估计，去年有22%的住房(大约5000万套住房)无人居住。多年来政府干预已经明显，试图缓和价格波动。本月早些时候，国家发展和改革委员会(NDRC)表示，其目的是将中国的城市化率提高至少1%，以解决供应过剩问题。

这是到2020年五年内将1亿人口带入城市的长期目标的一部分。截至去年，中国59.6%的人口居住在城市地区。根据世界银行的数据，高收入国家的高收入中等收入国家平均65%上升到82%。中国要达到中等收入的平均水平，另有7亿人需要从农村迁往城市。

新的国家发改委战略将包括取消对一百万至三百万城市非居民的户籍许可的限制。对于三百万到五百万的城市，尽管国家发改委没有具体说明，但限制措施将“全面放宽”。银行将受到激励以提供信贷，该机构还表示将支持建立房地产投资信托(REITs)，以促进住宅租赁市场的深化。

国家发改委的行动似乎没有必要，2月份中国70个最大城市的新房平均价格上涨10.4%，高于上个月的10.0%。这是自2017年5月以来连续第46个月的价格上涨和最强劲的年度涨幅。批评人士指出，廉价信贷是这一趋势的主要推动力;如果政府决定限制信贷增长，他们会强调对国内价格的危害。维持价格的关键是向外资开放市场;本月的国家发改委政策公告是朝着这个方向迈出的一步。据估计，未来五年至少将有50亿美元的外国资本流入中国。

尽管住宅房地产市场蓬勃发展，但中国政府一直在收紧信贷条件，打击非法资金外流。这尤其影响了澳大利亚，去年投资下降超过36%至0.8亿美元，低于2017年的130亿美元。矿业投资下降90%，商业房地产投资下降32%，从4.4美元下降至30亿美元上一年。美国和加拿大的投资下降幅度更大，分别下降了83%和47%。然而，在全球范围内，中国投资继续增长，增长4.2%。

Core Logic

澳大利亚住宅价格，特别是主要城市的住房价格受到了这种下跌趋势的影响。根据本月早些时候公布的报告- 价格下跌是二十多年来最严重的一次，开始受到影响：

根据ABS(澳大利亚统计局)的数据，截至2018年底，家庭总资产的价值为12.6万亿美元。2018年9月和12月的家庭总资产价值下降，家庭财富减少了-1.6%。相对于2018年6月，虽然家庭资产价值在过去两个季度下降了-1.6%，但负债同期增长了1.5%，达到2.4万亿美元。由于资产减少和负债增加，家庭净资产达到10.2万亿美元，为2017年9月以来的最低水平......

截至2018年12月，家庭债务占可支配收入的189.6%，创历史新高，高于上一季度的188.7%。住房债务也是可支配收入的140.2%，创历史新高，从上一季度的139.5%上升。

2018年，澳大利亚住宅物业价格指数下跌5.1%，受打击最严重的是悉尼，下跌7.8%，其次是墨尔本，下跌6.4%，达尔文下跌3.5%，珀斯，自2015年以来一直在下跌，进一步下跌2.5 %。ABS表示信贷条件收紧，投资者和自住业主的需求减少。