08月02日北京上海的学区房效应对二手房是重要的拉动要素
来 源丨21世纪经济报道(ID：jjbd21)
记 者丨李一戈
编 辑丨洪晓文
稍微关注房地产市场的朋友都会注意到，新年没过多久，上海深圳杭州等几个主要城市就加码了调控。当然，本着因城施策的原则，这些“升级”措施，其实都是打补丁，哪里有漏洞，就在哪里抹上水泥。一次不够，就再来一次。连没有出台相应文件的北京市，也约谈了一批房地产中介，以及部分喊着房价要涨的自媒体。
起因是，以这几个主要城市为代表的大城市，去年四季度，成交量和价格都有了明显的增长。尤其是12月份，北京二手住宅网签量创下2016年以来同期最高值，上海二手房成交量同比增长96.2%。而二手房一直被视为整个市场的晴雨表。所以，北京约谈的是中介而不是房企，并要求他们在带看次数、成交价公示等方面作出若干限制。
顺便提一句，全国商品房销售面积、销售额，创下历史新高，请注意，这是在新冠疫情的背景下取得的成绩。疫情阻挡人们外出、限制人们聚集，但似乎没有阻挡人们买房的热情。哪怕是比往年减少了几个月的看房时间，也没影响到全年的交易。
往常来看，12月虽然是房企冲年度业绩的时间，但并非成交旺季，多数年份的12月和1月反而是量价低谷，所以，这个鼠年尾巴的楼市有点不寻常。
去年底的中央经济工作会议，将“解决好大城市住房突出问题”列为2021年度八大任务之一。现在，以一线城市为代表的一批大城市，房地产交易的量和价都出现了异动情况，就不能不引起重视。因此，住建部副部长倪虹很快就带队赴上海深圳等地调研。
不知道是否与倪虹的调研有关，反正，沪深等城市随即就给楼市打起了补丁。效果怎样，尚无法预测，但相信不少朋友跟我一样想问，这些城市何以上涨压力再度增大?须知，京沪深穗杭宁等城市，房地产调控措施已经非常严厉了，甚至可以说，各地能想到的办法都使出来了，毕竟，楼市调控是城市政府的主体责任。
之前写过，房地产长效机制已经建立并实施，大城市量价的异动引起了社会的关注，我相信这些城市政府已经向监管部门作了汇报。至于触发异动的因素，没有公布。我个人尝试做些分析，很可能是隔靴搔痒，姑妄听之。
大的背景，是流动性充裕下民间资金的旺盛。这分两个层面。一个层面是，金融资源的流动和分配是不均衡的，大城市对资金的吸纳要强于中小城市;而在大城市里，市场主体对资金的吸纳也是不均衡的。等量资金池里，高收入群体吸纳的比例要远高于中低收入群体。听多位房企营销负责人说，2020年他们的豪宅卖得很好。就我所在的北京市，有一批高端楼盘，动辄开盘卖光，房企一把就收到几十亿。
另一个层面，在各行业里，房地产仍然是吸金大户。我们的金融监管部门这些年下了很大决心，对房地产进行了严格的监管。去年更是建立了房地产金融审慎管理制度，并在房企端树起了“三道红线”，在银行端也筑起了“两道红线”，统称房地产金融的“五道红线”。
实施房地产金融审慎管理制度没有多久，却卓有成效。2020年末，人民币房地产贷款余额比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落;占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。但即便如此，房地产贷款占同期各项贷款的增量仍达26.1%。
共性之下，各大城市的房地产市场还有不同特点。深圳、杭州、广州等都是人口净增量巨大的城市，2019年深圳常住人口新增41万，广州新增40万，杭州净增逾55万。不说别的，仅这几个数字可见，房地产市场的压力得有多大。
所以，杭州等地就打补丁，对新落户家庭买房时间和套数作出特别限定。上海2019年只净增4万多人，但它去年出了个新政策，四大名校本科应届毕业生可直接落户。包括其他一些城市在内，抢人才对房地产的影响是不可忽视的。
住房结构上，新房二手房异动因素也不同。各大城市新房普遍限价，不少区域就出现了所谓价格倒挂现象：新房比附近二手房价格低，让人产生“买到即赚到”的认知。有些高收入的居民没有购房资格，就想出了代持的主意;还有的是假离婚。他们买房基本是为了投资。深圳等地近期的“补丁”就对这些行为进行了堵截。
北京上海的学区房效应，对二手房是重要的拉动要素。京沪主城区新房供应量极少，二手房成为交易主体。但整体来看，这两个城市并无特别重大的因素推动12月二手房成交的大增。极少数自媒体或中介机构也更多是从交投两旺来分析预测房价上涨的压力。也因此，京沪尤其是北京，应该主要是着眼于防范遏制，把苗头压下去。
有何应对之道?生硬地阻止人口流入，不太现实。那就加大供应。除了供应用于销售的商品房，还要切实增加供应租赁住房。深圳市近日公布的《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》(征求意见稿)是这方面的代表。
规范和发展住房租赁市场，正是去年底中央经济工作会议为“解决好大城市住房突出问题”而明确指出的方向。下一步，就是下决心全面贯彻落实。加油，大城市们。