导读 布莱恩诺顿与他的三网收购合作伙伴分享了他的成功经验，他们试图在单租户房地产投资中走自己的路。该公司首席运营官布莱恩诺顿(Bryan No

布莱恩诺顿与他的三网收购合作伙伴分享了他的成功经验，他们试图在单租户房地产投资中走自己的路。该公司首席运营官布莱恩诺顿(Bryan Norton)曾在一些领先的律师事务所工作多年，后来于2014年与他的两个合作伙伴在犹他州德雷珀发起了三网收购。

他还是瑞士瑞信银行子公司精选投资组合服务公司的前副总裁和高级顾问。他参与了房地产交易和复杂金融事务的各个方面。这些经验帮助形成了个人主义观点，促进了三网融合的投资决策。近日，MHN接受了诺顿的独家专访，内容涉及三网融合的投资策略以及避免“社交”心态的决定。

为什么你和你的合作伙伴决定启动三网融合？

2014年我们成立公司的时候，我们是三个负责人，他们都有丰富的商业地产背景，在房贷崩盘的时候收集了很多真知灼见。我的合伙人马克韦伯是一家私募股权公司。他买卖了很多公司，参与了扭亏为盈的机会。布莱恩加伯特是南加州的一名商业经纪人。布莱恩参与了数十亿美元的商业交易，他还进行了数百次商业租赁。在我们三人之间，我们决定成立一家公司，专注于我们认为大多数房地产投资者都忽略了的领域。

我们对市场上可用的股票和债券产品印象深刻，但华尔街对令人印象深刻的对非可观回报收取高额费用的能力感到沮丧，因此我们决定制定自己的投资策略。我们得出的结论是，我们可以利用我们的经验来创建一个单一租户的工业地产投资组合，它比公司债券更安全，并产生类似于股票的回报。在接下来的两年里，我们投资了4000多万美元，在11个州购买了25栋建筑的投资组合，包括200英亩土地上近110万平方英尺的制造业和工业地产，目前市值超过1.7亿美元。

与你所在领域的其他公司有何不同？

三网不是典型的想低价买高价卖的房地产公司。我们的回报不是市场升值、营销机会或运气创造的。相反，我们制定了独特的战略，收购对租户具有不可替代的运营价值的房地产，从而持续产生高而稳定的回报。

在投资决策中，我们不会跟随市场趋势或“跟风”。我们不是开发商，我们不买未开发的土地。相反，我们关注的是“三重净租赁”的单租户资产，即要求租户支付与租赁物业相关的所有税费、所有保险费用和所有维护费用。

我们拥有并管理工业地产。与许多其他将“工业”投资限制在物流和履行中心或仓库的房地产投资者不同，三网充分利用了制造业对经济的重要性。我们购买了制造设施、庭院物业、单租户办公室和R&D灵活建筑。我们的租户包括公开交易的“信用”租户和私人“非信用”企业。三网租户在不同地理区域和产业领域的多元化运营为我们的投资组合带来了额外的稳定性和安全性。

我们的方法很容易总结：我们买租客。利用我们丰富的私募股权经验，三重网为租户提供保险，确保我们购买的房地产与成功的长期租户业务密切相关。我们的房客很难相处。我们的建筑对租户来说是一项至关重要的任务，许多建筑都有针对特定场所的法律法规和关键地理位置，这些往往是租户无法替代的。

总部设在犹他州是什么感觉？

犹他州是一个快速发展的企业家之州，拥有非常活跃的经济、受过良好教育的劳动力和高质量的生活。在过去的几年里，我们看到许多科技公司搬迁到这里。全球第二大高盛办公室位于盐湖城。

哪些地区最有可能扩大你的投资组合？

三网聚焦优势地理位置，被公认为人口众多的制造业中心，并有强劲的基础经济增长支撑。例如：内华达州里诺；加州萨克拉门托；亚利桑那州凤凰城；圣安东尼奥、休斯顿和达拉斯/英尺。得克萨斯州沃思；俄亥俄州哥伦布市；科罗拉多州的丹佛。

你的战略考虑是什么？

我们决定重点关注工业制造资产，主要是单租户、三重净值和高粘性制造资产。真正让我们与众不同的是，我们专注于承保和了解租户业务。利用我们的法律银行和私募股权背景，我们研究了公司的指标和财务可行性。在许多交易中，房地产中的一些交易看起来不错，但我们不会继续收购，因为我们不喜欢基本的租户业务，或者我们不喜欢他们的业务或交易指标。他们生意的失败。

来。

Triple Net Acquisitions会查看哪些资产?

通过避免集体思考，我们愿意研究大多数机构投资者所忽略的市场和机会。我并没有被很多经常阻碍房地产投资的传统观念所束缚。我们在俄克拉荷马州库欣拥有一栋建筑物，对大多数人来说，这是该国立交桥的一部分。但实际上，俄克拉荷马州库欣拥有最大的石油存储设施，该国所有的石油管道都在库欣会合。

我们非常喜欢拥有独特之处的公司。我们喜欢高粘性和不寻常的资产。我们在西海岸拥有一系列航空航天物业。了解航空航天业务，以便您实际制造飞机零件，不仅要进行流程中的高层政府审查和监管许可，而且要对流程中的潜在客户进行高层审批。

如果波音公司说你要参与其中，那将是一个20年的过程，它永远不会离开那家工厂。它永远不会离开那个站点。因此，我们对租户将在未来继续经营业务充满信心和信心，这将使他们成为一个良好的信用风险。

我们在纽约比肯(Beacon)拥有一个回收中心，该中心位于纽约市和奥尔巴尼之间。回收的需求只会在未来增加。从流程上看，仅花费了四年时间就获得了建造建筑物的许可。又花了三年时间在建筑物内创建必要的基础设施和设备，以便能够运行回收业务。因此，当您有机会购买仅花费了七年的初步工作才能建造的建筑物时，该租户就不太可能离开街上的另一座建筑物，以节省租金。

这听起来像你'已经在一个很好的策略到来。

我们经历了一个2008年至2010年的时期，每个人都希望住在多户住房中，因为那是未来，那是他们认为应该投资的地方。在过去的几年中，我一直在观看，而每个人都说他们对工业非常感兴趣(他们的意思是仓库)。而且我无法告诉您，有多少人相信，如果您不断建造仓库，亚马逊将以某种方式填补所有仓库。当我们(朝另一个方向)前进时，机构参与者去做，我认为这更有意义。

您是否认为会出现衰退?

如果您有足够多的经济学家告诉人们我们正处于衰退之中，那么人们会在心理上使自己陷入衰退。话虽这么说，现在经济中有大量资金在运转，以至于人们在进行毫无意义的房地产交易。坦白说，我希望市场流动性有所减少，因为我认为这将迫使人们对如何进行房地产交易更加精明。对我而言，一个令人担忧的问题(不一定是短期的，而是长期的)是您拥有大量现金的机构投资者，而他们在那里进行的房地产交易并不能解决因为他们必须部署资金。从我们的角度来看，