导读 2017年7月初至12月底，七部委联合出动，共同出击，治理房地产乱象。之前是分城而治，发现无济于事，其次是强制约谈，解一时风火，而今到了

2017年7月初至12月底，七部委联合出动，共同出击，治理房地产乱象。

之前是分城而治，发现无济于事，其次是强制约谈，解一时风火，而今到了七部委联合出动的地步。这就相当于巡考跳过监考老师，直接杀入考场。

其中围堵四个领域，分别是炒房团伙、黑中介、无良开发商、虚假房地产广告。对之前违规操作，睁一只眼闭一只眼的部门和人员坚决问责。

中国房地产信息本来不对称，对于大家来说，获取信息的途径无非就是网络、中介、开发商还有亲戚朋友，如果其中三方都是虚假信息故意炒作楼市，所有人都不会知道真正的市场行情，从而全民跟风炒楼。

这时候需要更多的自媒体人不于利益站出来，给予反对的声音。可惜这种声音太少，前几天杭州某自媒体大号因发布虚假消息，故意制造炒房气氛，被严令追责。

此次七部委联合出动，相信是楼市乱象的终点，能够还以购房者一片干净的天空。

然后是，六月「新四限」的出台。

仅6月份，全国就有18个城市加码楼市调控。其中长沙加码更狠，直接限售4年，加上落户社保等因素相当于限售7年之久，这是铁了心要围剿炒房客，决心可见一斑。

之前曾一直看好长沙，属于房价洼地，而且经济面又好，人口净流入也不错。这次锁了房地产市场，铁心发展产业经济，和当年黄市长在时候的重庆一样，让人敬佩。

这四个城市出台的「新四限」和传统四限「限购限贷限价限售」不同，是纯为了弥补政策投机漏洞而出的。

其中有，限制人才落户购房、限制企业购房、限制假离婚购房、限制未成年人购房，这四个限制几乎把炒房客目前想到的所有破限购的方法全部堵上了。

其中人才落户堵死人才引进造成的需求激增，而限制企业购房，还要谈到另外一件事。其中对降准帮助小微企业释放7000亿资金不会流入房地产的命题提供了三条论证，事实上第二天就出了限制企业购房的法令。

限制企业购房一是为了防止企业炒房，更多的是对冲7000亿资金的流向问题。

如果新四限成功施行，本轮调控投机炒房客将无路可寻。那么6月，将是房地产市场革命的开始。

除此之外，我们再来看看以下的分析!

三四线城市利空频出

棚改收紧之后，关于三四线城市利空的消息一波又一波。

1.7月6日，河南许昌2018年第八批土地全部流拍，没有一家开发商竞价。

2.7月10日，福建省东北部沿海城市宁德中心城区范围内新购商品住房限售3年，成为继徐州、宜昌之后限售的又一热门三四线城市。

3.近日，全国人口净流出第三多的城市的四线城市——安徽阜阳，频频传出投资客大量抛盘撤出的新闻。而阜阳是2017年整个安徽省内房价涨幅最高的城市，之前还要找关系才能买到新房。

土地流拍、三四线城市限售潮来临，炒房客加速抛盘撤出...这么多刷屏的三四线城市的利空消息，那三四线城市房产会迎来什么局面?

住房需求减少，新房市场一定走向低迷

一方面，从新房市场来看，棚改货币化安置的拆迁款是三四线房价成倍上涨最重要的资金支持。

三四线城市本身的购房需求和资金是不多的，现在收紧棚改和降低货币化安置，相当于要停了给贫血的病人输血，没有了血液的补充，贫血的楼市怎还有力气往上冲呢?

2017年，棚改货币化去库存面积占了当年全国商品房销售的21.2%，在三四线城市，货币化安置带来的去库存面积占商品房销售的比例就更大了。

以湖南岳阳为例，2017年货币化安置比例达到98%，带动住宅销售面积占全市住宅总销售面积524万平方米的53%。

也就是说去年岳阳一半的住宅销售是来自货币化安置产生的购房需求，换句话来说，一旦棚改收紧甚至完成，没有了拆迁出来的购房需求和货币化安置的货币补偿，岳阳的买房需求会减少过半。

这样一来，房价能不跌吗?

另一方面，这些棚改的拆迁户本来就是三四线城市很大一部分的购房来源。现在提前拆迁安置完了，其实就是在透支未来的购房需求。

再来看一组有趣的数字，2014年-2017的货币化安置比例分别是：9%、28%、48%、60%。货币化安置比例开始大幅度提升就是在2015年-2017年，看到没有，这个刚好与中国房价暴涨是完全一致的周期。而现在货币安置的比例下降，所对应的房价你们觉得还会继续上涨吗?

把赔钱变成赔房子，不仅市场上少了钱，而且购房需求也减少了，房价下跌也就成了理所当然的事。

二手房市场规模小，有价无市、接盘更加是寥寥无几

经济越发达的城市，存量房市场就会越活跃，像北上广深，二手房交易会比一手房交易更活跃，因为市中心没地了，没地就不能盖新房子，要买就只能买二手房。但三四线城市不一样，地多、房多，但人少，买房可以直接买新房，完全没必要去挑二手房。

这就会导致一个问题：三四线的购房需求本来就不大，还大部分都冲着买新房去，那这大量的二手房谁来接手呢?

当然，如果你大幅度降价，譬如打个7折，对比新房有明显的价格优势，那还是会有人愿意买二手房的，但这就是亏本的投资了。

三四线城市是个典型的增量市场，也就是说新房市场，增量市场只能买来自住，不适合投资，存量市场才是投资的最好选择。

所以说为什么我一直跟大家说不要去投资三四线城市，宁愿面积买小一点、还款压力大一点，也要买一二线城市的房子。

很简单，就是一二线会有更多人愿意来接手你的房子啊，有需求不就有涨价的空间吗，有人接手才能房子才能变现啊。

如何进行三四线城市的房产优化?

1.哪些三四线城市依然具有投资价值?

中国城镇化发展到现在，已经过了农村人口无差别涌入城市的第一阶段，发展到农村和三四线城市人口一起流向一二线城市及其都市圈的第二阶段。

大部分的三四线城市都会受到人口流失、棚改红利结束的影响。

但是，有一类三四线城市是幸运的，那就是环一线城市。

一二线大城市的房价上涨会导致购房需求的外溢效应，让周边的中小城市同步受益，由此形成中心城市与邻近城市在居住上的承接关系。

譬如廊坊之于北京，惠州之于深圳，简单一句话就是：跟着大城市有肉吃。

目前来看，二线城市的辐射能力还较弱，等未来十年，一批强二线城市完成崛起后，它们的邻近城市才会得到较强的外溢辐射。

现阶段的中国，只有一线城市能提供强外溢辐射，所以当前唯一值得投资的三四线城市只有那一批环一线的三四线城市，在我的18节房地产投资课中的第十课，(点击阅读原文链接，可直接订阅)就有全面给大家针对四大一线城市的周边城市进行分析，这里我就不再赘述。

2.除非刚需，投资性尽早卖掉

除非是自住的刚需房，否则趁现在棚改还没有完全结束，房价上涨的余热还在，而且房产税还没有真正到来的时候，能出售的尽快出售。

尤其是那些位于郊区的、户型不好的、生活配套不齐全的、没有学区的、没有电梯的房子，一旦房价下跌绝对是首当其冲，跌得最快，跌得最多的。

3.置换到高投资价值地区

虽然大部分的三四线城市都已经失去投资的价值，但对于国人来说，房产依然是最安全、最简单，也是最容易实现高收益的一种投资手段。

但同时，我们也该认识到，中国房价全面暴涨的时代已经过去，买房要赚钱不再是一件简单的事，想要获得低风险、高收益的回报就必须选好投资方向和项目。

4.选择具有高价值的投资方向

从城市角度来讲，条件允许的当然可以优先选择一线城市和强二线城市，如果资金不足或者没有名额，也可以考虑一些高投资价值的环一线城市，譬如粤港澳大湾区政策支持下的环深城市群。

另一方面，也可以将目光放在未来10年黄金居住需求的旅居养老房产上，但是中国目前最好的旅居养老地海南已经全面限购，但是国内没有条件相当，在气候、空气和景观都能齐全的城市和地域能替代它，所以很多人将目光放在国外。

海外投资已经成为房产投资的一大主流，特别是东南亚房产更是近年来的投资热点，不管是从资产配置角度上的投资，还是承接国内旅居养老需求的旅居养老房产都可以考虑，但是要挑对国家和城市。

5.挑对区域和项目

另一方面，在城市的投资区域和项目的选择上也要精挑细选，充分发挥占位意识，占据最优质的地段、交通、学区等资源，这才是房价上涨最好的保障。

房子好不好，可以用三大标准来衡量，“可住、可租、可售”。

“可住”是最基础的要求，不宜居的房子绝对不会有好的价值，譬如又偏远、户型又差、交通又不便捷的房子，房价再便宜又有什么意义呢?

“可租”是指容易出租并且租金回报高，特别是现在楼市暴涨了一轮之后，房价不可能再出现两三年翻一倍那样疯涨。

再加上很多城市都实施了限售，涨了你也未必能马上转手。那么租金的房产唯一的现金流，最直接的一点是可以抵消部分房贷，减轻月供压力。

从这方面来说，三四线的房子不仅难出租收益就很重要了，因为它是你这一刻投资，而且租金也低得可怜。