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07月18日拆迁全面停止 拆迁暴发户将不复存在

导读 导读 一提到拆迁,很多人最先想到的可能就是暴富。这也难怪,因为过去这些年,我们听到了太多拆迁一夜暴富让人羡慕不已的新闻报道。尤其是...
导读 一提到拆迁,很多人最先想到的可能就是暴富。这也难怪,因为过去这些年,我们听到了太多拆迁一夜暴富让人羡慕不已的新闻报道。尤其是2015年

一提到拆迁,很多人最先想到的可能就是“暴富”。这也难怪,因为过去这些年,我们听到了太多“拆迁一夜暴富”让人羡慕不已的新闻报道。尤其是2015年之后,棚改拆迁2.0时代,拆迁更是一改往日“实物安置”为“货币化安置”。这意味着在四大一线城市及江浙等富庶之地,一些拥有大量土地和住房的原住居民,轻轻松松就能靠拆迁获得千万甚至是上亿元的补偿款。比如深圳大冲村拆迁,一夜之间就产生了好几个亿万富翁,以及100多个资产过千万的家庭。

基于以往很多“拆迁暴富”的真实案例,网络上曾经盛传过很多有关拆迁造富的打油诗,其中有一首最脍炙人口,相信绝大多数人都听到过:拆字一喷,立提大奔。房子一移,兰博基尼。不羡鸳鸯不羡仙,只盼房子画个圈。拆字写在圈中间,逍遥快活胜神仙。

不仅如此,有专家更直言不讳表示,拆迁是房地产行业赋予个人的一次逆天改命的机会。不管是拆迁分房时代,还是拆迁补偿现金时代,棚改拆迁都足以彻底改变一个家庭的命运。

然而,最近一段时间,网络上铺天盖地的宣传,2020年是棚改拆迁的最后一年,从2021年开始,拆迁已经全面停了。这意味着,从今年起,曾经堪比“中头彩”,让很多人羡慕嫉妒的“拆迁暴富梦”将彻底破灭。让人意外的是,有一些知名的专家、权威媒体甚至也跟着早早下结论:拆迁全面停止,拆迁暴发户将不复存在。

事实真的如此吗?笔者浏览了很多文章,也查阅了很多官宣的文件,发现这事大有蹊跷。专家和媒体之所以认为“拆迁全面停止”,主要依据是三点:其一、2019年7月份,住建部副部长黄艳在城市改造更新政策吹风会上的讲话,“在未来改造中,会避免一拆了之和大拆大建”;其二、2020年是住建部城市改造五年规划的最后一年,也即很多媒体宣传的“收尾之年”;其三、从2019年开始,国家就在大范围试点“旧改”,且2021年初,住建部宣布,2020年完成了对4.1万个老旧小区的旧改任务,比既定的3.9万个老旧小区改造目标多出一大截。

在我们看来,仅仅靠上述三条信息并不足以支撑“拆迁全面停止”的结论。因为一方面,官方并没有直接下文件彻底叫停棚改拆迁,不管是住建部副部长黄艳,还是住建部部长王蒙徽,在公开场合的发言都是强调“拆迁过于急功近利”,都是表态“未来要尽量避免采用这种模式”。仔细分析不难发现,其实住建部高层的发言中还有另外一层意思:棚改拆迁确实存在明显的不足,但仍然不得不用。为什么?因为城市中仍然存有很多破败不堪亟待拆除的危房旧房;

另一方面,我们可以非常负责任地说,2021年棚改拆迁并未全面停止。因为就在6月15日,发改委下达了2021年第三批中央预算内投资计划保障性安居工程款项2406334万元,用以支持城镇老旧小区改造、棚改和公租房配套基础设施建设,保障性租赁住房及配套基础设施建设。值得一提的是,在此之前,发改委已经下达了两批中央预算内投资款,累计发放了近300亿元用于支持棚改安居工程。

事实再明确不过,2021年,国家依然在大力发放资金支持棚改拆迁。通过查阅各城市住建部官网发布的动态也可以证明,棚改拆迁不仅没有停止,相反整个2021年都在如火如荼地进行。比如安徽省住建部门公布的规划显示,今年一季度棚改拆迁开工总量已经超过5.9万套。此外,据悉安徽省全年的棚户区改造新开工总目标是14.92万套;再比如河南省住建系统2021年公布的重点任务中,就明确表示,2021年要积极推进老城区棚户区改造,严格棚户区改造范围和标准,加快在建项目建设进度,新开工棚改安置房10万套、基本建成13万套以上。

另根据业内人士预测,2021年棚改拆迁虽然赶不上2017年、2018年高峰时期的动辄500万、600万套的棚改拆迁规模,但至少也能完成不少于200万套的总量。更重要的是,未来5年,虽然基本上可以确定棚改拆迁的开工总量会逐年下滑,但下滑的幅度不会超过5%。换言之就是,即使到2025年,棚改拆迁的年度完成开工总量依然不会低于180万套。

基于以上分析,拆迁真的停了吗?答案显然是否定的,拆迁不仅没有停,而且还在如火如荼地进行中。另外,在我们看来,不仅三五年内,棚改拆迁很难全面停止,就是放在更长的十年二十年的期限里,棚改拆迁也不可能全面停止。原因很简单,每天都有房子在变老、变旧,变成危房不能再住人,对于这类房子,只有棚改拆迁这一种途径。

有人可能会问,既然棚改拆迁不会停止,那么未来哪些房子还会被纳入棚改名单继续拆迁呢?住建部回应了:今年起,3类房子或全拆重建——在2020年底的住建部总结大会上,住建部长王蒙徽表示,过去5年,全国棚改累计开工预计超过2300万套,帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房。棚改拆迁是重大民生工程,也是发展工程。因此,未来棚改政策还会继续推行。但与此同时各地需要“因地制宜”严格调整棚户区改造范围和标准。简单来说就是,为了避免铺张浪费和急功近利,拆迁的门槛要提高,拆迁的范围要缩小。直白点说就是,未来不符合条件的一律不拆,即使是符合条件的也要经过严格的申报、审批、审查落实。

那么未来具体哪些房子还会继续棚改拆迁呢?住建部也“实锤”了——黄艳副部长在回答记者提问时明确表示,按照住建部一贯对棚改拆迁的要求,3类房子仍然可能会进行“全拆重建”:1、存在重大安全隐患的房子;2、黄金地段,有拆迁价值的房子;3、影响城市规划的房子。

基于我们对以往拆迁巨额补偿的了解,未来如果这3类房子被纳入棚改拆迁名单,可想而知,这些房子都可能再次升值。原因很简单,未来能够划入棚改拆迁的房子,基本上都是主城区核心地段的房产,这些房产本身就比较稀缺有价值,如果再被冠以拆迁的荣誉,意味着将原地拆迁重建,等于是原业主拿旧房子换新房子,所以其价值自然会再次大幅提升。

第一类:存在重大安全隐患的“危房”

按理说,经历过去十多年的棚改拆迁,这类房子的数量应该已经特别少了。但前面我们也说过了,城市日新月异,房子也会不断变老、变旧。好房子变旧房子,旧房子最后就可能变危房。尤其是在上世纪七八十年代,我国的建筑技术还不够成熟的情况下,很多房子的使用年限也不过三四十年。比如老式的预制板楼,不仅不配套电梯,而且户型很差,建筑本身的条件随着风雨的侵蚀和人为因素,越来越糟糕,不乏演变成危房者。对于这类房子,住建部的态度很明确,要第一时间上报,经过专业机构鉴定之后,符合条件的一律进行拆除重建。

如果是远郊的一些自建危房,拆除的效率会非常高,但如果是主城区人员密集的老旧小区危房,拆除重建的工程量会比较大,往往耗时耗力,可能三五年都无法完工。但不管怎么说,这类房产一旦被定性为“全拆重建”,对于老房子的居民来说就是可喜可贺的好消息,不仅可以彻底改善居住环境,还可以凭借房子再次升值而身价大涨;

第二类:黄金地段,有拆迁价值的房子

李嘉诚的买房投资逻辑是:地段、地段、地段。其实未来的棚改拆迁原则上也要遵循“地段”逻辑。原因很简单,未来棚改拆迁将告别过去的“大拆大建”,简单来说就是,未来棚改将步入小规模精细化阶段。即城市发展将告别摊大饼时代,未来越来越多的城市将聚焦中心而发展。这意味着远郊没有发展前景的区域,老房子拆迁的价值也将逐渐丧失。尤其是在未来高楼建设会“限高”的情况下,拆迁重建的利润空间很小,开发商接手的意愿很低。但是对于核心区域黄金地段极具拆迁价值的老房子,因为地段优势,因为土地升值优势,开发商可操作的空间大得多,利润空间也大得多,所以开发商更愿意接手这样的项目。

和危房不得不被拆除不同,黄金地段极具拆迁价值的房子如果被纳入棚改,无异于“天下掉馅饼”。尤其是老城区寸土寸金的成片城中村老破小,一旦全拆重建,原来的居民的身价基本上都会几十倍甚至几百倍地增加。深圳白石洲、广州猎德村、北京望京村,就是最典型的例子。凭借拆迁,这类人的房产再次升值,更是轻而易举。

第三类:影响城市规划的房子

城市发展越来越迅速,人口也会越来越密集,这意味着城市的规划不可能一成不变,因为要适应新的市场需求。尤其核心区域,未来很可能面临城市规划的大变样。换言之,几十年前的城市规划可能不再适应未来的发展需要。比如高铁建设、地铁修建、学校医院等的增建等。对于这类影响城市规划,不得不挪位置的房子,往大了说,是为城市发展而牺牲,往小了说,就是阻挡城市发展的绊脚石。

但不管怎么说,如果新的城市规划需要这些房子挪位置,那么对于这些房子的居民来说,自然也是天大的好消息。按照以往的拆迁补偿经验来看,通常也会对划入拆迁的居民有搬迁的租房费用补贴和生活补助。更重要的是,还会给原有居民分配环境更好、配套更好的新房。毫无疑问,这也是房产再次升值的重要机会。

总结:最近几年,由于棚改拆迁逐渐偏离住房居住属性的初衷,日渐成为“一夜暴富”的代名词,更被冠以“推高三四线城市房价的主要因素”的名声,所以社会上“叫停拆迁”的声音越来越浓。对于棚改拆迁,我们还是那句话,这项政策本身是实打实的惠民政策,尤其对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用。根据住建部的数据,过去十年,全国累计棚改超过4000万套,帮助不少于1.2亿人改善了居住环境。

所以对于棚改拆迁,我们更希望该政策能继续执行下去,而不是在一片讨伐之声中就此终结。那么到底该如何做呢?答案很简单,一方面政策上要严格规范约束,保持棚改的初心不变;另一方面我们每一个人要用平常心去看待拆迁,虽然住建部实锤,未来3类房子仍然可能全拆重建,但我们也不能再继续过度夸大拆迁的“造富”效应。

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