导读 现在的商业地产早已从地产的快速变现模式，经过植入零售理念的运营模式，过渡到追求资产价值的资本模式。但很多商业地产从业者的思维，还没

现在的商业地产早已从地产的快速变现模式，经过植入零售理念的运营模式，过渡到追求资产价值的资本模式。但很多商业地产从业者的思维，还没有跟上产业的发展。

商业地产的开发者应该怎样面对这样的一种形势呢?

第一、要成立自己的资管部。如果是小公司、单项目，没有必要成立单独的资管部时，要明确一个人对资产管理负责，这个人最好是商管公司的老大，因为他可以有效地配置资源。当然，前提是你选的这个人要有资管的意识。

我就见过郑州高铁新区有个商业项目，他的商业老大的职位就叫资产管理副总，但他选人的标准是具有写字楼商户资源的人，也就是他的职位叫资管总，但他实际配置的人是个写字楼招商经理，那他如何能起到资产管理的作用呢?

大家不要小看这个职位。为什么之前开发商不愿意整售，销售难是一方面，更重要的是售价低，当年我们操作项目时，跟金鹰、银泰都谈过整售，但对方给的价格基本上是算到我们成本线上的。在实际完成的交易中，凡是开发商去整售的，多数价格也的确不高。但是由基金操作的项目，在退出时多数溢价都很高。

这里面的原因跟开发商专业人才的配置有关，开发商有成本管理去控制项目造价，有商管去保证运营需求，但是他没有资产管理去保证资产价值。简单说就是开发商不懂资本市场的需求。

其实从拿地方式、规划设计、建造品质、机电选型、租户配置、合约设计、收益回报等各个方面都影响物业处置时的资产估值，所以在商业地产开发的每一个环节都必须要有资产管理的意识，也就是在考虑商户需求、消费者需求的基础上，还要考虑资本市场的需求。

第二、开发企业的资管负责人一方面要保证物业的资产价值，另一方面要建立自己的人脉网络，也就是要进入商业地产的资本圈。

很多开发商一提整售就头疼，卖给谁呀，不要说我们的商业项目基本都在 4 万方以上，就一个 400 方的商铺就够难为销售部门了，那这 4 万方，甚至 10 万方的项目该怎么销售呀?

其实你换一下思维，你很难受，对方那个想要收购的机构也很难受，他到哪里去找项目呢?他也有压力呀，他也有时间限制呀!