导读 预期中的央行定向降准正式落地。央行宣布，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域

预期中的央行定向降准正式落地。央行宣布，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，合计释放资金约7000亿元。对此，有分析人士称，这有利于提振股市，并在一定程度上缓解房地产资金紧张的局面。

今年4月25日，央行曾通过官微“央行微播”确认降准置换中期借贷便利当日实施，两者相抵净释放资金近4000亿元;今年1月25日，对普惠金融的定向降准亦全面实施，释放流动性资金约4500亿元。

楼市难免将获益

央行有关负责人强调，总的来看，此次定向降准有利于稳步推进结构性去杠杆，有利于加大对小微企业等薄弱环节的支持力度，属于定向调控和精准调控。

对于央行此次定向降准释放的7000亿元流动性将会给房地产业带来怎样的影响，同策研究院首席分析师张宏伟认为，政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”的加杠杆融资方式基本被叫停，因此，在当前融资渠道收紧的背景下，即使降准了，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆，也就是说，市场有钱，但钱不一定能够进来。

中原地产首席分析师张大伟认为，此次央行定向降准的初衷肯定不是为了让流动性进入楼市，但客观上楼市也将难以避免有所获益。央行这一轮降准的目的很明确，就是要保证企业的流动性，主要是小微企业的流动性，精准向实体经济提供支持，绝不是楼市、股市。因为楼市今年各地即使出台了多达180次的调控政策，但是某些城市仍旧不断上涨，甚至一房难求;股市2015年因高杠杆造成的股灾现在还没恢复元气，不可能重蹈覆辙。

“从历史经验来看，只要央行降准，对于房地产来说肯定是利好，这能缓解房地产行业的资金面压力。”张大伟说，今年1-5月份，房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。而监管层则严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

房企资金压力难因降准而改变

“现在房地产企业的融资成本高企，尽管可贷的钱多了，但融资成本很难下降，高成本融资将继续侵蚀企业利润。”张宏伟认为。

从2017年上市房企的融资成本数据来看，国企和大型房企的融资成本平均在5%左右，而中小房企的融资成本平均在7-9%左右，到了2018年，叠加银信业务、委托贷款、企业债、海外融资等渠道进一步收紧，房企面临融资困境，很难融到钱，甚至有的房企融资成本达到12-15%。2018年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年来(2017年5月至今)最低额，融资情况不容乐观。

“现在的房企资金面非常紧张，甚至有大牌房企5月就暂停拿地了，三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间段，资金面的压力并不会因为降准而改变。”张宏伟说，从现实情况来看，尽管降准了，但对房企来说，肉到嘴边上却难以吃得到，即便能吃到也要付出非常大的代价。

“仅现在我知道的情况，在TOP20房企当中，至少6家是比较紧张的，降准解决不了它们的问题。另外，其中有一家全国性品牌房企1-4月拿地投入800亿元，5月份开始已经暂停拿地了。还有另外一家品牌房企，为了融资几乎质押了公司的全部股权，现在也面临比较大的偿债压力。”张宏伟举例说，从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正来临，降准也救不了这些资金面紧张的房企。

张宏伟认为，预计2018年三季度，在回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素下，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价，同时这种情况也并不会因为降准而改变。因此，预计今年三季度通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。