导读 围棋最大的魅力在于，它可以在有限的361个棋盘中创造无限的可能性。如果围棋棋盘无限，棋子的布局和变化就不会那么引人入胜。最初，中国的

围棋最大的魅力在于，它可以在有限的361个棋盘中创造无限的可能性。如果围棋棋盘无限，棋子的布局和变化就不会那么引人入胜。

最初，中国的新区也是有限的。从最早的浦东新区到后来的深圳经济技术开发区，当时的新区并不多。让我们集中精力做大事，为中国经济腾飞创造无限可能。但是现在，中国有3500多个新区，眼花缭乱，数不胜数。这么多新区，反而对经济增长的贡献没有那么大，有时候还要花费大量的人力物力去规划，这是资源的浪费。更浪费的是，有些人花了一生的积蓄在新区买了一套房产，却住在“鬼城”，配套设施完全荒废，不知道如何规划猴年。买房前，物业顾问介绍了一只凶猛的老虎；入住后突然发现新区的杂草有一米五。那么，我们应该如何选择中国这么多的新区呢？1990年4月18日，国家宣布开发开放上海浦东。1992年，浦东新区正式成立，标志着中国第一个国家级新区在城市发展阶段的亮相。

最初设立新区的目的是为了聚集产业和人口，从而达到规模经济的效果，更有利于城市经济发展。但是不知道从哪一天开始，新区的发展有了一些变化。可能是中国房地产开始成为支柱产业的时刻，也可能是中国新区发展成功的时刻。越来越多的空话、概念在物业顾问的激光笔下浮现，新区已经成为房地产升值、房价低迷的代名词，而不是纯粹的经济开发区。现在，连一个18线县都迫不及待想出一个工业园开发区。后续的一幕可能是，5年后工地周边的广告纸是黄色的，新区的建设也没有影子。那么，为什么现在新区越来越多呢？原因只有四个。1.这座古城的基础设施落后。它站在路中间。主干道双向只有两条车道。城市里的村庄随处可见，狭窄的人行道比肩落后于具有现代美学的黑化老建筑。以上五个场景在老城区经常看到。它们对应的是公共设施安全、交通拥堵、土地利用效率、人口承载能力和当代城市面貌。老城区在这些方面已经逐渐落后于时代，解决这些问题的最好办法就是开发新区。2.推进城镇化积极推进我国城镇化建设是每个城市义不容辞的责任。但是，对于进城的人来说，无论是在什么时间放置，都不可能一下子在核心区域购买房产。这个时候，新区是个不错的选择。虽然各种配套设施不如主城，但房价普遍便宜很多。许多早期进城的人享受到了新区开发的红利。此外，一些新区可以连接郊区和主城区，一些新区可以扩大城区，一些新区可以合并村庄和城市，一些新区可以撤县建区，都是推进城镇化的可靠手段。

？3.财政收入当新区房价涨了一次，地价就会涨，城市就会有更可观的财政收入。这种“新区土地财政”的模式，让一些城市尝到了甜头，很多欠发达市县市纷纷效仿，规划新区。但实际上，新区发展的基本逻辑在于产业和人口。有些城市实力弱，制定大而空的计划，最后沦为纸上谈兵。4.老城区一个性价比比较高的土著窝棚，听到拆迁的消息很高兴，疯狂借钱盖了三层。你可能经常听到这样的新闻和故事，因为在中国，众所周知，城市支付高昂的拆迁费用。规划新区不仅可以节省

新区的诸多优势使得很多新区在上一轮房价中跑赢核心老城区，尤其是二线城市。这种现象尤为明显，如武汉光谷、郑州郑东、长沙湘江、成都高辛、杭州钱江等。都是价值增长较快的新城镇。然而，并不是所有的新区都能成功建设。在这个浮躁的时代，新区的概念比现实多，开发商也会制定方案，加几个概念，然后拿票走人。选择新区，一定要从以下几个方面，慎重考虑！如何选择新区？1.选择有产业的新区任泽平曾用五个字概括中国的人口流动：“人跟着产业走。”有产业就有收入；如果有收入，就会有年轻人；如果有年轻人，就会有住房需求。新区价值增长的逻辑是一样的。所有的交通、基础设施和配套设施都必须以钱和人为基础，而钱来自工业税收，人来自工业岗位。所以一个新区能不能建，要看它的产业能不能建。可以从以下几个方面来判断：1.1企业结算的信息可以在新区官网、当地人民政府网以及各种信息渠道找到，了解新区的信息。看看这个新区有没有有规划的企业，特别是能给年轻人带来收入的高科技企业，或者大型知名企业的分支机构等。1.2“积极和消极”搬迁到ZF意味着成堆的企业和机构在那里。因行政需要，疾控中心、市教育局等单位将在ZF周边建设。比如2006年桂阳ZF搬迁至观山湖新区，14年安徽ZF搬迁至滨湖新区，直接推动了整个片区的发展。1.3区域控制性规划在新区的控制性规划上，如果商业、商务用地占比超过(超过一半)，一般是有价值的区域，比如深圳前海。1.4施工现场施工进度有些地方规划的很好，但是落地已经来不及了。这时候可以去实地考察和卫星地图观测，看看新区的建设进度。比如郑州白沙片区虽然规划为省级行政中心，但郑州很难全方位照顾到每一个新区，白沙落地很长。2016年2月白色

沙▼2019年6月的白沙▼武汉的光谷新区，基本集结了全市甚至全省的精力，落地速度就很快：2016年6月的光谷东，良田千亩▼2019年4月的光谷东，已具雏形▼?2.选择无断裂带，或断裂带短的新区一般来说，新区想要发展起来，往往要靠着老城区的经济辐射和人口外溢，所以主城区与新区的断裂带长度这个因素，在新区的选择中就尤为重要。在快速城镇化发展的过去五年中，全国建成区面积扩张率约为13.5%(数据来源于《2019中国城市空间开发简报》)，中国一座一二线城市向外扩张的速度，大概在一年1到1.5公里，三四线城市的扩张速度，往往一年小于1公里，甚至是负数。那么，一个与主城区超过15公里断裂带的新区，差不多要10年的时间才能发展过去，自住的话配套要等太久，投资的话到时候房子都旧了，所以基本没价值。比如，兰州新区虽贵为国家级新区，但距离市中心东方红广场足足有了70公里，过长的断裂带让新区数年来都没有多少人口流入，2014年碧桂园在兰州新区开发的“城市花园”项目，总共697套房源，至2016年也仅售出211套。当然，这也和兰州四面环山的地形和相对较为乏力的经济有关。反观这些成功的新区，基本都紧密地与主城相接，很好地承接了主城区的外溢。长沙的湘江新区，其核心梅溪湖新城离老城区五一广场仅5个地铁站;连续三年位列国家经开区综评第一的苏州工业园区，紧邻着老城姑苏;已经成为成都名片之一的成都高新区，也与主城没有任何断裂带。?3.选择地位高的新区3.1新区级别中国有19个国家级新区、18个自贸区、145个高新区和219个开发区，再加上其他不计其数的区级、县级新区，如果都按照规划发展成功，那中国怕是要有40亿人口才够。所以，选择新区置业，尽量不碰那些区主导、县主导的低能级新区。尤其那种本身市政建设就很一般的三四线城市，还硬要搞个什么工业园产业园高新园，一般都要凉。3.2地铁地铁密度，是非常容易判断一座城市对一个新区的重视程度的。比如：广州，向北到从化、向东到增城，都只规划了1条地铁线，而向南到南沙，却偏偏要多规划1条。南宁，不仅3号线直通五象新区，马上建设完成的4号线，也横穿整个五象。青岛，其第4条地铁线，就完全建在西海岸新区。反正，决策者如果有意打造一个新区，一定不会落下轨道交通这么重要的东西。?4.选择在城市重点发展方向上的新区我们伟大的特色社会主义事业，之所以能取得举世瞩目的成就，发挥集中力量办大事的优越性无疑是成功秘诀之一。城市发展也一样，所投入的资金和精力是有限的，再加上地理环境、资源、产业等各方面的限制，城市的扩张必须要集中力量，往一个或两个方向进行发展。北京的西和北两个方向受山脉限制，且在京津冀战略规划之下，北京要带动天津、河北保定、廊坊等城市的发展，所以北京的发展重点一定向东和向南，副中心通州和大兴新机场，已然说明了一切。成都的规划发展方向虽为“东进、南拓、西控、北改、中优”，但重点还是在于东进和南拓，具体已经体现在南边的天府新区高新技术产业聚集带，和东边空港新城所在的龙泉山发展轴。每座城市都有重点发展的方向，而选择新区也最好往这个方向上去挑选。