导读 中国的房地产按产业类型来划分可以分为住宅地产、商业地产、科教地产与工业化地产。我们在不同的房地产类别中选择做商业地产，而且更进一步

中国的房地产按产业类型来划分可以分为住宅地产、商业地产、科教地产与工业化地产。我们在不同的房地产类别中选择做商业地产，而且更进一步地选择了做商住两用性质的房产，是因为看到了它充满潜力的发展前景，才做出的定位。

但是对于大多数人来说，对于商业地产还有很多的疑惑。什么是商业地产?商业地产又有哪些分类?商住两用性质的房产又有什么优点和缺点?投资者通过资产管理公司进行投资和直接投资相比有什么优势呢?下面我们为大家一一解答。

1.什么是商业地产?

我们知道中国的城市建设用地分五种性质，分别是住宅用地、商业用地、综合用地、工业用地和其他用地。除了住宅用地年限是70年，其余均为40或50年。商业地产是指规划部门根据城市规划所规定商业用地上建设的商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

商业房地产的主要分为以下四种：

1.传统商铺

商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的商铺，具有很大的灵活性。

2.大型商业中心

集购物、休闲、美食等生活消费功能为一体的，为人们提供“一站式”配套服务。

3.商住两用房

集办公与居住为一体，符合现代人追求快节奏与时尚的消费习惯。

4.甲级写字楼

商业地产的高级表现形式。

此外，还有中心综合商业市场、社区商业中心、休闲度假商业和专业市场等类型。商业地产中，传统商铺规模小，抗风险能力低，而大型商业中心、写字楼通常只租不售，占压资金太大。开发商为了保证足够的现金流，就必须想办法做点刚需充沛、容易变现的类住宅产品。

于是，就出现了具有中国特色的、能够分割销售、具有类居住功能的各种公寓产品。这种兼具住宅和商业、办公性质的房子就是商住两用房。

2.商住两用房有什么优缺点?

优点1.周边商超、公共交通方便

相较于普通住宅，商住两用房因为兼具了部分商业的性质，所以周边的商业配套具有先天的优势，而且选址也一般更偏向年轻人、上班族的需求，无论是生活配套还是交通出行，都越来越适合人们的生活。

优点2.面积小，单价低，带装修

商办房因为面积小，容积率比较高，所以房价相较住宅低，总价也低，再加上装修交房，基本可以实现拎包入住，能够减轻购房者的经济压力。

优点3.不限购，不限贷，无购房限制

越来越多城市实行购房资格的限制，无论是限购，还是限贷，只要不满足条件就失去了购买普通住宅的资格或者是因为非首套房而在购房资金压力上倍增。而购买商住两用房价格既便宜，也不受政策限制的影响，还能实现很好的投资或者居住要求。

优点4.可以生活居住，也可以注册公司

因为房子本身的性质，以投资为目的的话，不仅可以出租给个人，还可以出租给公司，租户广泛，租金较高，一般可以实现以租金养房贷的效果。这也是很多投资客选择商住两用房的原因所在。

缺点1.一般不能落户

商住两用房区别于普通住宅之处在于它无法实现落户，无法实现迁入户口的目的，自然也没有办法解决学区问题，无法获得入学资格。

缺点2.首付比例高，贷款年限短

商住两用房的首付比例要求一般为50%，贷款年限最多为10年，贷款利率也是普通住宅贷款利率上浮10%，而且商住两用房贷款时还不能申请公积金贷款。总体算下来，其购置虽然总价低，但是受限也是比较大的。

缺点3.生活成本高

商住两用房虽然是商业和住宅的统一体，但水、电、气等费用还是采用的商用标准，所以从生活成本上来说，要远高于普通住宅。

缺点4.转让契税高

作为具有商业性质的商住两用房，在涉及到费用金钱上的问题时，一般都按商用方式来计算。在二手转让的过程中，税费要比一般商品房高。不仅如此，商住两用房转让还要征收营业税、土地增值税等。

缺点5.居住环境问题多

商住两用房面积小，居住密度较大。商住两用房的一层可能有6-20户的业主，居住人口的增多，随之带来的嘈杂复杂的生活环境对其他人的生活是肯定会产生影响的。再加上商业属性，可能会出现有些公司或者是商户运营时间到很晚，难免会打扰其他业主休息。