导读 在上一篇文章中，2011年第四季度凯斯·席勒住房价格指数指出，佐治亚州亚特兰大是美国住房市场最疲软的市场，从2010年10月到2011年10月，整

在上一篇文章中，2011年第四季度凯斯·席勒住房价格指数指出，佐治亚州亚特兰大是美国住房市场最疲软的市场，从2010年10月到2011年10月，整体价格下跌了11.7%。

现在，美联储在2012年1月4日发布的新“白皮书”中也引用了有助于解释亚特兰大房地产市场固有弱点的数据。本文的标题为“ 美国住房市场：当前状况和政策考虑因素 ”

作为亚特兰大一生的一生，过去16年我一直在亚特兰大住房市场工作。但是，即使我发现该报告中的某些数据也令人惊讶。在住房市场繁荣期间，亚特兰大是美国增长最快的住房市场之一，但如今看来，众所周知的鸡已经成为栖息地。

根据这份有关当前住房市场状况的报告，亚特兰大拥有房利美，房地美或联邦住房管理局拥有的大约5,000个REO物业。令我惊讶的是，这个数字几乎是美国其他主要城市的两倍，甚至包括底特律，凤凰城和洛杉矶，后者各自拥有约2,000至3,000家代理商拥有的REO物业。因此，报告指出，佐治亚州亚特兰大市是将这些REO物业转为租金的转换计划的主要候选人。目的是使租金下降，同时可能有助于房价上涨或至少稳定，以供业主购买。

虽然对于像亚特兰大这样的大城市而言，5,000个物业似乎并不是很多，但它确实代表了美联储(Federal Reserve)寻求的规模经济，即为当地经济增加足够的租赁物业以降低租金。

亚特兰大市也是所有主要城市中最大的投资者群体之一，在城市附近拥有4个主要投资者俱乐部，而在偏远的大都市县也拥有数个主要投资者俱乐部。我怀疑投资者会兴奋地发现5,000或更多的物业可以转换为租金。如果它们集中在亚特兰大市相对较小的范围内，则尤其如此。尽管最近有媒体报道相反，租金率并没有完全飙升，租金需求并不是那么强劲。

快速浏览亚特兰大房屋委员会网站，可以发现目前有943个出租物业可供出租。快速浏览列表会发现几个月前列出了很多。这与我几年前的较早文件数据保持一致，该数据表明，在房地产繁荣时期，亚特兰大的投资者群体将亚特兰大房地产市场从1990年代后期曾经是租赁市场的紧张状况带到了过多的租赁物业在房屋崩溃之前的几年内。实际上，对于投资者的丧失抵押品赎回权导致亚特兰大的第一波浪潮的想法，有一个非常合理的论点，该浪潮始于2007年左右，而在2008-09年整个房地产市场崩溃之前。

简而言之，任何决定继续向亚特兰大租赁房地产市场增加现有REO库存的决定，肯定会推低租金价格，即使财产税和保险费用正在增加，这使得这些财产的现金流变得比原来更加困难是。亚特兰大市场的投资者应注意这些发展。这可能给亚特兰大租赁房地产市场的净现金流量带来一些严重的下行压力，尤其是在那些丧失抵押品赎回权的地方受到最大打击的地区。