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不一样的楼市观察助力科创新城潮流生活,精选每日楼市及时动态、文章等信息。为您提供最新资讯,把握行情快速出击。小编今天就来给大家一起分享一些最新的楼盘资讯。

作者|徐准

出品|焦点财经

川系房企蓝光发展从成都起家到逐渐走向全国，一度被冠以“黑马“之名。而2020年，这匹黑马有些“失速”。

在接连卖掉医药和物业板块后的蓝光发展，股权质押也在持续，业绩增长出现乏力。4月12日，蓝光发展发布2020年度业绩报告。2020年全年，公司房地产业务实现销售金额1035.36亿元，据此前媒体报道，2020年蓝光发展内部曾定下的销售目标为冲击1300亿元。

2020年，蓝光发展实现营业收入429.57亿元，同比增长9.6%。不过其他几大业绩指标出现了下滑，净利润仅为36.76亿元，同比下降11.6%；实现归属于上市公司股东的净利润33.02亿元，同比下降4.53%；实现基本每股收益0.9967元/股，同比下降5.42%；实现净利率8.56%，较上年减少2.05个百分点。

从业务结构来看，房地产开发与经营是企业营业收入的主要来源。具体而言，“房地产开发与经营”营业收入为397.7亿，营收占比为93.7%,毛利率为21.1%。

此外，2020年蓝光发展实现销售面积1205.07万平方米，其中合并报表权益销售金额710.61亿元，权益销售面积908.99万平方米。报告期内，公司房地产项目新开工面积1236.04万平方米，竣工面积507.32万平方米。

卖了药业卖物业

在蓝光发展公布年报前一个月，公司称拟转让其持有的蓝光嘉宝服务64.62%股份给碧桂园服务，这场“大鱼吃大鱼”的交易可谓是史诗级的，而令业界质疑的是蓝光发展此次转让是出于“自救”的考虑。

蓝光发展也坦陈，转让蓝光嘉宝可获得更多现金。其在公告中表示，本次交易有利于增加公司现金流，促进公司核心业务的经营和拓展。

这已经不是蓝光发展第一次出售资产，2020上半年，蓝光发展便已出售了旗下迪康药业100%的股权。

2020年7月28日，蓝光发布公告称，公司及蓝迪共享拟将合计持有的迪康药业100%股权转让给汉商集团和汉商大健康，交易对价仅9亿。

对于出售迪康药业原因，蓝光发展表示是想聚焦住宅地产开发和现代服务业。

然而，出售迪康药业却被业界认为是“过河拆桥”。蓝光发展与迪康药业的渊源要追溯到2008年，蓝光的母公司蓝光集团以3.3亿元的总价，取代因债务问题而转让控制权的迪康集团，成为迪康药业的大股东。经历了7年的扩张与积极阔储，蓝光发展终于如愿以偿A股上市，进而布局全国跻身千亿。

净负债率速降

“卖子求生”的背后是蓝光发展的现金流压力。截至2020年末，经营活动产生的现金流量净额为-61.27亿元，降幅高达259.8%，公告称变动原因为本年土地支出及工程建设支出增加。

截止2020年末，公司总资产达到2582.64亿元，资产负债率82.04%，净负债率为88.57%，扣除预收款后的资产负债率为73.03%；期末公司预收款项862.08亿元（含税），在手现金297.43亿元，现金短债比1.06，踩中“三道红线”的一条。

而2020三季度前，蓝光发展“三道红线”全不达标。从半年报来看，蓝光发展剔除预收款后的资产负债率为71.34%，净负债率为105.63%，现金短债比仅0.79倍。

在核心指标下滑且经营性现金流为负的情况下，蓝光发展仍能实现两条红线变绿,是怎样做到的？

从“转绿”的净负债来看，“净负债率=「有息负债—货币资金」/总权益”，查阅了这三项后发现，在半年内有息负债变化不大的情况下，货币资金的增长和“分母”所有者权益共同影响了净负债率的降低。

财报显示，蓝光发展货币资金包括库存现金、银行存款和其他货币资金，其中银行存款增幅最大，较2020年中期增长17.4%至293.4亿元。

银行存款的大幅增长通常由于销售回款的增加，而蓝光发展的经营性现金流仍为负值，说明2020年回款并不可观。所以其银行存款的增长是通过借款吗？财报显示，2020年，蓝光发展融资活动产生的现金流量净额较2020中期大幅增长52.6%，远远大于有息负债的增幅，可见背后隐藏着高超的融资术。

而所有者权益的增长，主要得益于少数股东权益的增加。2020年末蓝光发展少数股东权益为278.93亿元，较中期增长了38.7亿元。值得注意的是，少数股东权益比归属上市股东权益高不少，同期归属上市股东权益仅185.32亿元。

少数股东权益往往与合作开发挂钩，而蓝光发展的少数股东里有不少如信托公司的金融机构，或暗藏明股实债的嫌疑。

此外截至2020年末，蓝光发展有息负债为722.4亿，同比上升了26.89%。自2018年至2020年，蓝光发展有息负债一路升高，分别为537.27亿元和609.04亿元、722.4亿元。在现金短债比方面，蓝光发展手持现金297.43亿，略高于一年内要还的279.6亿元有息短债。

在融资方面，2020年12月9日，蓝光发展发行一笔2.25年期限的3亿美元债，利率成本为10.4%。这是蓝光发展继年初3月发行的2亿美元债及6、7月份分两次发行的4.5亿美元债之后的年内第四次发外债，前几次的利率分别高达11%、10.5%、10.5%，融资成本相对较高。

重心东移

近几年来，向全国布局一直是蓝光发展的要义。2019年9月，蓝光发展开启了上海新总部，正式形成“上海+成都”双总部。

在诸多房企巨头纷纷抢滩成都市场的背景下，作为四川龙头之一的蓝光发展重心也在逐渐东移，“大本营”成都区域的销售金额下降明显。

2020年，蓝光发展在成都区域的销售金额为153.92亿元，同比减少18.67%，区域贡献下降至集团第三位。与此相对，蓝光发展华东区域的贡献值有大幅提升至298.43亿元，同比增幅达14.36%。进入较早的滇渝区域销售增速有大幅提升，销售业绩有137.26亿元，同比增长23.29%。

在拿地节奏方面，蓝光发展2020年积极阔储在拿地方面确实较为积极，且多次高溢价地块。蓝光发展表示，2020年，公司新增房地产项目60个，总建筑面积约962万平方米，新增项目数量新一线、二线及强三线占比八成，华东区域占比四成。

在拿地溢价方面，蓝光发展的表现也较为突出。10月29日，蓝光发展联合体在嘉兴桐乡摘得一宗地块，溢价率达37.78%。在克而瑞的统计中，10月，国内二线城市的平均溢价率为11.4%，三四线城市的溢价率为13.1%，均低于蓝光发展。