导读 观点地产网物业管理公司上市潮近两个月迎来高峰。过往世茂服务、合景优活服务、第一服务、优商企业服务、金科服务、融创服务成功上市，恒大

观点地产网物业管理公司上市潮近两个月迎来高峰。

过往世茂服务、合景优活服务、第一服务、优商企业服务、金科服务、融创服务成功上市，恒大物业、华润万象生活通过听证。11月22日晚，远洋集团旗下物业管理服务商远洋服务也通过了上市聆讯。

从9月7日开始，远洋服务通过听证大约用了两个半月的时间，速度一直比较快。

根据意见指数“9月中国物业服务发展指数TOP30”，远洋服务排名第23位，规模不大。

整体来看，远洋服务的营收、利润和毛利率在行业中并不突出。据业内人士分析，其业绩增速和外联成果都相当令人满意，财务报表体现出较高的真实性。

分析认为，远洋服务虽然是区域性物业管理企业，但依靠国有企业也具有一定的竞争优势和品牌力。凭借资本优势，应该会给远洋运输带来更多的规模扩张机会。

海洋服务的基本方面

管理规模方面，截至2020年6月30日，远洋服务总签约建筑面积达6190万平方米，覆盖中国24个省、市、自治区54个城市，管理物业210个，其中住宅小区155个，非住宅物业55个，管理总建筑面积4230万平方米。

虽然绰绰有余，但还是不够。与碧桂园服务、万科物业、彩生活相比，距离3亿多平方米的规模还有很大差距。此外，与目前大多数上市物业公司一样，远洋服务被指高度依赖母公司。

2020年上半年，远洋服务71.6%由关联方管理，只有28.4%由第三方物业管理。近三年及2020年上半年，来自关联方的收入占比分别为94%、84.5%、81.5%和81.2%。

中远解释称，公司只是根据自身信息和建议，为中远开发的物业赢得了前期物业管理服务合同，在选聘过程中，由于中远与自身存在股权关系，并未享受任何优惠待遇，不应视为对中远的过度依赖。

这进一步表明，绝大多数客户是独立的第三方所有者，并不依赖远洋运输集团作为主要的收入和利润来源。数据显示，2017-2019年及2020年上半年，与远洋集团无关的独立客户收入分别占总收入的79.2%、80.4%、79.6%及79.9%，毛利分别占同期总毛利的77.3%、78.6%、79.0%及84.0%。

但听证会结束后，数据集也显示，远洋服务的单一最大客户是远洋集团，母公司开发的物业收费远高于第三方物业。比如2020年上半年，关联方物业月均物业费为4.1元，同期第三方物业月均物业费为2.0元，前者约为后者的两倍。

此外，8月21日，远洋服务与远洋资本达成战略合作协议，为其房地产项目提供定制物业管理服务，并与其设立投资基金；同日，其与远洋运输(中国)、中住企业、成家酒店达成另一项战略合作协议，同意为后两家提供物业管理服务。

财务指标方面，营收和利润分别从2017年的12.13亿元和1.05亿元增长至2019年的18.30亿元和2.05亿元，复合年增长率分别为22.8%和39.8%，领先于同期物业管理百强企业平均水平。

此外，今年上半年营收为9.04亿元，同比增长11.4%；毛利2.57亿元，毛利率达到28.5%；净利润1.54亿元，净利率17.1%。不能与

然而，与这种情况相反的是，远洋服务的物业费高于同行。2019年，远洋服务在住宅小区和商业物业的平均物业管理费分别为2.6元和17.3元；同期，同行业住宅小区和商业物业的平均管理费分别为2.1元和6.6元，即远洋服务的住宅小区管理费略高于同行业，商业物业的管理费相当于同行业的2.64倍。

值得注意的是，远洋服务的社区增值服务毛利率处于行业较高水平。2017年至2019年，该部分毛利率分别为50%、55.7%和59.6%，2020年上半年更是高达63.1%。

从业务构成来看，远洋服务主要提供物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

其中，物业管理服务收入是主要收入来源，贡献了其三分之二以上的收入，但占比波动较大，从2017年的68.4%上升至66.6%，今年上半年又上升至71.7%；但毛利率较高的社区增值服务占比相对较小，且逐年下降，从2017年的14.7%降至2019年的13.0%，2020年上半年进一步萎缩至11.2%。

上市后，

事实上，远洋服务的旗舰公司远洋易家于2016年5月在新三板挂牌，成为当时新三板最大的物业公司。然而，它很快于2018年3月3日自愿终止上市。当时，鸳鸯一家解释了退市原因。是“加强与相关企业的深度合作和业务整合，完善外部融资，

和收购效率”。

本次由新三板转板港股也是众多物业公司惯常的操作。远洋服务表示，分拆将使其能够直接进入资本市场，为其现有业务及未来扩张提供资金;独立出来以后，其也能进一步扩大声誉、增强公司形象，从而提高吸引战略投资者的能力。

物业服务板块较房地产开发企业而言明显有更高的市盈率和估值。不过从此前的负债指标来看，有不少声音指远洋服务为母公司“反哺”。

截至2017年-2019年以及2020年上半年，远洋服务的资本负债比率分别为零、454.5%、483.1%及439.9%。2017年的资本负债比率为零，乃由于处于净现金状况。2018年猛增至454.5%是由于其为了向远洋集团境内主要运营主体远洋(中国)提供年利率8.04%的贷款而发行了一笔总金额为31.53亿元的资产支持证券。

根据资产支持证券的协议，证券名义年利率为5.8%至6.4%，预计将于2027年到期。截至2020年6月末，远洋(中国)偿还了部分贷款，远洋服务上半年的现金及现金等价物有所增加，资本负债比率降为439.9%。

借助本次上市，远洋服务可通过融资和企业内部业务定位等多方面调整来修复财务报表。

而对于相对薄利的物业行业来说，提高收益和利润最直接的方法还在于扩大在管规模，形成规模效应。

目前来看，远洋服务为区域性物管企业，其总部位于北京，截至2020年6月30日，于京津冀地区及环渤海地区的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的32.9%及28.8%。

关于上市募集资金用途，远洋服务表示，约60%将用于选择性地把握战略投资及收购机会，并进一步发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模。

此外约20%将用于通过升级其智能化管理系统建设智能化社区，以提高物业管理服务及社区增值服务的运营效率及用户体验;约10%将用于提升公司的数字化水平及内部信息技术基础设施;约10%将用作运营资金及一般公司用途。

业内分析认为，综合考虑远洋服务的竞争力和规模、盈利增速及确定性、行业竞争格局等因素，给予市盈率15-25倍，则2022财年公司合理估值约42-70亿人民币。

对于尚处成长阶段的远洋服务来说，上市后需要寻求规模扩张和增加新的利润增长点。