导读 公允价值会计 - 使用当前市场价值作为确认某些资产和负债的基础- 是了解您的投资组合价值的核心。在寻找新的股权投资者或筹划首次公开募

公允价值会计 - 使用当前市场价值作为确认某些资产和负债的基础- 是了解您的投资组合价值的核心。在寻找新的股权投资者或筹划首次公开募股时，它也是一个重要的工具。

让投资者就公司的未来预测达成一致是一个关键问题，公允价值会计将帮助您更清楚地定位公司的财务资产以进行投资或IPO。以下是需要考虑的一些注意事项。

编译相关的交易文档和文件

主要文件通常是投资备忘录，其中总结了相关财产，投资金额和股权结构，以及债务结构和条款。最初的承保模式是另一个相关文件，包括财务预测和投资回报预期。

资产水平估值

您的物业估值需要与投资者对类似资产的估值一致。对于大多数机构资产，主要估值方法是贴现现金流量(DCF)分析。DCF的主要驱动因素包括现金流量预测，贴现率和终端资本化率。现金流量预测应得到历史现金流量的充分支持。应注意并支持任何高于实际性能的偏差。

无论您是雇用五年还是十年，都取决于类似资产的典型持有期。但是，您应该避免使用目标退出日期，因为这反映了投资价值，而不是市场价值。

房地产资产的贴现率适用于房地产现金流，即税前和还本付息。贴现率应反映市场或财产风险因素的任何变化。

终端资本化 - 也称为退出资本化率 - 决定了房产的剩余/转售价值。进入资本化率与终端资本化率之间通常存在差异，主要是由于a)持有期末的不确定性和b)房地产是折旧资产的事实。在所有条件相同的情况下，在持有期结束时剩余寿命将会减少。

如果您在不同地点拥有不同类型的资产 - 特别是在国外 - 将所有折扣率和终端上限率并排比较。检查贴现率是否包含国家风险溢价，并评估您是否愿意以当前贴现率和终端资本化率进行投资。

股权估值

有两种方法可以估算您的投资(或股权)的价值。最直接的方法是从财产价值中减去债务余额。但是，某些情况需要采用不同的评估方法 - 例如，对开发项目的投资，或具有复杂瀑布结构的投资。像这样的案例需要DCF，在整个持有期间预测股权现金流量，并根据股权贴现率贴现现金流量。

投资业绩

您可能有投资者想要投资您的下一个基金，在这种情况下，投资者会询问您的跟踪记录。假设您的下一个基金与之前的基金类似，最有说服力的数据点将是历史回报(基于已售出和已实现的投资)。您可以显示各种级别的退货，包括无杠杆IRR，杠杆IRR和MOIC，这些都是无可争议的。

但是，对于第一个基金或缺乏足够历史数据的基金，您需要提供现有投资的预计回报(基于投入资本加管理层的预测)。

可以使用相同水平的回报，但与历史回报不同，这些回报是有争议的。由于这些投资尚未实现，因此回报高度依赖于未来预测以及您对基本假设的支持。很多时候，历史回报和预期回报都被用来支持投资者在新基金中获得的收益。

最后的想法

以下是公允价值会计的一些最佳实践：

每季度更新您的估值模型。交易完成后不要让您的估值过时。

保持估值模型的一致性。

为所有投资保持一致的输入页面(假设)和输出页面(现金流量和价值结论)格式; 这使得审查模型变得更加容易。

在现金流量预测中使用一致的时间间隔。混合月度，季度和年度现金流可能会在以后产生不必要的工作。

维持与评估模型相关的“季度备忘录”。本文件应包括估值模型中使用的主要假设和对假设的支持。

典型的支持包括第三方调查，实际交易，经纪人价值观和任何其他市场数据点。

备忘录还应总结任何重大变化以及对预计现金流量，贴现率和终端资本化率的影响。

更多重大变化，例如投资重组，贷款再融资以及合资协议的更新也应反映在备忘录中。

最新的财务报表(资产负债表，追溯12个月的损益表)和其他运营统计数据应作为进一步支持附在备忘录中。

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