导读 最近，房地产调控进入新阶段，一些地方在限购限贷基础上，实行买房摇号政策，可是，没想到，随着这一政策的推出，一些疯狂的举动也随之而来

最近，房地产调控进入新阶段，一些地方在限购限贷基础上，实行买房摇号政策，可是，没想到，随着这一政策的推出，一些疯狂的举动也随之而来。

深圳要获得摇号资格，必须先缴500万诚意金;杭州摇号要预存150万，最后还出现3000人抢177套房子的景象;在成都，出现了400套房源超过5万人摇号的壮观场景;西安也是700套房子被5000人摇号……

面对这一系列现象，很多人很疑惑，房产市场如此火爆，限购摇号产生这么多怪相，楼市调控政策会不会放松?

这些地区出现的这些个案，不仅不会让决策层放松调控，反而会进一步完善调控。这些案例恰恰说明，一些投机资金和炒作资金，仍在利用政策漏洞，伺机而动，只要政策有些许风吹草动，炒作者便可能蜂拥而至。

所以，基本可以肯定，在未来很长一段时间，房地产调控仍将延续“紧”的基调，依然要做到“目标不动摇、力度不放松”。

同样可以预期的是，在去杠杆和金融严监管的大背景下，房地产企业的融资成本会大幅上升，房地产行业将重新洗牌，很多拿不到资金的中小开发商将关门倒闭或退出市场。

现在很多开发商已经命悬一线了，都非常缺钱，连年化利率12%的资金成本，都要抢，可见，房产开发商空手套白狼、随心所欲定房价、躺着也能暴利的时代过去了!那些还在捂盘惜售，等着涨价的开发商，最终会死得很惨。还是趁早薄利多销，回笼资金续命吧!

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地产开发商扛不住了，12%的利息都要抢

夏心愉 愉见财经

我有一个房企管理层朋友，拿着公司承诺的相当于“千分之三”的回扣(奖金)，过去的一段时间里，最主要工作之一就是到处“搞资金”。最近因为陪着他跑了个项目的融资，接触了一圈搞房地产贷款的人，因此也发现了金融机构们当前针对房地产板块的授信/融资政策。

开门见山。不管你关系托到谁，对方一般先明确切一刀：看你是不是全国房地产企业“百强”，当然同时，也看你在不在他们银行的“白名单”里头。“百强”或“白名单”里的，他们还愿意听下去你这项目是啥情况;除此之外的还想谈融资?多半对方的态度就立马变得不待见，不是“没额度”就是永远“忙得没时间”。

这刀“百强”算是切得很客气了。眼下的实际情况是，在最近各种民企各种违约风险逼近的市况下，这一刀切到“50强”都勉勉强强。别说是银行的资金了，就连信托现在都基本只做50强。

另外，如果是开发贷的话，对不起，很多银行这一整块都没什么额度了。这位朋友的所供职的房企，尚在百强范围之内，想谈个三线城市的足额抵押项目，利率还自动愿意上浮50%或更高，照样免谈了。

名单开外的，不是说结构不能做了，症结其实很直白：就是越来越缺乏资金来做了。

所以有些房企去一窝蜂投靠眼下最热门的筹资渠道ABS来续命，但政策支持的ABS主要面向租赁，ABS也多用于产业链上头的盘活，其它方向的资金续命还是很难匹配。

对中小房企而言，就是断流了。

“仿佛回到2014年，现在整体价格上个12%很正常，你还得谢天谢地你拿到钱了”。我那位朋友说。

我这朋友的房企，全国排名100以内、但属银行偏爱的“前30”开外。

我问他全公司资金缺口应该上百亿了吧?他笑笑说“当然，早过了”;

我问他现在有成本12%的钱要不要?他笑笑说“当然，用抢的”。

当年拼命筑高杠杆时，他们或许该想着一句话：“做生意是要有本钱的”;

此刻面对资金紧绷时，他们或许该想着一句话：“借钱是要还的”。

据天风宏观团队对最近债务体系的分析，

第一，当前密集暴露的信用风险仍是“从点到点”的个体风险，很难“由点及面”演变为系统性风险。2018年是信用风险暴露大年，也是债务清算逐渐触及核心的一年。潮水总会退去，裸泳者也将无处遁形，只是民营企业往往处于浅滩，所以更容易搁浅。但相比2012-2013年的信用债风险，只要不是经济的结构性问题，信用风险仍然是个体风险，我们认为短期民营企业整体出现发债难与市场过度恐慌有关。

第二，债务清算不会导致需求大幅断崖，财政政策微调后提供了对冲下行风险的空间，紧信用和表内信贷扩容的节奏也可以相机抉择进行调整。2-3季度的投资需求相比1季度会有所好转，固投增速经历阶段性低点，PPI有望阶段性回升，名义GDP增速将进入平台期。进入4季度，在环保限产和美国经济进入后周期的共振之下，经济可能再次下行。

第三，现阶段是对2014-2016年金融自由化和宽松政策刺激后的债务清算，经济结构并没有出现明显问题，实体经济面临的压力也小于2014年，因此目前来看2018年下半年的经济政策很难出现类似2014年的衰退式宽松。

综合以上讨论，我们认为下半年经济基本面可能不会成为影响股债走势的主导因素，需求断崖带来衰退式宽松的期待可能落空。2014年下半年后由利率快速下行推动的衰退型牛市不会在2018年下半年出现。

重点要看，2016年，是个神奇的年份：一边是市场出清下僵尸企业的倒闭潮、落后行业的失业潮、淘汰产业的降薪潮，一边是成群结队的老百姓去售楼部抢房子，房价嗖嗖往上窜。

这两年多少家庭卯足了劲加高杠杆，但是家庭收入翻倍了吗?

降薪裁员潮之后，必有蝴蝶效应。加息预期压力之下，高债务的违约断供潮大部队还在路上。

过去的泡沫主要体现为垃圾资产的泡沫化，现在的泡沫则主要体现为核心资产过度溢价。

央行易纲：树立金融风险自担理念和制度的常态化，消费者要树立利益自享，风险自担的理念。