导读 在国家提出房住不炒的房地产定位，提出多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度之后，未来的房产投资更加需要慎重，也就是说投资房产变

在国家提出“房住不炒”的房地产定位，提出多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度之后，未来的房产投资更加需要慎重，也就是说投资房产变成了一门技术活，未来并不是随便买都赚钱的时代了。

未来房产投资更加需要深思熟虑，投资有眼光的人将会收获颇丰，选错房产的人将会收益极低，甚至还不如购买理财产品。

首先我们先看看房地产是什么？

房地产就是国家财富的民间体现，购买房产就是参与国家建设并分享国家发展带来红利的机会。

因此在发展中国家买房的收益要远远高于在发达国家购买房产，因为发展中国家正在大规模进行城市建设和更新，十年前在美国英国买房的人收益远远低于在国内一线城市购房的人群。

因此，在国内大面积限购情况下，现在东南亚泰国市场和柬埔寨市场异常火爆。

那房子为什么会越来越贵呢？

很多人说房子不就是钢筋水泥做成的吗，为什么会这么贵呢?

而且同样是房子，为什么北上广深的房子那么贵，而小县城的房子却相对便宜呢?

即使在同一城市，不同区域的房子价格也相差甚远，中心区房价高达10万+，而郊区有些房子却只需要2万+呢?

那到底决定房价价格的最核心因素是什么？

其实真正贵的是土地，而建筑物是贬值的，因此你购买的房产涨价了其实是你购买的房子所在的土地升值了，是因为土地升值带动了房子升值。

那土地为什么会升值呢？

一块土地本来是没有价值的，土地是因为有大量的人来了之后，在土地上建了很多公共配套设施，例如在这块土地上修建了道路、桥梁、地铁、公园、图书馆、学校、商场、医院，才让这块土地渐渐变得有价值了。

房子周边的各种国家提供的公共配套设施的财富之总和

所以房产的价值就是，

因此一个城市最核心的中心区价格最贵，因为中心区集中了一个城市最优质的资源。

这也是为什么刚开始一个区域的房子不值钱，而随着地铁的开通，大开发商的进驻，学校医院等各方面配套成熟之后，这块土地的价值才渐渐提升，随着而来的就是你的房子也价格提升了。

在这个区域的土地价值还处于低的时候入手，等一切配套成熟之后，土地价值就会渐渐叠加。

因此购买房子要购买有升值潜力的房子，就要选择周边还有大量的可开发的土地，政府有配套规划的区域，

因此购买一个城市的房产，其实购买的就是这个城市的股票，你买了一个城市的房子表明你看好这个城市与房子周边的未来发展。

而这些城市提供的公共服务的不断增加的增量就是房子的投资价值。

一个城市是否能够吸引人口流入，主要看这个城市是否能够给你提供良好的就业环境和商业环境，也就是说你是否能够在这个城市能够赚到钱，你的孩子是否能够接受优质的教育，生病了有好的医疗机构，生活、娱乐与交通等等公共服务的机会，这才是真正买房的目的，

买房就是提前判断未来会有人愿意用更高的价格从自己手里买或者租。

提前判断未来人口流动方向的工具

所以，房产投资就是，也就是说，而房价上涨的过程就是

那未来什么样的房子才最具有投资价值呢?

我们先来回顾一下过去20年什么类型的房子涨幅最高：

（1）1998-2007：商铺、写字楼的涨幅高于住宅

1998年7月国务院宣布福利分房货币化，从此开启了房地产市场的黄金时代;

这10年间，中国经济飞速发展，GDP保持双位数的增长，因此商业的需求巨大，商铺、写字楼的涨幅要高于住宅的涨幅，一铺养三代的说法就是那个时候开始有的，而且那时候的商业并没有受到电子商务的影响;

这10年间，中国人口也迅速增长，每个城市都在扩大城市建设。

（2）2008-2017：学区房涨幅最高

这10年，全国房价出现了全面上涨，但是却具有明显的区域差异性，一二线城市的涨幅远远高于三四线城市房价的涨幅。

所以我非常反对的一个说法就是10年前在哪买房都赚钱，这句话非常错，10年前要是在北京买了学位房，比你在三线城市买房，加上杠杆率的话，收益高了好几十倍。

这10年的房地产的发展是因为2008年发生了全球金融危机之后，国家释放4万亿投资用来救市，放宽了货币政策，取消对商业银行的信贷规模限制。

这10年，房地产进入金融化时代，房子兼具居住和金融属性，投资价值被彻底释放。

让大城市的住宅成为了最有价值的房产

这10年，人口的流入方向是大量的年轻人从小城市涌进大城市，，在这个时期住宅尤其是

增量转化为存量人口的流动

同时，这个时期中国总人口基数处于顶点，出生率开始了下降，人口老龄化逐步严重，房价支撑从。

（3）2018年以后：租售比高的房子最具投资价值

2018年开始房地产有了新的定位：房子是用来住的，不是用来炒的;

住房制度也变为：多主体供给、多渠道保障、租购并举;

目标：所有人有房居住。

未来房地产的情况会变为：

1.随着二胎政策的放开，未来四房会变为刚需，五房变为改善型需求;

2.未来越来越多的年轻人不太愿意和父母一起居住，因此年轻人喜欢的时尚小户型会受到欢迎;

3.未来我国进入老龄化社会之后，老年人会选择住进养老院养老，或者选择适合养老的城市进行养老，老人原来拥有的房产会选择用来出租获取租金收益用作为养老金;

4.租购并举的住房制度实行之后，未来租房也能够实现落户和上学，这一制度会让有优质教育的学区房的租金带来上涨。

总结：

随着房住不炒的指导思想下，以及房地产税将来会征收，可以得出的结论是未来最具投资价值的房产为租售比高的房产，长期持有这类房产将获得稳定高收益的回报。