导读 从一二线抑投机、三四线去库存的"因城施策"，到全线通行的"房住不炒"和"长效机制建立"过程，诸多政策叠加，楼市发展的不确定性因素影响持续

从一二线抑投机、三四线去库存的"因城施策"，到全线通行的"房住不炒"和"长效机制建立"过程，诸多政策叠加，楼市发展的不确定性因素影响持续增加。

虽然不确定性因素频增，但多项政策的多维指向，反而更容易折射未来楼市发展的大方向。从目前来看，市场主体的平稳过渡和创新求变，或将引发房地产行业新常态出现，行业格局也将得到全面调整。

楼市发展大方向

抑制资本空转，最大程度回归居住属性

宏观经济"脱虚入实"的大原则，意味着资本不应该停留在具有投机性质的标的里空转，尤其是对楼市的投机炒作。2016年开始，资金供应端和楼市投机带来的需求端双双收紧。

据中原研究中心监测的数据显示，工农中建四大行已将首套房按揭利率上浮10%，二套房均有更大程度的上调。

购房成本的上升间接抑制了楼市的投资情绪，但最直接最优先的手段还是持续的购房"限"政和拿地条件限制。

其次，"租购并举"和"推进房地产税立法和实施"，作为未来几年对楼市影响最大的两个政策，着力点都在于提升房屋的使用率，加大物业的使用价值，也就是居住属性。

"租购并举"通过引入政府监督管理平台、大型银行资金支持 房企的高质量运营，来加快培育发展租赁市场。建设银行最早进驻长租市场。在深圳，建行与招商、华润、万科、恒大等11家房企签署住房租赁战略合作协议，打造CCB建融家园，并发布个人住房租赁贷款产品。其他金融机构也与长租公寓运营商合作发行金融创新产品。

尽管目前租赁市场上尚未出现具有稳定性的盈利模式，但不管从开发商转型寻求利润增长方面、还是从政府解决住房的急迫需求方面来看，租购并举都将是未来建立房地产长效机制的重大突破口。

行业逻辑新探索

博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会启幕

今年已是改革开放四十年，这40年，中国经济跨越了一段无法复制的光辉岁月，取得了举世瞩目的成就;而中国房地产的市场化发展，也已经走到了第20个年头。

从1998到2018，过去的20年，房地产是影响经济和社会最大的行业。毁誉随行，风雨成蹊。伴随着中国房地产这20年的风雨兼程，《21世纪经济报道》发起主办、全联房地产商会联合主办的博鳌·21世纪房地产论坛，从2001年起就成为了行业万众瞩目的年度盛事。

十八年来，"执地产牛耳，话博鳌共识"，是属于这个行业中每一个人的"博鳌精神"。博鳌·21世纪房地产论坛与中国房地产共同成长，逐渐发展为中国地产智慧尖峰对撞的思想盛会，以及中国地产界首脑级会议、思想性论坛，携手中国地产企业不断共创新征程。

过去的一年，从限购限价限贷到限商限售，我们看到，所有的调控都有一个清晰的指向：住房必须回归它的居住属性。在房住不炒的原则下，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，成为不可逆转的选择。