导读 深圳最严调控来了，哪些城市在抓紧时间冒头?这是最近咨询得最多的问题，深圳调控后，湾区其他城市纷纷表示利好该轮到他们了，有种排队等点

深圳最严调控来了，哪些城市在抓紧时间冒头?

这是最近咨询得最多的问题，深圳调控后，湾区其他城市纷纷表示利好该轮到他们了，有种排队等点名的意思。

东莞已经涨过一轮，再进场可能高位站岗，惠州已经默默涨价，加上扩容的持续利好，已经有人跑步入场了。

广州、佛山、中山、珠海又如何呢?

上半年广州楼市火热已经苗头初现，6月广州新房网签8952宗，环比上月大涨39%，同比去年6月上涨27%，不出所料，下半年广州楼市会开始火热。

剩余的佛山和中山，佛山倒是可以跟涨广州，但中山炒作有点疲软，上半年开启量价齐跌，深圳都凉了，还怎么炒深中通道，所以最后的一个希望放在了珠海。

接下来会不会是珠海?此刻该不该跑步入场?今天聊聊珠海。

珠海上半年的成绩单可并不亮眼，新房方面成交全面下跌!

据合富研究院数据显示，2020年上半年珠海商品房网签共12259套，环比下跌41%，网签面积共1249350平米，环比下跌42%。

而二手房房价走势已经2年走出一条直线，真的是：毫无波澜。

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2016年，在整体楼市行情大好下以及横琴、港珠澳大桥的利好催动下，珠海房价快速上涨，不断爆出地王，当时的楼面价比售价还高，市场一度疯狂。

为了控制珠海市场，政府不得不出台严厉的调控措施，限售3年，限购5年，之后珠海楼市开始回归平淡，但房价没有暴跌，反而一直坚挺至今。

横盘过后，不是涨就是跌，在深圳、东莞领涨之后，有没有可能开启上涨通道?

大家发现没有，最近珠海默默又放开限购了，这是允许房价全面上涨的苗头吗?

受疫情影响，珠海房价在今年初出现明显跳水，从整体均价来看，2-5月二手房均价开启下跌，开年阶段部分房源比年前价格低了20万以上，甚至出现直降50万的房源，6月开始有所起色。

不管怎么上下浮动，珠海的均价都夯实在2万+，这基本是珠海的底价。

珠海的房价阶梯很明显，这和地理位置还有点关系，珠海是一个呈橄榄型的城市，两边大，中间窄，东部是主城区，西部斗门+金湾，北部靠近广佛中、南部靠近澳门，房价高不高，就看旁边的那条腿粗不粗。

实际上珠海的地理位置非常好，珠海南部靠着的是澳门，加上又有国家三大自贸区之一的横琴自贸区，一切高标准建设，包括基建和批准投资的项目都在这，所有资源往这里倾斜，房价自然也是最高的，目前二手房均价已经5万+。

而主城区比如老香洲和新香洲则是珠海本地人的天下，聚集珠海市最优质的的教育、商业、医疗和环境资源，珠海一半的人都住在这，是本地人最宜居宜业的区域，房价大概3-4万。

斗门是珠海最便宜的片区，也是珠海刚需最后能选的片区，只有1-2万。

金湾有个航空新城，作为横琴自贸区的外溢又作为珠海唯一海陆空交通俱全的区域，这里近些年炒作热度也不低，房价区间2-3万。

北部的唐家湾是深珠通道珠海落脚点，也是离深中通道最近的地方，离主城区也近，可以接受深圳和主城区双利好辐射，近几年也备受关注，房价在2-3.5万不等。

用一句话总结当下的珠海市场：主城区是珠海本地人的市场，而斗门是新珠海人的市场，保十琴是澳门人的市场，而唐家和金湾则是一半火焰一半水，投资客和刚需都有的市场。

珠海城市基本面不错，价格也形成梯队差，板块的轮动效应下，珠海的一些板块是有投资价值的。

但珠海为何还能横盘3年，也得了解此前因何而涨。

珠海的房价上涨有两个关键时间点，一个是2013年，这一年横琴市场开始发力，产生了一大堆天价地王。

第二个爆发点是2016年珠海全面取消限购。同年7月开启了拍地热，金湾地王出现，同年8月唐家湾四地连拍落下帷幕，分别以28000元/㎡、28250元/㎡、28050元/㎡、29120元/㎡的楼面价被雅居乐和格力拿下，成交价“四连破”刷新珠海地王记录。

2016年上半年珠海楼市非常火，日光盘重出江湖，签约套数破记录，房价连涨八个月，那时候的珠海就已经迎来了2万时代。

2016年下半年为了控制珠海楼市火热，重启调控措施后，珠海开启了阴跌，之后是延续至今的横盘。

如今珠海的房价都无法回归到2016年的高位，也就是说在2016年7月以高位购入的购房者，基本都是亏的，珠海楼市为何一抓限购就死，和人口有直接关系。

珠海是出了名的“小而美”，1701平方公里的面积，截止至2019年末，珠海全市常住人口不过202.37万人，这样的人口总量在整个广东省里吊车尾。

珠海近3年常住人口增长分别是9.01万人、12.57万人、13.26万人，三年共增加34.84万人，按照每户3人计算，大约11.6万户，而根据数据显示，2017-2019年新增住宅约7.2万套，但2012-2016年新房供应15万套，而2012-2016新增常住人口10.77万，大约是3.6万户。

大致算一算15-3.6+7.2-11.6=7万套

也就是说哪怕近3年人口增长有提速，新房库存数量降低到7万套左右，按照现在人口增长速度，也大概还有2年多时间。

当下珠海的市场并不像深圳这样人多地少，珠海人口太少，内需动力不足，所以限购一抓就倒了。

但最近限购又放开了，看来是湾区城市轮动的效应开始了，下半年房价上涨的风，极有可能吹向珠海了。

这里提一嘴，还记得去年我们在考察珠海的时候，就推荐粉丝去买唐家湾的一个楼盘，当时周边地价2万多，而房价也是2万多，像这种盘其实不多，就在我们推荐后不久，该盘就被抢购一光，这种明显低于拍地价格的项目，极有可能排在后期补涨的第一梯队。

接下来的珠海还能因而何涨?

过去珠海能乘势而涨，有一部分要归功于横琴自贸区以及港珠澳大桥，以及一系列的超级交通规划。

这些是长线投资的支撑力，近两年各类解读和分析也够多了，眼下珠海最大的问题还是在于：人，尤其是如何引进人。

从2017年开始，珠海已经加大了人才引进政策，今年7月3日更是发布了《关于进一步放宽我市人才引进及入户条件的通知(征求意见稿)》，打算进一步放松落户，今年中央点名珠海要求无条件放开入户，如果按照规划未来3年常住人口能增长到300万，也就是有100万的增量，那珠海当下的库存就能消耗完，房价自然会有大幅度的上涨。

其实这几年珠海的常住人口增量速度已经快了不少，所以只要人口进来，增加内需动力，珠海房价就有上涨的动能。

从17年后，珠海的房价泡沫已经相对挤干净了，现在珠海的市场相对健康，而历史也已验证珠海房价下跌的空间机会很小，所以珠海可以长持。

而且珠海的良好基本面也决定它确实拥有房价上涨的基因。

1、优质的城市环境，这个非常不容易，广深的居住宜居性都不如珠海。滨海城市，环境宜人，单单凭这种优质的居住环境，就吸引了港澳人士和热衷于在南方居住的北方人来购房，珠海购房的60%都是外地人。

2、特殊的地理位置和发展潜力。珠海的光环其实不少，珠西核心城市、省级副中心城市、还有对标上海浦东和深圳前海的横琴自贸区，概念不少，只是前期炒得过了，之后稳步发展，房价自然稳步有回升。

3、珠海企业还是不少的，最知名的应该就是格力了。珠海市境内外上市公司37家，近8成为高新技术企业，超过东莞的27家、中山的20家，最令人熟知的就是珠海的格力集团，还荣升世界500强企业。对比湾区其他城市，珠海还是能排在第二梯队的。

4、珠海人“小富即安”，人均GDP体现这个城市的民富程度，而据《2019中国城市发展潜力排行报告》显示，在人均储蓄和可支配收入排名中，珠海位居全国前列，人均储蓄和深圳相差无几。

珠海真的很特殊，典型的双面城市，城市地位特殊本身经济实力也够强，现在基本是粤港澳大湾区环境最好、土地开发程度最小、低端产业聚集最少、密度和人口素质也是最均衡的城市。

珠海是一个宁静而美好的城市，不需要做太多就有很多城市根本不具备的竞争力，一个城市的生态环境，永远是不可以被低估的。

只要珠海政府够给力，人口数量一旦跑起来，我依旧看好珠海。

接下来我们马上也会开启珠海考察，后续还会有珠海具体板块怎么买的分析，大家可以持续关注!